[ 何帥領(lǐng) ]——(2008-7-2) / 已閱22536次
名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定及效力探析
萬(wàn)商天勤律師事務(wù)所 何帥領(lǐng) 石杰
摘要：最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》24條對(duì)名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定條件作出了規(guī)定，筆者通過(guò)對(duì)認(rèn)定條件的分析，結(jié)合實(shí)踐中的具體情況，對(duì)名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及其法律效力的認(rèn)定進(jìn)行了初步探討。
關(guān)鍵詞：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 合同性質(zhì)認(rèn)定 法律效力
由于房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)早已成為該行業(yè)的常見(jiàn)運(yùn)作模式，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同在其中扮演了非常重要的角色。但該合同為合同法上的“無(wú)名合同”，長(zhǎng)期以來(lái)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的認(rèn)定及效力的判定一直沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)，在監(jiān)管方面亦不盡完善，故在實(shí)踐中，大量土地轉(zhuǎn)讓合同、借款合同、房屋買賣及租賃合同紛紛以“合作開(kāi)發(fā)”、“合建”、“聯(lián)建”等冠名，以合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的面目出現(xiàn)。其中，名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為尤為常見(jiàn)，對(duì)我國(guó)的土地管理制度形成了一定程度的影響，已受到了廣泛關(guān)注，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“《解釋》”）已對(duì)其進(jìn)行了定性1，但對(duì)該類型合同的認(rèn)定及效力方面并未明確規(guī)定，以下筆者就該類型合同的認(rèn)定及法律效力問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析和探討，以求教于同仁。
一、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定
按照《解釋》，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。由此可知，合作方共同出資、共享利潤(rùn)和共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)具備三大法律特征。其中，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是其最具實(shí)質(zhì)性的，實(shí)踐中，那些名不符實(shí)的“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同”的產(chǎn)生的主要原因是有的當(dāng)事人不愿承擔(dān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，也正是因?yàn)槿绱耍瑢?dǎo)致這些合同因不具備合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的法律特征而被判定為其他性質(zhì)的合同。
《解釋》第24條規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)定名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的條件是提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人（下稱土地方）不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)只收取固定利益，實(shí)際上就是不具備合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的法律特征。由于在實(shí)踐中不擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一方通常并非是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的決策方，《解釋》24條并未將土地方是否參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)作為認(rèn)定的條件之一。“收取固定利益”中的利益應(yīng)包括房產(chǎn)和貨幣，即無(wú)論約定分得固定數(shù)量房產(chǎn)還是貨幣，均應(yīng)理解為收取了固定利益。
盡管《解釋》的上述規(guī)定對(duì)有些合建合同糾紛的解決提供了一定的法律依據(jù)，但是，在真正適用上述規(guī)定時(shí)實(shí)際上存在諸多難點(diǎn)。
1、保底條款與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定
既然《解釋》24條規(guī)定了名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，就沒(méi)有將該種合同當(dāng)然認(rèn)定為無(wú)效，而是要按照有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的相關(guān)法律規(guī)定判斷該種合同是否有效。結(jié)果無(wú)外乎有效與無(wú)效，但在認(rèn)定有效的情況下，則似乎與保底條款相關(guān)規(guī)定存在沖突。
最高人民法院于1990年11月12日頒布的《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》（下稱《解答》）中，對(duì)保底條款的效力問(wèn)題作出了規(guī)定�！督獯稹返�4條明確規(guī)定聯(lián)營(yíng)合同中的保底條款無(wú)效。認(rèn)定無(wú)效的理由主要有兩點(diǎn)，其一是保底條款違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共負(fù)盈虧的原則；其二是有保底條款的聯(lián)營(yíng)，是名為聯(lián)營(yíng)，實(shí)為借款，違反了企業(yè)間不得拆借資金的金融法規(guī)�！督忉尅�24條中規(guī)定的認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的條件——土地方不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)只收取固定利益——恰恰就是《解答》中規(guī)定的認(rèn)定為保底條款的理由之一，這樣在兩司法解釋的實(shí)施中就存在矛盾。比如，A公司與B公司簽訂合作建房合同，合同約定A公司出土地，B公司出資金，由B公司負(fù)責(zé)組織建設(shè)，A公司不承擔(dān)建設(shè)及租售經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論項(xiàng)目贏利還是虧損，A公司固定分得5000萬(wàn)元（或固定房產(chǎn)）。上述約定條款符合《解釋》24條規(guī)定的認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的條件，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，假設(shè)合作建房合同實(shí)質(zhì)上符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備的條件，屬于有效合同，那么A公司固定分得的5000萬(wàn)元應(yīng)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。然而，若依據(jù)《解答》的上述規(guī)定，則上述約定條款屬于保底條款，應(yīng)被認(rèn)定無(wú)效，而《解答》中規(guī)定的處理方法是：由雙方重新商定合理分配或按聯(lián)營(yíng)各方的投資比例重新分配項(xiàng)目利潤(rùn)。由此可見(jiàn)，有關(guān)保底條款的規(guī)定與《解釋》24條的規(guī)定存在沖突。
