[ 韓召峰 ]——(2008-10-30) / 已閱6540次
一房多賣執(zhí)行案件的調(diào)查與處理
近幾年隨著房地產(chǎn)開發(fā)的增多，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得更多的周轉(zhuǎn)資金或獲取更多的利潤，將正在建設(shè)的房屋進(jìn)行一房多賣或一房既賣又抵押，為此引起了訴訟。筆者對(duì)北安市法院三年來因房地產(chǎn)購買抵押、產(chǎn)生糾紛的16件執(zhí)行案件進(jìn)行調(diào)查并研究處理方法。
一、一房多賣的類型
從16件涉及被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)商的執(zhí)行案件來看，有7件是因?yàn)橐环慷噘u引起倒出房屋的執(zhí)行，有4件是開發(fā)商為債務(wù)人執(zhí)行拍賣查封的房屋，案外人提供證據(jù)證實(shí)開發(fā)商將房屋出售或抵債、抵押給案外人情形，有5件是法院判決房屋歸申請(qǐng)執(zhí)行人所有，在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商將房屋出售給他人。從調(diào)閱卷宗內(nèi)容來看，一房多賣有五種情形：
（一）二個(gè)或二個(gè)以上的買賣法律關(guān)系都合乎法律規(guī)定，買受人均未取得房產(chǎn)權(quán)證，其中一個(gè)已經(jīng)占有使用，但法院判決房屋歸未占有使用的申請(qǐng)執(zhí)行人，這類案件有4件，占25%。
（二）二個(gè)或二個(gè)以上的買賣法律關(guān)系都合乎法律規(guī)定，一個(gè)買受人取得房產(chǎn)權(quán)證，另一個(gè)雖未取得但已經(jīng)占有使用，在執(zhí)行過程中，因未取得房產(chǎn)權(quán)證但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判決此類執(zhí)行倒出房屋案件有2件，占12.5%。
（三）先買受人與出售人之間的買賣關(guān)系合法有效，并取得了房產(chǎn)權(quán)證，且被法院依法保護(hù)，但在訴訟至執(zhí)行期間，被執(zhí)行人（開發(fā)商）與后買受人（案外人）惡意串通，私下協(xié)議將房屋出售給后買受人，并且后買受人占有使用房屋，這類案件有5件，占31.3%。
（四）先買受人與出售人之間的買賣關(guān)系系合法，未取得房產(chǎn)權(quán)證，并占有使用，因買受人為另案被執(zhí)行人，在執(zhí)行過程中，買受人、出售人（開發(fā)商）與案外人三方惡意串通，將房屋協(xié)議給案外人，為原買受人逃避執(zhí)行提供虛假協(xié)議，這類案件有3件，占18.8%。
（五）先買受人與出售人（被執(zhí)行人）之間的買賣關(guān)系無效，后買受人的買賣關(guān)系合法，但先買受人已將房屋占有使用，法院判決先買受人倒出房屋，這類案件有2件，占12.5%。
二、一房多賣的處理方法
對(duì)于一房多賣的處理原則是司法確認(rèn)高于行政確認(rèn)，因?yàn)樗痉?quán)屬于上位權(quán)，即法院判決確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)效力高于房產(chǎn)領(lǐng)發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證照的效力。對(duì)于第一種情形，買受人均未取得房產(chǎn)權(quán)證，但其中一個(gè)買受人購買的房屋被法院依法確認(rèn)，其他買受人雖然占有使用權(quán)，但必須予以倒出，其他買愛人持與開發(fā)商之間的買賣協(xié)議進(jìn)行另案訴訟，但不影響房屋的倒出。
對(duì)于第二種情形，兩個(gè)買受人與開發(fā)商之間的房屋買賣合同均有效，但是取得產(chǎn)權(quán)證照的買受人購買房屋的協(xié)議效力高于未取得證照買受人的協(xié)議效力，因?yàn)槲覈梢?guī)定房屋產(chǎn)權(quán)以登記為準(zhǔn)，登記所有人的效力大于事實(shí)所有人的效力，這是維護(hù)房地產(chǎn)交易安全及登記秩序的正常進(jìn)行，因此，未取得房產(chǎn)權(quán)證但占有使用人必須倒出房屋，交付給取得房產(chǎn)權(quán)證的買受人，然后另案訴訟開發(fā)商返還購房款。
對(duì)于第三種情形，如果查清屬實(shí)，執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)后買受人（案外人）的異議不予審查，依照民事訴訟法及執(zhí)行若干問題的規(guī)定，對(duì)后買受人和開發(fā)商直接認(rèn)定為惡意串通，予以拘留、罰款，同時(shí)將房屋倒出交付先買受人。
對(duì)于第四種情形，在執(zhí)行階段經(jīng)常遇到有的被執(zhí)行人（買受人）購買出售人的房屋，購買后并沒有辦理變更登記，主要是為了逃避法院的執(zhí)行，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行查封、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)若干問題的規(guī)定》，對(duì)于對(duì)被執(zhí)行人購買第三人確需過戶的房屋，在征得原產(chǎn)權(quán)登記人同意后，法院才可以查封，否則應(yīng)通過訴訟來確認(rèn)，但在實(shí)際操作過程中，售房人極易與購房人（被執(zhí)行人）惡意串通，一種情況是另行協(xié)議出租給被執(zhí)行人，另一種情況是將房屋協(xié)議出售給案外人，由案外人同被執(zhí)行人之間協(xié)議租售，對(duì)于此種情況，法院在執(zhí)行過程中應(yīng)對(duì)案外人的異議依照民訴法第204條進(jìn)行審查，同時(shí)賦予當(dāng)事人和案外人訴權(quán)，若通過訴訟認(rèn)定房屋歸先買受人所有，法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)出售人、案外人及買受人（被執(zhí)行人）予以拘留、罰款。
對(duì)于第五種情形，是通過民事訴訟認(rèn)定買賣合同的效力，已認(rèn)定先買賣關(guān)系無效，后買賣關(guān)系有效，才判決先買受人侵權(quán)成立，因此，先買受人必須倒出房屋，交付給后買受人。
總之，從上文分析來看，一房多賣引發(fā)的民事、行政、執(zhí)行爭議交叉案件進(jìn)行。在訴訟階段，一般應(yīng)當(dāng)是中止行政訴訟，先行審理民事爭議，判斷屬于一房多賣的哪種情形進(jìn)行確權(quán)。在執(zhí)行過程中，執(zhí)行員發(fā)現(xiàn)一房多賣的情形，應(yīng)先初步審查，如果發(fā)現(xiàn)判決有錯(cuò)誤應(yīng)通過審判監(jiān)督程序進(jìn)行再審；如果案外人提出異議，執(zhí)行人員應(yīng)依法審查，同時(shí)賦予案外人訴權(quán)；如果發(fā)現(xiàn)是惡意串通進(jìn)行假交易，必須依法嚴(yán)懲。
黑龍江省北安市人民法院 韓召峰
