[ 李哲杰 ]——(2008-7-6) / 已閱28523次
第三人對被查封的房屋已付清房款并實際
占有使用且對未辦理過戶登記無過錯
———執(zhí)行異議成立
[當事人]
異議人胡如喬。
申請執(zhí)行人戚桂梅。
被執(zhí)行人廣東省農(nóng)墾經(jīng)濟發(fā)展總公司（下稱廣東農(nóng)墾公司）。
被執(zhí)行人廣東省金信實業(yè)發(fā)展公司（下稱廣東金信公司）。
[案情]
廣東省遂溪縣人民法院在執(zhí)行申請執(zhí)行人戚桂梅與被執(zhí)行人廣東農(nóng)墾公司、廣東金信公司買賣合同糾紛一案過程中，于2007年9月6日依法裁定查封了被執(zhí)行人廣東農(nóng)墾公司名下的位于廣州市天河區(qū)燕都路56號202房。異議人胡如喬以其本人已一次性付清購房款購買了該套房屋并實際占有使用多年為由，于2008年3月26日向法院提出執(zhí)行異議，請求解除對該房屋的查封。
[審判]
案經(jīng)遂溪縣人民法院聽證查明，戚桂梅因廣東金信公司拖欠到其化肥貨款1246782元及利息發(fā)生糾紛爭訟，案經(jīng)遂溪法院判決廣東金信公司支付貨款1246782元及利息給戚桂梅；廣東農(nóng)墾公司對上述債務承擔連帶清償責任。廣東農(nóng)墾公司不服該判決，向湛江中院提起上訴。湛江中院審理后判決廣東農(nóng)墾公司對廣東金信公司的上述債務在900萬元出資不實的范圍內(nèi)承擔補充清償責任。該案在執(zhí)行過程中，遂溪法院于2007年9月6日依法查封了涉案房屋（天河區(qū)燕都路56號202房，房產(chǎn)證號為穗房證字第921497號）。
另查，廣州市蘿崗區(qū)法院在執(zhí)行申請執(zhí)行人中國信達資產(chǎn)管理公司與被執(zhí)行人廣東省太平洋食品有限公司、廣東農(nóng)墾公司借款合同糾紛一案中，查封了廣東農(nóng)墾公司位于廣州市天河區(qū)燕都路僑怡苑56號B座202房（即上述被遂溪法院查封的房屋），胡如喬遂于2006年7月18日向蘿崗區(qū)法院提出執(zhí)行異議。蘿崗區(qū)法院經(jīng)審查認為胡如喬提出的執(zhí)行異議理由成立，遂于2006年11月1日裁定解除對上述房屋的查封。
為辦理上述涉案房屋過戶手續(xù)，胡如喬以房屋買賣合同糾紛于2007年3月21日向廣州市天河區(qū)法院起訴，天河區(qū)法院經(jīng)審理確認胡如喬與廣東農(nóng)墾公司簽定的《廣州市公有住房買賣協(xié)議書》合法有效，且胡如喬已履行付清房款義務，并實際使用該房屋。遂于2007年9月20日判決廣東農(nóng)墾公司在判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)同胡如喬辦理以上房屋的房產(chǎn)證，將該房屋過戶到胡如喬名下。該案件于2007年10月22日生效，天河區(qū)法院于2007年11月21日立案執(zhí)行。并向廣州市國土資源和房屋局送達協(xié)助通知書，要求協(xié)助胡如喬單方面辦理上述房屋的過戶手續(xù)，但上述房屋于2007年9月6日已被遂溪法院查封而未能辦理過戶手續(xù)。
另查明遂溪法院查封的天河區(qū)燕都路56號202房與胡如喬提出異議要求解封的天河區(qū)燕都路僑怡苑56號B座202房屬同一套房屋，房產(chǎn)證號為穗房證字第921497號。
