[ 梁仁壯 ]——(2009-4-13) / 已閱5712次
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用憑啥由開(kāi)發(fā)商埋單
梁仁壯
2008年11月24日北京市建委、 市社會(huì)辦、 市民政局、市規(guī)劃委四部門(mén)聯(lián)合制定了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）》（下稱(chēng)《規(guī)則》），2008年12月12日該《規(guī)則》取得市政府同意并轉(zhuǎn)發(fā)（京政辦發(fā)[2008]54號(hào)）。
該規(guī)則從業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備、召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立運(yùn)作等諸多方面做了詳細(xì)規(guī)定，補(bǔ)充了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中相應(yīng)規(guī)定不完善、缺乏可操作性等不足方面，對(duì)指導(dǎo)和規(guī)范北京市范圍內(nèi)住宅物業(yè)管理、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)設(shè)立及運(yùn)行起到重要作用。
但是，《規(guī)則》中的一些規(guī)定有違背法律層面規(guī)范性文件的嫌疑。比如：《規(guī)則》第12條第2款規(guī)定：籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
本博主以為，該規(guī)定缺乏常理邏輯及相應(yīng)法律依據(jù)。
從常理而言，購(gòu)房人從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，雙方之間屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商將符合法律要求的房屋交付業(yè)主后，其房屋買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)就已經(jīng)履行完畢。購(gòu)房人成為業(yè)主后，對(duì)于如何在自己物業(yè)所屬物業(yè)區(qū)域內(nèi)有效行使自己在物業(yè)管理方面的業(yè)主權(quán)問(wèn)題（建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題），屬于小區(qū)內(nèi)各業(yè)主之間以及與相應(yīng)政府管理部門(mén)之間的法律關(guān)系，此時(shí)和房屋出售方開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)有必然的法律關(guān)系，由開(kāi)發(fā)商對(duì)已經(jīng)屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同之外業(yè)主在物業(yè)管理方面行使權(quán)利需要承擔(dān)的費(fèi)用埋單，確實(shí)有違公平和常理邏輯。當(dāng)然，在小區(qū)房屋未完全售出之前，對(duì)于未出售的房屋而言，開(kāi)發(fā)商就是業(yè)主，因此，此時(shí)對(duì)于整個(gè)物業(yè)區(qū)域而言，開(kāi)發(fā)商既是房屋出售方，同時(shí)也是業(yè)主之一，而且可能還是占有專(zhuān)用建筑面積最大的業(yè)主。但是，這也不應(yīng)當(dāng)成為開(kāi)發(fā)商獨(dú)家承擔(dān)籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用的理由，因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)的籌備、召開(kāi)是要服務(wù)于整個(gè)物業(yè)區(qū)域的，受益人是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，對(duì)全體業(yè)主均受益的行為，其發(fā)生成本由一個(gè)業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）來(lái)獨(dú)自承擔(dān)，顯屬不當(dāng)。有人會(huì)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商嘛，有錢(qián)，這點(diǎn)費(fèi)用算幾個(gè)子。但我們這里要討論的問(wèn)題不是能不能付得起的問(wèn)題，而是該不該付的問(wèn)題；就如同刑法上強(qiáng)調(diào)的不是殺與不殺的問(wèn)題，而是該殺還是不該殺的問(wèn)題。
從法律層面規(guī)范而言，無(wú)論是人大制定的《物權(quán)法》中的“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章中，還是國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，均未對(duì)籌備和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)所發(fā)生費(fèi)用的分擔(dān)問(wèn)題做出規(guī)定。北京市政府作為直轄市政府，根據(jù)《立法法》的相關(guān)規(guī)定，即“省、自治區(qū)、直轄市和較大的市的人民政府，可以根據(jù)法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)、直轄市的地方性法規(guī)，制定規(guī)章。地方政府規(guī)章可以就下列事項(xiàng)作出規(guī)定： (一)為執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)的規(guī)定需要制定規(guī)章的事項(xiàng)； (二)屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)”可以依法制定相應(yīng)規(guī)章。但對(duì)于籌備和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)所發(fā)生費(fèi)用的分擔(dān)問(wèn)題做出規(guī)定，既不屬于“執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)的規(guī)定需要制定規(guī)章的事項(xiàng)”，因?yàn)橄鄳?yīng)的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)中還沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定，也沒(méi)有授權(quán)地方政府就此事項(xiàng)制定規(guī)章；同時(shí)，也不屬于“本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)”，因?yàn)槲飿I(yè)管理及業(yè)主大會(huì)召開(kāi)方面的規(guī)定在全國(guó)住宅區(qū)中都有發(fā)生，不專(zhuān)屬與北京市區(qū)域內(nèi)的具體行政管理事項(xiàng)。因此，北京市政府的該項(xiàng)規(guī)定并沒(méi)有法律層面的依據(jù)。
當(dāng)然，我們可以理解。在現(xiàn)實(shí)生活中，法律歸法律，問(wèn)題歸問(wèn)題，沒(méi)有法律規(guī)定的問(wèn)題行政機(jī)關(guān)也還是需要妥善解決，做出一定的權(quán)宜之計(jì)。鑒于開(kāi)發(fā)商對(duì)于一般業(yè)主而言算是富人，且有時(shí)又是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的最大業(yè)主，因此讓開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)籌備和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)所需費(fèi)用，于情而言也不為過(guò)。而且，對(duì)于市建委、市規(guī)委這樣的行政部門(mén)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，一般對(duì)它們都是比較敬重的，畢竟項(xiàng)目的規(guī)劃審批、商品房預(yù)售銷(xiāo)售等諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)都離不開(kāi)這些部門(mén)的行政許可。因此，市建委、市規(guī)委的文件，開(kāi)發(fā)尚在執(zhí)行起來(lái)應(yīng)該是不會(huì)有問(wèn)題的，可以解決實(shí)際問(wèn)題。但畢竟“依法治國(guó)”是國(guó)家的政治主張，以后在條件成熟時(shí)這個(gè)問(wèn)題還應(yīng)當(dāng)以法律的方式合法解決。
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