[ 陳召利 ]——(2007-7-6) / 已閱37055次
《物權(quán)法》有利于保障購房者、業(yè)主的合法權(quán)益
作者：陳召利 主頁：http://www.law-god.com
《中華人民共和國物權(quán)法》于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行。較之過去的相關(guān)法律規(guī)定，物權(quán)法更加規(guī)范了房地產(chǎn)交易和小區(qū)物業(yè)管理，賦予了購房者、業(yè)主更多的權(quán)利。
一、確立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，保障購房者、業(yè)主權(quán)利。
《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記制度做了較大的改動，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，要經(jīng)依法登記才發(fā)生效力，因此購房者應(yīng)該充分重視登記制度，以免讓自己的權(quán)利落空，遭受到不必要的損失。
（一）確立物權(quán)公示、公信制度。
第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。
第十七條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
登記是購房者必須履行的手續(xù)。因?yàn)槲覈鴮?shí)行的是登記生效制度，如果沒有經(jīng)過登記，房屋的所有權(quán)實(shí)際上并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，一旦有第三人憑房產(chǎn)證主張權(quán)利，那么購房者即使與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，交付房款，仍然得不到法律的支持。現(xiàn)實(shí)中常會發(fā)生因?yàn)闆]有完善登記手續(xù)，開發(fā)商將房屋“一房二賣”，或者是上當(dāng)受騙的情況發(fā)生。因此，從交易安全出發(fā)，購房者應(yīng)該盡可能的在第一時間辦理好登記手續(xù)，以免權(quán)利落空。
（二）統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，減少購房者的手續(xù)。
第十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
房產(chǎn)證難辦，是現(xiàn)在許多購房者共同面對的問題。主要原因是，《物權(quán)法》出臺以前，辦理轉(zhuǎn)讓、抵押的登記機(jī)構(gòu)有十幾個，其中涉及不動產(chǎn)的機(jī)構(gòu)主要有土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、林業(yè)主管部門、運(yùn)輸工具登記部門、工商行政管理部門等。多個登記機(jī)構(gòu)辦理相互關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)登記，必然出現(xiàn)重復(fù)登記、登記資料分散、增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、資源浪費(fèi)等問題。其次，許多基層行政機(jī)關(guān)各自為政，濫用權(quán)力，利用設(shè)置登記權(quán)限和程序獲取不當(dāng)利益的現(xiàn)象也很普遍。再次，無法保證登記內(nèi)容真實(shí)。我國是物權(quán)公示主義，實(shí)行的也是實(shí)質(zhì)審查，登記時由登記機(jī)關(guān)對申請人提交的登記材料進(jìn)行查驗(yàn)，需要時還要查看不動產(chǎn)的實(shí)際狀況�？墒牵恍┑怯洐C(jī)關(guān)由于工作量大，對登記材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查時要么登記效率低下，要么粗枝大葉地審查。如果買房者不能和開發(fā)商公平地享有信息，導(dǎo)致信息不對稱，就很容易會出現(xiàn)欺詐行為。
鑒于此，物權(quán)法明確對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，盡量節(jié)省當(dāng)事人的時間，減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。為了保證登記的中立性和效率性，統(tǒng)一登記制度勢在必行。并且為了方便實(shí)質(zhì)性審查，《物權(quán)法》規(guī)定必須在不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)辦理，對購房者而言，即在所購買房屋的所在地辦理。
與此同時，考慮到統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，實(shí)行統(tǒng)一登記需要一個過程，因此又規(guī)定，“統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”�，F(xiàn)在《物權(quán)法》的規(guī)定，意味著當(dāng)事人可向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者土地登記機(jī)構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。因此，今后老百姓辦理房產(chǎn)證只跑一家就可以拿下，極大方便當(dāng)事人，減輕其負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)立法以民為本的理念。但是究竟由哪個部門來進(jìn)行登記，有待于法律作出進(jìn)一步的解釋。
（三）登記費(fèi)用按件收取，規(guī)范收費(fèi)。
第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（一）要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估；
（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；
（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
第二十二條 不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。
過去的不動產(chǎn)登記往往按照面積、體積或價額的比例收取，動輒幾十萬、上百萬，還有的登記機(jī)構(gòu)私自規(guī)定按年度登記等，為登記人造成沉重負(fù)擔(dān)，也給登記機(jī)構(gòu)帶來“權(quán)力尋租”空間。為此《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取，這將降低購房者登記的手續(xù)費(fèi)，有利于規(guī)范不動產(chǎn)登記中的收費(fèi)行為，防止有關(guān)部分通過登記收費(fèi)搞“創(chuàng)收”，真正的保護(hù)了普通業(yè)主的權(quán)利。
