[ 馬寧 ]——(2007-6-15) / 已閱7084次
房地產(chǎn)商標(biāo)維權(quán)難的現(xiàn)狀分析
馬寧 MWE China Law Offices
自2003年上海的“香榭里”地產(chǎn)商標(biāo)案發(fā)生至今，各地的房產(chǎn)商標(biāo)侵權(quán)糾紛風(fēng)起云涌，但結(jié)果卻出乎意料的高度一致，即商標(biāo)權(quán)人敗訴。筆者注意到，萬科公司的“四季花城”樓盤商標(biāo)的維權(quán)工作在各地已經(jīng)陸續(xù)開展，至今案例已有數(shù)起，但結(jié)果仍然沒有改變，雖然各個(gè)案件的案情和判決理由有不一致的地方，但無非是以下幾種：
1． 地名VS樓盤商標(biāo)。幾個(gè)案件判決結(jié)果均表明，法院認(rèn)為被控侵權(quán)人的地名經(jīng)過了當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)機(jī)關(guān)的審批，亦是一種合法的在先權(quán)，應(yīng)該得到保護(hù)。這種邏輯有點(diǎn)類似現(xiàn)在的企業(yè)名稱權(quán)，問題是，審批地名的政府機(jī)關(guān)并不也無法起到解決權(quán)利沖突的功能。就像企業(yè)登記管理部門負(fù)責(zé)審核企業(yè)名稱一樣，并不代表審批通過的企業(yè)名稱的權(quán)利就毫無瑕疵，絕對(duì)不容質(zhì)疑。何況，地名的這種形式上的審查根本就不構(gòu)成一種新的在先權(quán)利，這和企業(yè)名稱權(quán)是不同的，后者是為法律明確承認(rèn)的一種知識(shí)產(chǎn)權(quán)。實(shí)際上，就像企業(yè)名稱權(quán)與商標(biāo)權(quán)沖突的歷史演變一樣，地名權(quán)與樓盤商標(biāo)權(quán)的沖突亦可能經(jīng)過一段時(shí)間的歷史考量，只有經(jīng)過了利益集團(tuán)的充分博弈后，法律上的解決方案才可能成形。
2． 無法證明混淆的存在。從目前業(yè)已發(fā)生的房產(chǎn)商標(biāo)侵權(quán)案來看，大致可以分為三種。一是被控侵權(quán)的地名與當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境確實(shí)有一定關(guān)系，如江蘇南京的“百家湖”案；二是樓盤商標(biāo)顯著性不強(qiáng)，過于意境化，如上海的“香謝里”案；三是樓盤商標(biāo)的顯著性較強(qiáng)，明顯具有品牌效應(yīng)功能，如萬科的“四季花城”注冊(cè)商標(biāo)。筆者認(rèn)為，不同案件的處理結(jié)果與上述的三種類型具有很大的關(guān)系，前兩種商標(biāo)權(quán)人的商標(biāo)專用權(quán)較弱，容易受到對(duì)方合理使用抗辯的挑戰(zhàn)，但第三種商標(biāo)權(quán)人的商標(biāo)專用權(quán)較強(qiáng)。
一些判決認(rèn)為，商品房開發(fā)、銷售具有較強(qiáng)的地域性質(zhì)，且消費(fèi)者的注意力程度較高，因此認(rèn)定“混淆”的可能性的門檻也相應(yīng)應(yīng)該提高。但筆者認(rèn)為，法院往往容易忽略一些動(dòng)態(tài)因素的考察，比如，萬科的“四季花城”經(jīng)過一段時(shí)間的持續(xù)開發(fā)，已經(jīng)在全國(guó)享有較高的知名度，不應(yīng)視而不見。即使發(fā)生糾紛時(shí)萬科尚未在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行“四季花城“的樓盤開發(fā)，也并不實(shí)質(zhì)影響混淆可能性的存在，畢竟商品房的開發(fā)審批環(huán)節(jié)較多，不同于一般的商品推廣那么快速、流動(dòng)性強(qiáng)。而且，作為房產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者，萬科的”四季花城“更容易受到同業(yè)者模仿、搭便車的侵害，這有違商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的誠(chéng)實(shí)信用原則，違背了正常的商業(yè)秩序。應(yīng)該特別注意到，受一個(gè)地方的樓盤名稱不能重復(fù)的規(guī)定限制，“四季花城”在一個(gè)地方只能存在一個(gè)，如果被他人利用地名審核機(jī)制不完善的缺點(diǎn)，搶注了“四季花城”，萬科就無法在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行樓盤開發(fā)，這勢(shì)必使得其推廣“四季花城“品牌的目的落空。誠(chéng)然，消費(fèi)者在選購(gòu)商品房時(shí)的注意力程度較高，不太可能混淆萬科和其他房產(chǎn)開發(fā)商，但是，由于”四季花城“的知名度，消費(fèi)者很可能會(huì)聯(lián)想到萬科”四季花城“代表的商品、服務(wù)的高品質(zhì)，這時(shí)，“四季花城”實(shí)質(zhì)上已經(jīng)起到了一種區(qū)別商品來源的功能，搭便車者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)通過傍萬科“四季花城”的商譽(yù)而促進(jìn)了自己樓盤的宣傳和銷售。
3． 樓盤商標(biāo)的注冊(cè)類別與商品房銷售不構(gòu)成類似。筆者認(rèn)為，這實(shí)在是一個(gè)牽強(qiáng)的理由。萬科的“四季花城”商標(biāo)注冊(cè)在第36類的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)類別中，當(dāng)然和建筑物的建設(shè)不同，但商品房的銷售難道不屬于一種服務(wù)？難道萬科非得在全部商品和服務(wù)類別全部注冊(cè)才能涵蓋商品房的開發(fā)、銷售流程？
綜上，筆者認(rèn)為，眾多的樓盤商標(biāo)維權(quán)案雖然魚龍混雜，一些樓盤商標(biāo)由于設(shè)計(jì)時(shí)的問題，沒有考慮到顯著性對(duì)維權(quán)帶來的影響，但萬科的“四季花城”是中國(guó)房產(chǎn)業(yè)界少見的注重品牌擴(kuò)張的案例，如果仍繼續(xù)象目前這樣在各地的維權(quán)得不到有效保護(hù)，那么，樓盤商標(biāo)的意義何在？?jī)艋袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序的目的如何得到維護(hù)？這實(shí)在是需要社會(huì)眾多部門應(yīng)該思考的事情。
當(dāng)然，萬科在籌劃系列“四季花城”維權(quán)的過程中，也不應(yīng)忽視新證據(jù)的搜索，比如，“四季花城”知名度的證明，可以通過媒體宣傳、權(quán)威調(diào)查、行業(yè)協(xié)會(huì)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)得到證明，在“四季花城”知名度得到不斷鞏固的情況下，各地的李鬼們的空間勢(shì)必會(huì)越來越小。
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