[ 田沖 ]——(2007-11-3) / 已閱14270次
理性看待城中村改造
田沖
案例：2005年劉先生在西安北郊看中了一處城中村改造項目的房子，當(dāng)時的價格是1900元/平米，真是誘人的可以。他本人去看過現(xiàn)房，戶型不錯、房屋質(zhì)量也挺好，只是開發(fā)商說不能辦理房產(chǎn)證，自己注是沒問題的。“咱就是為了自己住”，看著好幾個朋友都在這里置辦了房子、安了家，劉先生也怦然心動！于是湊錢購買了一套三居室、南北通透的版式多層作為婚房！就在劉先生正興高采烈的裝修新房準(zhǔn)備結(jié)婚的時候，房屋出現(xiàn)了裂痕，而且越來越大，在找村委會協(xié)商無果的情況下，他才想起了拿起法律武器來維權(quán)。可是開發(fā)商已經(jīng)不知去向了。有了裂痕的房屋敢住嗎？就算敢住，作為婚房的這棟新房子住起來總是讓人心有不甘，何況還存在安全隱患。花費了的巨額裝修費用也等于打了水漂。這才幡然悔悟：不要光圖便宜，報有僥幸心理，終究吃虧的還是自己！
一、城中村改造項目的現(xiàn)狀：
1、開發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（1）有１００萬元以上的注冊資本；
（2）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
也就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)的。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗的問題，還是社會責(zé)任感和道德約束力的體現(xiàn)。而城中村改造項目中的絕大部分開發(fā)主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會作為主體來開發(fā)建設(shè)的。
2、土地性質(zhì)不合法。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理條例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，即只有取得了建設(shè)用地使用權(quán)(國有土地使用權(quán)) 才能從事房地產(chǎn)開發(fā)，而城中村改造項目很多直接是在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營，這樣做是嚴(yán)重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴(yán)重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個國家最重要的權(quán)利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權(quán)權(quán)利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。我們國家實行房地一體主義，作為財產(chǎn)，沒有土地使用權(quán)的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。
3、不符合城市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃�！冻鞘幸�(guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發(fā)布局都應(yīng)該符合城市規(guī)劃的強制性內(nèi)容。城中村改造如果沒有納入到城市規(guī)劃，或者暫時沒有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結(jié)構(gòu)和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城市的發(fā)展帶來巨大的障礙。
4、項目質(zhì)量沒有保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機構(gòu)審查。建設(shè)單位可以自主選擇審查機構(gòu)，但是審查機構(gòu)不得與所審查項目的建設(shè)單位、勘察設(shè)計企業(yè)有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)彶闄C構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設(shè)計依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件及附件；（2）全套施工圖。
審查機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性；（3）勘察設(shè)計企業(yè)和注冊執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。
另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強制性規(guī)范。
只有經(jīng)過了有關(guān)部門有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質(zhì)量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的。可是隱患已然存在了。
5、沖擊了房地產(chǎn)市場，成為造成房地產(chǎn)市場泡沫的原因之一，給市場的調(diào)控帶來了困難。
（1）、沖擊市場：市場競爭是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競天擇，盡管是非法項目，城中村改造的房屋銷售勢頭依然不減，對房地產(chǎn)市場形成了巨大的沖擊。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導(dǎo)致合法項目銷售的萎縮，開發(fā)成本增加了，利潤就會減少，資金運營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險。
（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場開發(fā)總量與現(xiàn)實購買力之間的落差。大量的炒房會產(chǎn)生泡沫，那是因為炒房導(dǎo)致增加的市場需求量高于開發(fā)量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)力度；而城中村改造項目的銷售使實際的需求量小于開發(fā)量，造成市場萎靡的假象。以上兩種相當(dāng)于膨脹與緊縮，都給房地產(chǎn)市場的調(diào)控帶來障礙：使得給過熱的房產(chǎn)市場降溫不好把握溫度，刺激萎靡的市場拿不準(zhǔn)火候！