對(duì)于《解釋》與以前司法解釋不一致的處理辦法，《解釋》第28條第二款作出了相應(yīng)的規(guī)定，《解釋》施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與《解釋》不一致的，以《解釋》為準(zhǔn)。由此可以推出，《解答》中有關(guān)保底條款的規(guī)定在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)領(lǐng)域受到《解釋》的限制，由于《解釋》第24至27條既規(guī)定了土地方不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)只分固定利益，也規(guī)定了提供資金的當(dāng)事人（投資方）不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)只分固定利益的合同性質(zhì)認(rèn)定，因此保底條款在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)領(lǐng)域已基本不再適用。
2、當(dāng)事人以土地使用權(quán)、資金等作為共同出資的合同的認(rèn)定
在實(shí)踐中，也可能存在如下出資方式的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同：當(dāng)事人以土地使用權(quán)、資金作為共同出資的，主要有以下四種情況：（1）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方則以部分資金作為出資；（2）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和資金作為出資，另一方則以土地使用權(quán)作為出資；（3）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方也以土地使用權(quán)和部分資金作為出資。（4）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方以非資金形態(tài)的實(shí)物（如建筑材料）或勞務(wù)作為出資。實(shí)踐中以第（1）種情形最為常見(jiàn)，第（2）、（3）種情形偶見(jiàn)于相鄰地塊的土地使用權(quán)人作為合作當(dāng)事人的情形；第（4）種情形偶見(jiàn)于工程項(xiàng)目的材料供應(yīng)商、施工承包商與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為合作當(dāng)事人的情形，特別是在開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠工程款、材料款的情況下。
對(duì)于上述共同出資下的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同性質(zhì)的認(rèn)定，即其是否可認(rèn)定為名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由《解釋》相關(guān)條款來(lái)看，仍是要綜合參考“共同出資、共享利潤(rùn)和共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”這三大要素，其中最為關(guān)鍵的是承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如合同中規(guī)定已包括土地使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)益出資的一方明確約定不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，則仍可認(rèn)定為名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
3、關(guān)于“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的確定
由上述可知，以土地使用權(quán)作為出資的一方是否共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是判定該合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是否實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)鍵，故對(duì)“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的確定也就成為了進(jìn)行上述認(rèn)定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
首先，何謂“風(fēng)險(xiǎn)”？根據(jù)《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》的釋義，風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生危險(xiǎn)的可能性。2 筆者認(rèn)為，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中需共同分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是指合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果。這里，共同分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主要指合作雙方預(yù)期的利益目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)或者不能全部實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，而一般不包括由于一方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的利益風(fēng)險(xiǎn)。例如，某合同中約定，甲提供土地使用權(quán)，乙進(jìn)行投資，甲乙雙方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，甲承擔(dān)土地使用權(quán)證辦理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，乙承擔(dān)出資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)及合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中的其它風(fēng)險(xiǎn)，甲獲得房屋建成后的一半房屋面積或者按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格該部分房屋所對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)款作為收益。在這個(gè)合同中雖然沒(méi)有明確約定甲方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，相反還約定了甲方應(yīng)該承擔(dān)辦理土地使用權(quán)證帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但是從該合同甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)看，甲實(shí)質(zhì)上并不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益。因?yàn)?第一，辦理產(chǎn)權(quán)證是甲方提供土地使用權(quán)的一個(gè)附隨義務(wù)，是甲方履行合同必須履行的義務(wù)，是甲方的固有義務(wù)，不屬于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的范疇。第二，如房屋建成，甲將分得一半房屋面積；如房屋不能建成，甲也將能獲得相當(dāng)于該一半房屋面積的房屋價(jià)款。也就是說(shuō)，無(wú)論房屋是否建成甲均能獲得相當(dāng)于一半房屋面積的收益。因此，上述合同應(yīng)該屬名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的范疇。
