[ 胡建 ]——(2009-2-22) / 已閱30406次
關(guān)鍵字： 土地權(quán)屬 旅游土地 法律保護 救濟機制
土地是一切社會生產(chǎn)的基礎(chǔ)，土地所有權(quán)的歸屬影響到各項事業(yè)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定，在中國，土地所有權(quán)是比較明確的，但是，在使用權(quán)上的分歧卻比較大，在城市，由于政策，法律法規(guī)能夠較為順暢的傳達(dá)和實施，問題并不是很突出，但是，在城郊以及農(nóng)村政策可能不能及時落實，行政效力不能及時涉及，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和農(nóng)村容易產(chǎn)生問題。針對海南省的實際情況，土地所有權(quán)的歸屬糾紛已經(jīng)影響到了一些事業(yè)的發(fā)展，尤其在海南省的支柱產(chǎn)業(yè)----旅游業(yè)上，由于權(quán)屬不明導(dǎo)致景點和文物得不到保護的事時有發(fā)生，甚至出現(xiàn)了破壞現(xiàn)象。這是十分令人心痛的，我們不得不在法律上明確責(zé)任和義務(wù)，保護海南這優(yōu)美的熱帶島嶼。
一、旅游土地權(quán)屬歸屬（取得，所有權(quán)的行使轉(zhuǎn)讓）
確定土地權(quán)屬主要是土地權(quán)利如何登記的問題。
1、 旅游土地的土地類型及相關(guān)問題。（旅游交通用地，景區(qū)占地，基礎(chǔ)設(shè)施用地，其他用地）
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四條，土地根據(jù)用途，可以分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地，第3款明確規(guī)定，旅游用地屬于建設(shè)用地。在社會主義制度下的中國，土地歸國家和農(nóng)民集體所有。建設(shè)用地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，權(quán)利人無處分權(quán)，如果將建設(shè)用地使用權(quán)視為自物權(quán)必將違反一物一權(quán)的原則。換句話說，旅游開發(fā)和收益部門只享有旅游用地使用權(quán)，而決不會享有所有權(quán)。
根據(jù)現(xiàn)狀，海南省現(xiàn)階段土地利用以農(nóng)業(yè)用地為主。加之，海南省旅游景觀以熱帶自然景觀為主，人文景觀為輔，在開發(fā)旅游資源的同時不可避免的要占用大量的農(nóng)業(yè)用地，因此，不得不考慮農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限問題，就此問題后文回展開來講。
根據(jù)所有權(quán)劃分，旅游土地來自于城市土地和農(nóng)村土地，其中，城市土地歸國家所有，城市郊區(qū)及農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有。（《中華人民共和國土地管理法》第四章第8條）。根據(jù)使用權(quán)劃分，旅游土地可能來自國有土地，農(nóng)民集體所有土地，兩著均可通過法律確定給個人或單位（《中華人民共和國土地管理法》第四章第9條）。
土地所有權(quán)與利用類型息息相關(guān)，要分清土地權(quán)屬必須明確土地類型，繼而弄清所有權(quán)和使用權(quán)歸屬問題。這也是保護旅游用地使用權(quán)、開發(fā)權(quán)和處理權(quán)屬糾紛的基礎(chǔ)
2、旅游土地所有權(quán)、使用權(quán)及其主要取得方式（劃撥方式取得土地）
土地依法屬于國家和集體所有，旅游開發(fā)部門或單位在開發(fā)旅游資源時可以通過劃撥方式取得，也可以通過其他方式（出讓方式、流轉(zhuǎn)方式）獲得。
（1）土地所有權(quán)和使用權(quán)的性質(zhì)區(qū)別
A、土地所有權(quán)是財產(chǎn)所有權(quán)的一種，具有一般所有權(quán)的一般屬性，即，占有、使用、處分、收益。但是，基于土地所有權(quán)主體只有國家和集體的限制性，所以，土地所有權(quán)在我國是禁止交易的，這是由我國的社會制度決定的。簡言之，土地所有權(quán)盡存在于國家和農(nóng)民集體之中。
B、土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，即，無處分權(quán)。土地使用權(quán)的發(fā)生以所有權(quán)為前提，使用權(quán)通過劃撥、租賃、出讓等方式獲得，集體建設(shè)用地以批準(zhǔn)的方式取得。使用權(quán)人對土地享有支配權(quán)，這種權(quán)利可以依法轉(zhuǎn)讓，出租，抵押。我們可以說，旅游土地使用權(quán)是存在于旅游土地上的物權(quán)，標(biāo)的僅以旅游土地為限。
我國規(guī)定的土地使用權(quán)的期限，建設(shè)用地的使用期限是根據(jù)不同種類的建設(shè)用地使用權(quán)進行規(guī)定的。通過土地劃撥方式取得的土地，不論何種用途，除法律規(guī)定的消滅原因外使用權(quán)期限是無限的。通過出讓方式取得土地使用權(quán)的，旅游用地最高為40年，在這一點上旅游用地區(qū)別于其他用地。
介于旅游用地一般面積較大，開發(fā)以政府為主導(dǎo)，多數(shù)情況下旅游土地使用權(quán)的取得以政府劃撥為主。而且，通過劃撥方式取得的旅游土地所有權(quán)是無限期的，可以更好的保證旅游開發(fā)和收益的延續(xù)性。同時，我們也應(yīng)該考慮到海南省旅游的現(xiàn)狀，在以景區(qū)旅游為主的同時，還有以“農(nóng)家樂”為代表的旅游項目，這種旅游發(fā)展方式的土地來源一般較為單一，以農(nóng)民自己的宅基地，自留山、自留田等為土地來源，一般屬于農(nóng)民集體所有，而使用權(quán)歸個體農(nóng)民。
（2）劃撥方式取得土地（劃撥土地使用權(quán)管理有關(guān)問題批復(fù)、劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法）
A、根據(jù)法律規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)是指通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得取得國有土地使用權(quán)。（劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法）
值得注意的是，由于海南省建省時間較短，本區(qū)域88年以前在廣東省的管轄之下，土地劃撥和管理都由廣東省的行政主管部門管理，自88年建省之后，海南省政府和下屬各市政府就土地又進行過新的劃撥，由此出現(xiàn)的糾紛并不鮮見。出現(xiàn)這種情況，據(jù)了解有以下幾方面原因；Ⅰ、建省之后，各級政府在劃撥土地時并未進行認(rèn)真仔細(xì)的調(diào)查，包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清權(quán)屬、界址、面積、用途和空間位置上都存在很大漏洞。Ⅱ、政府換屆，多次就同一標(biāo)的劃撥Ⅲ、劃撥程序上不合理，有的并未進行公示，存在異意的地方不在少數(shù)。Ⅳ、當(dāng)?shù)鼐用裎幕头伤刭|(zhì)普遍較低，即使知道自己的權(quán)利受到侵害也不能采取有效的方式加以保護，這種情況在海南省尤為突出。
可以說，在土地管理的道路上海南省各級政府任重而道遠(yuǎn)。
3、旅游土地權(quán)屬變更登記和公示的程序
（1）變更登記程序：a、申請 土地登記申請人可以直接申請，也可以委托申請。申請應(yīng)以書面形式提出，并提供土地登記申請書、申請人身份證明、土地權(quán)屬來源證明、地上附著物產(chǎn)權(quán)證明等。
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