6、給社會安定埋下了隱患。城中村改造項目合法性的缺失會導(dǎo)致巨大的法律風(fēng)險。房屋是最重要社會不動產(chǎn)之一，有甚者幾乎構(gòu)成了工薪階層的全部家庭財產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權(quán)屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價值。如果項目沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證還將面臨被強行拆除的危險，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會的膿瘡毒瘤。
二、正確的看待城中村改造項目。
首先，城中村改造項目的大量存在以及房價飆升給工薪階層帶來的巨大壓力是現(xiàn)實存在的，我們得承認(rèn)這種現(xiàn)狀。
其次，大家普遍存在僥幸心理。這是觀念的問題，短期內(nèi)很難改變！但是，大家要清醒的認(rèn)識到城中村改造房屋給大家?guī)砥谕耐瑫r，也帶來的巨大的風(fēng)險！
1、理性認(rèn)識城中村改造項目的房價構(gòu)成。
低廉的房價是有巨大的“水分”的。同地段、同質(zhì)量房屋的土地成本、建筑成本、報建費用以及國家控制的其他稅、費是基本相同的，再加上開發(fā)商的利潤就構(gòu)成了房屋的銷售價格。我們可以比較一下，城中村改造項目的房屋價格中缺少了哪部分費用？要辦理房產(chǎn)證就要補交上述的稅費，最終的價格一目了然！
試作如下比較：
（1）合法項目的成本費用：土地費用，包括土地使用權(quán)出讓金、土地出讓契稅；建安費用；前期費用，包括規(guī)劃設(shè)計費、設(shè)計招投標(biāo)管理費、勘查費、設(shè)計監(jiān)理費、 施工監(jiān)理費、施工證費 、規(guī)劃證費；配套費用，包括住宅配套費用 、大市政配套費；其它費用，包括管理費用、銷售推廣費、不可預(yù)見費用；營業(yè)稅費，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、印花稅、交易管理費；融資成本，包括：a、土地使用權(quán)取得費附加 ：國土契稅、城市配套費、拆遷管理費、國土勘測費、拆遷代辦費、現(xiàn)狀實測費b、前期工程費：方案設(shè)計費、水文地質(zhì)勘察設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、施工圖圖審費、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計費（市政工程設(shè)計費、電信設(shè)計費、有線電視寬帶設(shè)計費、管煤/給水/給電工程設(shè)計費、）、施工用電供配電貼費、測繪定點費+灰線驗費、曬圖費、編標(biāo)費及委托編制標(biāo)底費用。
以上費用再加上建筑材料成本、開發(fā)商的銷售費用和利潤就構(gòu)成了房屋的銷售價格！
（2）城中村改造項目的成本費用：只有與施工有關(guān)的費用和建筑材料成本，再加上較合法項目少得多的銷售費用。上款中的絕大部分費用城中村改造項目都沒有涉及到，稅金更無從談起，而這些費用恰恰正是辦理房產(chǎn)證所需要交納或補交的。要辦理房產(chǎn)證，以上的費用必須補交，也就是說買個便宜房卻基本上沒有便宜甚至價格更高！
這之間的差額之大，可想而知！
2、不排除有些城中村改造項目的合法性！不能一概而論，說起城中村改造項目就是非法的。西安目前的確有合法且房屋質(zhì)量、戶型、性價比都很不錯的城中村改造項目的房屋，這恰恰是一個很大的反差，反差出非法項目的主觀惡性。還是老生常談，買房子一定要買五證齊全的房子，有了建設(shè)用地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷（預(yù)）售許可證，才會有保障，而無論城中村改造項目與否。
3、樹立起正確的觀念
需要樹立正確觀念的不光是房屋買受人，從立法、司法、執(zhí)法、法律監(jiān)督、到社會監(jiān)督都要樹立起這種觀念，這是一個法律實施的過程，同樣也是一個文化變遷和文明進(jìn)步的過程，不能一蹴而就。
法律對房地產(chǎn)市場的調(diào)控及對城中村改造項目的限制是基于行政管理的目的，傳統(tǒng)的道德性違法（例如：殺人、放火、搶劫等）大家是不能接受的，但是行政性違法（例如：走私、偷稅等包括建設(shè)違法項目）社會大眾還是可以容忍的！這正是我們這個社會法制建設(shè)和社會經(jīng)濟發(fā)展滯后的整體表現(xiàn)！傳統(tǒng)的法不治眾觀念深入人心，大家會想：“這么多人買城中村的房子，政府總會考慮到社會的穩(wěn)定，總的給大家一個說法吧！”可仔細(xì)想一想，這個理由冠冕堂皇，似乎有點站不住腳，難道說，違法行為也可以向政府討說法嗎？法律是最低的道德要求，隨著社會的發(fā)展，民主法制意識的增強，依法辦事不再僅僅是政府的標(biāo)語，已經(jīng)成為了全社會的道德要求。城中村改造，一個解決城市混亂和土地綜合理利用的全新方案，帶給城中村的是全新的發(fā)展模式，給民眾帶來的是整潔、漂亮、更舒適美好的居住環(huán)境。但是很多人卻曲解了這種發(fā)展模式。工薪階層以為是解決房價居高不下和購買力缺乏的廉價住房，不法商人把它當(dāng)成了千載難逢的發(fā)財之道，于是如火如荼的城中村改造在各種借口和方式的支撐和掩蓋下如雨后春筍般拔地而起，誘人的價格背后是國家土地收益的流失，是容忍不法商人挖國庫的墻腳。沒有有效的監(jiān)控與管理，任憑他們打著造福的口號，行為法之舉，沒有規(guī)范的操作與運作，質(zhì)量、環(huán)境、合法性，前景可想而知！我們違法就是沖破道德底線，我們犯罪就是踐踏法律，我們依法辦事就是遵守社會公德的一種表現(xiàn)。法律不是萬能的，道德也不是萬能的，但是融合了道德的法律是接近萬能的。我們不期望在這樣一個文盲充斥的社會中建設(shè)法治社會，但我們可以建立一個道德社會，最起碼是一個次道德社會。 城中村改造，法律沒有缺失，是法律在向行政讓步。行政的咄咄逼人，司法的節(jié)節(jié)退讓，給違法以滋生的土壤。這是一場分贓不均的丑劇，是一場權(quán)力爭奪的鬧劇。行政用事實驗證了法律的失敗，也再一次滿足了自己膨脹的欲望！立法得依靠行政去執(zhí)行法律，又怕他權(quán)利膨脹，濫用權(quán)力，可不得不依靠它；行政只要去執(zhí)行法律終會濫用權(quán)力，不可避免。這個循環(huán)的怪圈是沖不破的。
三、結(jié)論：只顧眼前利益勢必埋下巨大的隱患。城中村改造，需要社會的共同努力、大力合作和相互的理解與支持才能真正的造福于社會，造福于民。