其次，如何判定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中是否存在體現(xiàn)“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”原則的條款呢？筆者認(rèn)為，在確定提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人是否承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，不能僅把合同是否具有明確的不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的約定作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，還要考慮合同中所約定的共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的比例。
“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”不僅要求合作方共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且要求各方對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)比例與各方所約定分享的利益比例大致相當(dāng)，至少不應(yīng)嚴(yán)重失衡。比如，合同約定，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成的，提供土地使用權(quán)的一方取得建成房屋（不論實(shí)際建成房屋面積是否增減）的一半，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終不能完成的，提供土地使用權(quán)的一方除無(wú)償收回土地使用權(quán)外，既不承擔(dān)合作開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的其他損失，也不要求相對(duì)方給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在這種情況下，由于土地本身的不易滅失性，對(duì)以土地使用權(quán)作為出資的一方而言，如果合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同不能正常履行，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)僅為喪失一定期間可能的土地收益，而對(duì)于提供資金的一方，將實(shí)際上承擔(dān)開(kāi)發(fā)失敗的幾乎所有經(jīng)濟(jì)損失。這一合同當(dāng)然屬于名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。而如果將上述合同的相關(guān)條款修訂為：合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終不能完成的，提供土地使用權(quán)的一方也將能獲得相當(dāng)于該一半房屋面積的房屋價(jià)款的80%，其余20%作為其對(duì)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終不能完成的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。該合同同樣屬于分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的比例與其就合作開(kāi)發(fā)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)時(shí)所約定分享的利益比例相比嚴(yán)重失衡的合同，不能將其認(rèn)定為“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的合同。當(dāng)然也有人認(rèn)為，只要雙方約定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)認(rèn)定為合作開(kāi)發(fā)合同，風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)比例應(yīng)當(dāng)完全取決于當(dāng)事人的自由約定，法律不應(yīng)無(wú)端干預(yù)。但，筆者認(rèn)為，如果法律對(duì)于當(dāng)事人風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)比例完全不加干預(yù)，將給當(dāng)事人規(guī)避《解釋》第二十四條關(guān)于轉(zhuǎn)性合同的規(guī)定留下巨大的空間。當(dāng)事人很可能約定利益分配時(shí)一方享有固定利益，而風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)時(shí)，該方承擔(dān)極小的比例，甚至只是象征性的1%或更少。
由于合作開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性，在實(shí)踐中有很多情形并非能夠通過(guò)上述規(guī)定條件直接就可認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。實(shí)踐中，很多合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃等建設(shè)審批文件均辦在土地方一方名下，而且在項(xiàng)目建成后房屋產(chǎn)權(quán)也辦在土地方名下進(jìn)行項(xiàng)目的銷售、租賃等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在這種情況下，合同性質(zhì)的判定工作就存在很大的難度。
二、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定
在實(shí)踐中，由于情況的復(fù)雜性，名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同也呈現(xiàn)出多樣性，下面本文就其中爭(zhēng)議較大的幾種情況進(jìn)行進(jìn)一步的分析：
1、簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，以土地使用權(quán)作為合作條件一方尚未取得土地使用權(quán)證，合同法律效力的認(rèn)定
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的，不得轉(zhuǎn)讓；同時(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： (一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；據(jù)此，土地使用權(quán)證書(shū)的取得是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須具備的條件，如在未取得土地使用權(quán)證書(shū)的情況下所簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，該合同的效力又如何認(rèn)定呢？
的確，依照上述規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方只有取得土地使用權(quán)證書(shū)才可籍此表明其為該出讓土地使用權(quán)的權(quán)利主體，才能依法享有處分該土地使用權(quán)的權(quán)利，由此轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證與受讓方訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，就屬于無(wú)權(quán)處分的情形。對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力認(rèn)定，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效�！币虼�，根據(jù)對(duì)《合同法》的相關(guān)理解和當(dāng)前的審判中“不輕易確認(rèn)合同無(wú)效”的原則，筆者認(rèn)為：沒(méi)有取得土地使用權(quán)證而簽署的合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)屬于效力待定合同，提供土地使用權(quán)一方的行為屬于無(wú)權(quán)處分行為，該無(wú)權(quán)處分行為在轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)之前屬于效力未定的法律行為。但該無(wú)權(quán)處分行為的效力待定不是無(wú)期限的，在當(dāng)事人向人民法院起訴前，取得土地使用權(quán)證，就不宜確認(rèn)該等合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。