遂溪法院認為，涉案房屋雖然登記在廣東農(nóng)墾總公司名下，但胡如喬與廣東農(nóng)墾公司簽定的《廣州市公有住房買賣協(xié)議書》經(jīng)有關(guān)法院確認合法有效，胡如喬也交清全部房改款并實際占有使用該房多年，而且房屋買賣合同糾紛經(jīng)廣州市天河區(qū)法院判決廣東農(nóng)墾公司協(xié)同胡如喬辦理涉案房屋的房產(chǎn)證，將該房屋過戶到胡如喬名下。判決生效后，因遂溪法院的查封行為未能順利辦理過戶登記手續(xù)，故胡如喬對該房屋不能辦理過戶登記沒有過錯。該情形符合《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定。因此，胡如喬提出解除對涉案房屋查封的異議成立，依法應予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條第一款第(十一)項、第二百零四條、《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、第三十一條第一款第(一)項的規(guī)定，裁定解除對位于廣州市天河區(qū)燕都路56號202房屋的查封。
[評析]
本案要探討的問題有：
一、執(zhí)行異議案應否對被查封房屋的所有權(quán)確認？
筆者認為，本執(zhí)行異議案件不應對被查封房屋的所有權(quán)確認。理由：1、“被查封房屋的所有權(quán)”不是異議人請求的內(nèi)容。異議人胡如喬提出的執(zhí)行異議中，要求解除對查封的天河區(qū)燕都路僑怡苑56號B座202房，并沒有請求法院認定該房屋的所有權(quán)。故法院無需對此處理，給自己添亂。2、不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記公示為原則，法院無權(quán)在執(zhí)行程序確認不動產(chǎn)的權(quán)屬。涉案房屋屬于不動產(chǎn)，且已經(jīng)登記在廣東農(nóng)墾公司名下，在物權(quán)未變更登記的情況下，法院無權(quán)在執(zhí)行程序?qū)Ψ课莸乃袡?quán)進行確認。3、法律沒有明確規(guī)定�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條是解決執(zhí)行程序中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的專門規(guī)定，該條文只規(guī)定人民法院在什么情況下可以對需要辦理過戶登記手續(xù)的不動產(chǎn)采取查封、扣押、凍結(jié)措施，并無涉及不動產(chǎn)所有權(quán)確認的內(nèi)容。也就是說，法院在審查不動產(chǎn)查封執(zhí)行異議案件中，只需審查二個條件：一是異議人是否付清全部價款并實際占有不動產(chǎn)；二是異議人未辦理過戶登記是否存在主觀過錯。法院無權(quán)對未經(jīng)登記的不動產(chǎn)所有權(quán)進行確認，也無需對不動產(chǎn)的所有權(quán)確認。
二、本執(zhí)行異議案的焦點應為：未辦理房屋過戶登記手續(xù)，胡如喬是否存在主觀過錯？
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)�！笨梢�，只有第三人在付清全部價款并實際占有不動產(chǎn)，并對未辦理過戶登記沒有過錯的前提下，人民法院才不得對該不動產(chǎn)采取查封、扣押、凍結(jié)措施。
那么，本案爭議的房屋雖然登記在廣東農(nóng)墾總公司名下，但該房屋是胡如喬付清全部房款并實際占有使用多年，其多次申請辦理過戶登記手續(xù)，但因該房屋先后被廣州市蘿崗區(qū)法院和遂溪法院查封而未能順利辦理過戶登記手續(xù)。蘿崗區(qū)法院認為胡如喬對該房屋不能順利房改過戶登記沒有過錯而解除了對房屋的查封�？梢姡鐔虒Ψ课莶荒茼樌扛倪^戶登記沒有過錯。因此，遂溪法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人……；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)�！钡囊�(guī)定，確認胡如喬提出的執(zhí)行異議理由成立，裁定解除對位于廣州市天河區(qū)燕都路56號202房屋的查封是正確的。
本案案號：（2008）遂法執(zhí)督字第09號
案例編寫人：廣東省遂溪縣人民法院 李哲杰
