[ 陳召利 ]——(2008-6-19) / 已閱7653次
律師看法：房?jī)r(jià)降了，差價(jià)誰(shuí)來(lái)買單？
作者：陳召利 主頁(yè)：www.law-god.com
隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷萎靡，房?jī)r(jià)直線下降，業(yè)已高價(jià)購(gòu)房的業(yè)主可謂損失慘重，短期內(nèi)個(gè)人資產(chǎn)白白蒸發(fā)上萬(wàn)甚至數(shù)十萬(wàn)元，無(wú)疑產(chǎn)生了巨大的心理落差，要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)損失的呼聲此起彼伏。目前，深圳、武漢、上海等地已經(jīng)有個(gè)別開發(fā)商采取現(xiàn)金補(bǔ)償或者間接通過各種優(yōu)惠措施補(bǔ)償業(yè)已購(gòu)房的業(yè)主。然而，更多的是沒有享受補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主，他們的損失可否要求開發(fā)商來(lái)承擔(dān)？
2008年6月17日星期二晚上18：40，江蘇云崖律師事務(wù)所陳召利律師受邀走進(jìn)無(wú)錫HOUSE365直播廳，與大家一起探討了目前的熱門話題：房?jī)r(jià)降了，差價(jià)誰(shuí)來(lái)買單？【詳見網(wǎng)址：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要觀點(diǎn)如下：
守株待兔，等待開發(fā)商主動(dòng)補(bǔ)償降價(jià)損失，無(wú)疑不是購(gòu)房者的最佳選擇。作為購(gòu)房者，更希望了解的是，他們是否有權(quán)利要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)？也就是說，開發(fā)商有沒有義務(wù)向購(gòu)房者補(bǔ)償差價(jià)？所謂義務(wù)，無(wú)非包括法定義務(wù)和約定義務(wù)。
關(guān)于法定義務(wù)，從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，我國(guó)并沒有明文規(guī)定商品房買賣合同簽訂后，房屋價(jià)格下降，損失由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。一般來(lái)說，房?jī)r(jià)或升或降，是一種正常的市場(chǎng)行為，法律不會(huì)進(jìn)行干涉。
關(guān)于約定義務(wù)，關(guān)鍵在于購(gòu)房者與開發(fā)商就房?jī)r(jià)升降補(bǔ)償問題有無(wú)約定。因?yàn)�，雖然法律沒有規(guī)定，但是，在平等的民事主體之間，法律允許“意思自治”，只有雙方有約定即對(duì)雙方具有法律約束力。
購(gòu)房者與開發(fā)商就房?jī)r(jià)升降補(bǔ)償問題有無(wú)約定，可以從以下三個(gè)方面來(lái)考察：
第一，雙方有沒有在商品房買賣合同中就房?jī)r(jià)升降補(bǔ)償問題作出明確約定。我們知道，開發(fā)商提供的《商品房預(yù)售合同》文本專門預(yù)留“甲、乙雙方的其它約定”一欄，供購(gòu)房者和開發(fā)商就示范條款未作約定的問題作出約定，或者修改示范條款。只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均可以在此約定，構(gòu)成商品房買賣合同的一部分，對(duì)雙方均由約束力。如果雙方在商品房買賣合同中就房?jī)r(jià)升降補(bǔ)償問題專門作出約定，按雙方約定的處理。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，之前房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于“賣方市場(chǎng)”，購(gòu)房者處于一種“要么簽字要么不買”的兩難境地。購(gòu)房者專門就此問題與開發(fā)商在商品房買賣合同中作出約定的情形幾乎沒有。
第二，雙方?jīng)]有在商品房買賣合同中就房?jī)r(jià)升降補(bǔ)償問題作出明確約定，并不意味著購(gòu)房者一定沒有權(quán)利要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋法釋》（[2003]7號(hào)）第三條的規(guī)定，如果開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，如承諾房屋一定保值、增值或者不降價(jià)銷售，購(gòu)房者據(jù)此簽訂了商品房買賣合同，可以認(rèn)定該說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房者可以據(jù)此要求賠償差價(jià)。
第三，即使購(gòu)房者與開發(fā)商沒有就房?jī)r(jià)升降補(bǔ)償問題達(dá)成約定，也沒有作出上述說明和允諾。如果開發(fā)商在商品房買賣合同簽訂生效后，對(duì)外公開作出承諾，愿意一定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償業(yè)已購(gòu)房的業(yè)主，那么該承諾已經(jīng)作出即發(fā)生法律效力，購(gòu)房者也有權(quán)據(jù)此要求開發(fā)商按照承諾的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
除了上述情形，購(gòu)房者沒有權(quán)利要求開發(fā)商承擔(dān)補(bǔ)償差價(jià)的義務(wù)。但是，購(gòu)房者仍然可以就房?jī)r(jià)升降補(bǔ)償問題與開發(fā)商主動(dòng)協(xié)商，請(qǐng)求開發(fā)商給予適當(dāng)補(bǔ)償，只要雙方意思表示一致，法律并不禁止。
此外，即使購(gòu)房者就房?jī)r(jià)升降補(bǔ)償問題無(wú)法與開發(fā)商協(xié)商一致，購(gòu)房者也并非沒有任何尋求法律救濟(jì)的機(jī)會(huì)。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，開發(fā)商違約情形比比皆是，如欺詐，房屋質(zhì)量問題，遲延交付和辦證等問題。只要購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)善于發(fā)現(xiàn)并妥善行使合同解除權(quán)，很多情況下是可以通過解除商品房買賣合同退房，最大程度地減少甚至挽回?fù)p失。一般來(lái)說，如果開發(fā)商存在下列情形之一的，購(gòu)房者享有合同解除權(quán)：
（1）商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購(gòu)房者又將該房屋抵押給第三人；
（2）商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人；
（3）開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（4）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（5）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
（6）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；
（7）房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；
（8）商品房買賣合同未作約定，交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積面積誤差比絕對(duì)值超出３％；
（9）開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行；
（10）辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。