2、以未完成25%投資的土地作為合作條件的名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，法律效力的認(rèn)定
同樣，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的，不得轉(zhuǎn)讓；同時(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： (二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。據(jù)此規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書(shū)，還應(yīng)達(dá)到一定的投資開(kāi)發(fā)條件。如未達(dá)到上述25%開(kāi)發(fā)投資比例而簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，該合同的效力又如何認(rèn)定呢？
筆者認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》作為行政性法律，其規(guī)范調(diào)整的主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，第三十八條所規(guī)定的第二個(gè)條件的立法本意也只是對(duì)土地使用權(quán)人“炒地”行為的限制，屬于政府土地行政管理部門對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的一種監(jiān)管措施，而非針對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同這種債權(quán)行為所作的禁止性規(guī)定。因此，該法所作出的轉(zhuǎn)讓的土地沒(méi)有達(dá)到法定投資開(kāi)發(fā)條件不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，僅僅是從行政管理的角度，規(guī)定轉(zhuǎn)讓的土地不符合法定投資開(kāi)發(fā)條件的，不得辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)。這屬于因轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物有瑕疵而致使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方不能完全履行合同的問(wèn)題，可通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度和違約責(zé)任制度對(duì)受讓人進(jìn)行救濟(jì)，不能因而否認(rèn)合同的效力。
此外，相關(guān)的司法實(shí)踐也已支持了這一觀點(diǎn)。在柳州市全威電器有限責(zé)任公司、柳州超凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案中，最高人民法院認(rèn)為：“《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25％以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。因此，超凡公司關(guān)于《土地開(kāi)發(fā)合同》未達(dá)到25％投資開(kāi)發(fā)條件應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的主張，本院亦不予支持�！�3 可見(jiàn)，即使未達(dá)到開(kāi)發(fā)投資條件也并不影響被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的合作開(kāi)發(fā)合同的有效性。
3、以劃撥土地使用權(quán)作為合作條件的合作開(kāi)發(fā)合同法律效力的認(rèn)定
劃撥土地取得是無(wú)償?shù)模ㄩ_(kāi)發(fā)成本除外），沒(méi)有使用期限，因此《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)劃撥土地使用權(quán)的處分設(shè)定了較多限制性條件�！冻擎�(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條就明確規(guī)定，“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得任意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。” 由此，劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如果違反，按照《合同法》第五十二條的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。最高院在處理遼寧盛大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與遼寧省交通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同糾紛案時(shí)也認(rèn)為，遼寧盛大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與遼寧省交通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定的土地使用權(quán)系遼寧盛大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司劃撥取得，尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，違反了有關(guān)法律規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。4 但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是土地市場(chǎng)的繁榮，使得一些劃撥土地的使用權(quán)人為獲取利益，將劃撥土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象增加。在這一情況下，《解釋》第十一條規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效�！� 由此，被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的以劃撥土地使用權(quán)作為合作條件的合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
綜上所述，由于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的復(fù)雜性和多樣性，實(shí)踐中須根據(jù)個(gè)案具體情況來(lái)認(rèn)定一個(gè)“合作合同”是否為于名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，對(duì)于合同效力的認(rèn)定更應(yīng)該具體情況具體分析�！督忉尅�24條只是規(guī)定了一個(gè)原則上的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，司法實(shí)踐中尚需承辦法官作出進(jìn)一步的“解釋”。當(dāng)然，在實(shí)踐中也有很多復(fù)雜的情況，所以對(duì)名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及其法律效力認(rèn)定也是要具體分析的，相信隨著司法實(shí)踐的逐步增多，相關(guān)的規(guī)定會(huì)更加完善。
1參見(jiàn)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)）第十四條：“本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議�！�
2參見(jiàn)《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》（2002年增補(bǔ)版），商務(wù)印書(shū)館2003年版，第337頁(yè)。
3參見(jiàn)最高院（2004）民一終字第46號(hào)民事判決書(shū)。
4參見(jiàn)《民事審批指導(dǎo)與參考》，最高院民事審判庭編，2000年第1卷。
