[ 劉雄剛 ]——(2009-5-15) / 已閱42653次
商品房買(mǎi)賣(mài)中的法律問(wèn)題
劉雄剛
[摘要]
本文對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的法律問(wèn)題進(jìn)行了論述，分析研究了我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中涉及到的主要合同關(guān)系進(jìn)行闡述，以期達(dá)到規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。
[關(guān)鍵詞] 商品房買(mǎi)賣(mài) 訂購(gòu)書(shū) 商品房預(yù)售 按揭 法律責(zé)任
[目錄](méi)
一、商品房買(mǎi)賣(mài)的基本理論問(wèn)題
二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題
三、商品房買(mǎi)賣(mài)按揭法律問(wèn)題
四、商品房買(mǎi)賣(mài)中開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也不健全，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。本文在這一背景下解讀我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買(mǎi)賣(mài)中涉及到的部分法律問(wèn)題談?wù)劰P者的淺見(jiàn)。
一、商品房買(mǎi)賣(mài)的基本理論問(wèn)題
（一）商品房的概念
廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開(kāi)發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。
狹義的商品房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。 除非特別說(shuō)明，本文所稱(chēng)商品房是就狹義的概念而言。
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念及法律特征
商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利予買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同，是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的最主要類(lèi)型。一般來(lái)說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有如下法律特征：
1.標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。
在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人民對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。
2.標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要法律特征。
我國(guó)《合同法》第133條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記�！稉�(dān)保法》第41條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)（主要為不動(dòng)產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效�？梢�(jiàn)我國(guó)立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采登記或交付要件主義。就商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標(biāo)志。
3.行政干預(yù)色彩相對(duì)濃厚。
由于土地房屋類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響甚巨，故各國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同均有特別規(guī)制。在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的嚴(yán)格監(jiān)控，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立和履行過(guò)程的行政干預(yù)尤為明顯，如對(duì)商品房預(yù)售合同采強(qiáng)制登記制度等。
（三）關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)中訂購(gòu)書(shū)的法律問(wèn)題
1.商品房訂購(gòu)書(shū)的概念
商品房訂購(gòu)書(shū)也稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買(mǎi)賣(mài)特定商品房及在滿足約定條件時(shí)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的合意等。
2.訂購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)
從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負(fù)有將來(lái)締結(jié)契約義務(wù)的契約，或謂當(dāng)事人一方或雙方預(yù)先約定將來(lái)訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來(lái)應(yīng)訂立之契約則稱(chēng)為本契約或本約。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。訂購(gòu)書(shū)為預(yù)約，則雙方在訂購(gòu)書(shū)中約定將要簽署的正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同則為本約。
3.商品房訂購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同
（1）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同的關(guān)系
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是購(gòu)房合同的從合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。
（2）具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)
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