[ 吳宇 ]——(2009-3-13) / 已閱6811次
如何簽訂商品房預(yù)售合同附件
吳宇
買預(yù)售商品房要簽好預(yù)售合同，這是購房人貫通的愿望，但如何簽好預(yù)售合同，尤其是合同的附件，可能很多人就不是很明了了。在上海市預(yù)售合同示范文本中，共列有五個合同附件。對這些附件，大家切不可掉以輕心，一定要對相關(guān)事項約定清楚以防誤入陷阱，帶來不必要的麻煩和損失。
附件一是付款方式及期限。
如今購房，多數(shù)市民會貸款，常見的付款方式是先付一筆首付款，其余的采用貸款。在此，市民要注意兩點：1.要約定“非因購房人的原因無法貸款，購房人不承擔(dān)延期付款的責(zé)任，且可以選擇退房。如果購房人選擇退房，開發(fā)商應(yīng)全額返還購房人已付房款�！比绱艘粊�，萬一無法獲得貸款，開發(fā)商就不能要求購房人一次性付款或追究購房人的違約責(zé)任。2.盡量留一筆尾款，一般在5萬元以內(nèi)，等到辦理交房手續(xù)時付。留有此筆尾款的目的在于，萬一開發(fā)商延期交房或有其他違約情況，購房人在保護自己的權(quán)益上就占有很大的主動權(quán)。
附件二是房屋建筑設(shè)計及平面圖。
一般來說，開發(fā)商會用紅筆把購房人所購房屋給標(biāo)出來。購房人在此要注意，盡量把房屋的結(jié)構(gòu)寫清楚，如房屋什么地方有窗、陽臺等。交房時，開發(fā)商是否變更房屋設(shè)計，此附件即為判斷的標(biāo)準(zhǔn)。
附件三是房屋結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。
對于購房人而言，約定此附件的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化，要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性表述。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的品牌、型號及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
附件四是房屋平面圖。
一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明樓房的間距等基本數(shù)據(jù)，并盡可能用不同顏色的筆把房屋周圍的綠化、道路等設(shè)施標(biāo)清楚。這既是購房人的一個基本知情權(quán)，也是今后判斷小區(qū)規(guī)劃是否變更的主要依據(jù)。
附件五是前期物業(yè)管理合同、使用公約及承諾書。
在前期物業(yè)管理中，由于小區(qū)業(yè)主委員會尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的。為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費標(biāo)準(zhǔn)，購房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項作出具體約定。
作 者：上海市新閔律師事務(wù)所 吳 宇 律師
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