[ 田沖 ]——(2007-11-7) / 已閱20449次
4、辦理房產(chǎn)證：繳納相關(guān)稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人、婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)的涉及。
（1） 稅費(fèi)的繳納。稅款為：需要交納房屋價(jià)款總額1.5%的契稅，萬(wàn)分之五的合同印花稅以及5元的房產(chǎn)證印花稅。費(fèi)用為：每件80元的產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，每平米3元的交易手續(xù)費(fèi)，總價(jià)款100萬(wàn)以下的住房收取0.5%的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)。
（2）房屋的產(chǎn)權(quán)可以共有。共有又可以分為共同共有和按分共有，不同的共有形式在行使權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)時(shí)是不同的。
（3）夫妻雙方可以約定其婚前及婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，即房產(chǎn)是在婚前由一方出資或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間由雙方共同出資購(gòu)買的，可以通過(guò)約定，成為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
5、高院司法解釋規(guī)定的開發(fā)商的欺詐行為的處罰機(jī)制及后果�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定： 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
關(guān)于這一懲罰性的規(guī)定，在適用時(shí)應(yīng)當(dāng)注意：法院的審判實(shí)踐中裁判出賣人承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的情況少之又少，買受人在主張?jiān)V訟賠償時(shí)應(yīng)該謹(jǐn)慎適用這一規(guī)定，以避免訴訟成本的增加。
5、追究開發(fā)商違約責(zé)任。
a違約金的計(jì)算：有約定的從約定，無(wú)約定的依法定。《高院解釋》規(guī)定：逾期付款的，按照未付放款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（萬(wàn)分之二點(diǎn)一）逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。遲延辦理房產(chǎn)證的，未約定違約金或者損失難以確定的，可以參照以上標(biāo)準(zhǔn)。其他違約，未約定違約金的以實(shí)際損失計(jì)。
b違約金的抵消：開發(fā)商一般會(huì)拖了再拖，承認(rèn)違約但是不愿承擔(dān)違約責(zé)任或者以各種方式推委、搪塞，實(shí)在不行會(huì)主張用違約金來(lái)抵消物業(yè)費(fèi)。這里就要注意了，小心有陷阱：開發(fā)商與購(gòu)房者之間的商品房買賣合同關(guān)系與業(yè)主、物業(yè)管理公司之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系是不同的法律關(guān)系，所以基于兩者所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)是不能直接抵消的。必須經(jīng)過(guò)債務(wù)的承擔(dān)這一途徑才能達(dá)到。所謂債務(wù)承擔(dān)，是指?jìng)鶛?quán)人或者債務(wù)人與第三人之間達(dá)成轉(zhuǎn)讓債務(wù)的協(xié)議，由第三人取代原債務(wù)人承擔(dān)全部債務(wù)，而建立新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。而在債務(wù)的承擔(dān)中第三人（物業(yè)管理公司）的意思表示才是債務(wù)承擔(dān)成立的絕對(duì)必要要件。所以開發(fā)商與購(gòu)房者雙方在沒有物業(yè)公司參與并同意的情況下是不能達(dá)成債務(wù)承擔(dān)協(xié)議的。
c訴訟時(shí)效：一般的債權(quán)的訴訟時(shí)效是兩年，但是要注意的是訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)。如果雙方約定的違約金計(jì)算方式是按日計(jì)算，實(shí)際上違約金的數(shù)額是處在不斷地變化之中的，那么起訴當(dāng)日往前推兩年就是訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)。這期間產(chǎn)生的違約金都在訴訟時(shí)效范圍內(nèi)，再往前的違約金就過(guò)了訴訟時(shí)效；如果違約金的計(jì)算方式是按一定款項(xiàng)的一定比例來(lái)計(jì)算的，那么這個(gè)違約金的數(shù)額實(shí)際上是不變的，訴訟時(shí)效從違約發(fā)生之日起計(jì)算。所以，建議購(gòu)房者在與開發(fā)商協(xié)商不成的情況下，及時(shí)訴訟，以免喪失勝訴權(quán)。
6、關(guān)于合同無(wú)效的處理：主要是五證不全導(dǎo)致簽訂的合同無(wú)效。
一種情況是預(yù)售的商品房開發(fā)商沒有預(yù)售許可證或者預(yù)售許可證正在辦理之中，在這種情況下簽訂的合同是無(wú)效的。但是在起訴之前，開發(fā)商辦理了預(yù)售許可證的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
另一種情況是現(xiàn)房銷售沒有銷售許可證，此種情況下，買賣雙方簽訂的合同當(dāng)然是無(wú)效的。根據(jù)合同法鼓勵(lì)交易的原則來(lái)看，該商品房在買受人起訴之前滿足了商品房銷售的條件并取得了銷售許可證的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同合法有效。
所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要主張合同無(wú)效就要趕在商品房銷（預(yù)）售許可證辦理下來(lái)之前起訴。
三、解決方案。
買房是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，其中的陷阱百出、漏洞百出，一不小心就會(huì)出錯(cuò)。發(fā)現(xiàn)了陷阱，才能夠避開；發(fā)現(xiàn)了漏洞才能夠去補(bǔ)救。本文中介紹了一些在購(gòu)房當(dāng)中出現(xiàn)的問題，以供廣大購(gòu)房者參考，要積極拿起法律武器，捍衛(wèi)自己的權(quán)益。
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位還在加強(qiáng)，其投資之大、影響之廣，所以法律加大調(diào)整力度的必要性也在加強(qiáng)。但是，法律的滯后性、有限性決定了市場(chǎng)的不規(guī)范性。一方面， 我們期待國(guó)家的干預(yù)，另一方面也應(yīng)該從自身做起。很多時(shí)候是因?yàn)橘?gòu)房者法律知識(shí)的缺失，維權(quán)意識(shí)的淡漠，更加之開發(fā)商的誠(chéng)信缺陷，使購(gòu)房成為難題！建議大家在買房之前盡量通過(guò)各種渠道多了解相關(guān)房產(chǎn)知識(shí)、法律知識(shí)，找熟悉房產(chǎn)的朋友幫忙或者找律師陪購(gòu)，這樣會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低，從而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、理性消費(fèi)的目的！
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