（四）規(guī)定預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”。
第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
在商品房或二手房買賣中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時間差，不良房產(chǎn)商或房東一房多賣，最后也許只有出價最高的買受者得到了產(chǎn)權(quán)證；更有甚者，交了錢甚至裝修入住后，才知該房產(chǎn)本已抵押給他人。買受人的利益因此受到極大損害。物權(quán)法為防止這種情況的發(fā)生規(guī)定了預(yù)告登記制度。
但是，預(yù)告登記的效力不是無期限的，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。因此，辦理預(yù)告登記之后，到可以正式辦理不動產(chǎn)登記時，應(yīng)當(dāng)及時辦理不動產(chǎn)登記，否則，三個月之后，預(yù)告登記將失效。
（五）登記錯誤，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)賠償。
第二十一條 當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。
生活中，經(jīng)常發(fā)生登記錯誤的情形，比如將房屋的面積大小登記錯誤，由大房變成了小房；又或者把所有人的名字登記錯誤，造成麻煩。這時，登記機(jī)關(guān)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，是一個極富爭議的問題。這次通過的物權(quán)法明確規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這避免了在過去由于登記錯誤，但責(zé)任不清，互相推卸責(zé)任的情況發(fā)生。
二、明確了建筑區(qū)劃內(nèi)綠地、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房為業(yè)主共有。
第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
小區(qū)的道路和綠地歸全體業(yè)主所有，界定了小區(qū)道路的歸屬，同時也是對這些物權(quán)的保護(hù)，無論物業(yè)管理部門還是業(yè)主都不能隨意改變這些道路、綠地的規(guī)劃的應(yīng)用性質(zhì)，不能私蓋建筑等，即使業(yè)主委員會表決通過也不可行。關(guān)于物業(yè)管理用房的規(guī)定很明確，不管是否計入成本，都是全體業(yè)主所有。會所、架空層、人防工程等是否為業(yè)主共有依然未明確，在司法實(shí)踐中可能會造成爭議。
三、明確規(guī)定了業(yè)主對建筑物專有部分的收益權(quán)。
第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
物權(quán)法實(shí)施后，小區(qū)樓宇（樓頂、外立面、大堂、電梯廳電梯內(nèi)等）的廣告收益將歸業(yè)主所有。此前，這部分收益大都流入了物業(yè)公司的腰包。當(dāng)《物權(quán)法》明確將樓宇廣告的收益權(quán)和決定權(quán)都劃歸業(yè)主時，傳統(tǒng)的樓宇廣告商業(yè)運(yùn)作模式，將會受到影響。當(dāng)業(yè)主們開始運(yùn)用《物權(quán)法》自決樓宇廣告事務(wù)時，廣告公司是否還能以同物業(yè)公司商討好的價格來獲得小區(qū)的廣告位，這是《物權(quán)法》實(shí)施后，不得不面對的首要問題。畢竟，談判對象的改變，將有可能直接導(dǎo)致運(yùn)作成本的增加。特別是業(yè)主們厭倦了廣告形式后，極有可能產(chǎn)生的情況是，掌握著決定權(quán)的業(yè)主們將拿起保護(hù)私有權(quán)的《物權(quán)法》，禁止小區(qū)懸掛任何商業(yè)性質(zhì)的廣告。
此外，開發(fā)商以前銷售房子的時候，總喜歡將頂樓做出一個露臺，然后在銷售的時候，以“免費(fèi)贈送”的方式送給頂樓的業(yè)主。事實(shí)上，是開發(fā)商拿該棟樓全體業(yè)主的共有部分送給了頂層的住戶。物權(quán)法明確業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，這使開發(fā)商將作為業(yè)主共有部分的露臺用來出售成為歷史。
四、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動續(xù)期，使業(yè)主倍感“安心”。但非住宅建設(shè)用地使用人在購買使用辦公、綜合性質(zhì)的物業(yè)時，必須在合同中約定土地使用權(quán)期滿后該土地上的房屋及其不動產(chǎn)的歸屬。
第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
物權(quán)法關(guān)于70年后自動續(xù)期的規(guī)定，給老百姓吃了一顆“定心丸”。但是，物權(quán)法沒有提及自動續(xù)期后是否需要繳費(fèi)。這意味著需要配套法律、法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充。根據(jù)現(xiàn)行行政法的基本原則，政府行政行為必須得到法律授權(quán)，在物權(quán)法目前并沒授權(quán)政府在土地使用權(quán)續(xù)期時收費(fèi)的情況下，政府并不能擅自收費(fèi)。不過，隨著后續(xù)法律法規(guī)的完善，屆時能否免費(fèi)續(xù)期，尚不確定。但本條適用的僅是住宅用地，對商業(yè)和綜合建設(shè)用地如何處理，能否自動續(xù)期則沒有具體規(guī)定，只是說依照法律規(guī)定辦理，這對非住宅用地使用人來說無疑是個遺憾。
五、建筑區(qū)劃內(nèi)，汽車車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
針對現(xiàn)實(shí)生活中的一些情況：有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這表明，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費(fèi)所得據(jù)為己有；如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。如果有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無車業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車?yán)�，天平才能得到平衡�?br>
六、將住宅“禁商”決定權(quán)賦予有利害關(guān)系的業(yè)主，既是對住宅“禁商”一定程度上的放松，又真正地尊重了業(yè)主的意思自治。
第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
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