[ 唐青林 ]——(2010-8-15) / 已閱19517次
2009年后，北京物業(yè)如何成立業(yè)主委員會(huì)
唐青林
一、話題的緣起
以前的幾年，我們?cè)?jīng)協(xié)助一些業(yè)主，成立了他們屬于自己的管家人——“業(yè)主委員會(huì)”�！侗本┦凶≌瑓^(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行)》頒布實(shí)施后，我們最近又接受一些業(yè)主的委托，協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)。在此過程中，關(guān)注到《方生：對(duì)北京市業(yè)主委員會(huì)第三屆年會(huì)的賀詞》，于是想起作為律師在北京為一些業(yè)主設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)歷和種種感慨。
我們真誠希望每個(gè)業(yè)主都能如愿地成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)屬于自己的物業(yè)進(jìn)行精心的管理，生活更加安心舒適，事業(yè)更加輝煌。作為執(zhí)業(yè)律師，我們?yōu)椴簧傥飿I(yè)的業(yè)主設(shè)立過業(yè)主委員會(huì)，也深知里面的繁瑣甚至艱辛（相關(guān)利益方的不配合等）。
由于二〇〇八年十一月二十四日，北京市建委、市社會(huì)辦、市民政局、市規(guī)劃委共同頒布了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行)》，該規(guī)定從2009年1月1日起實(shí)施。我們希望該規(guī)定頒布實(shí)施后，在北京設(shè)立業(yè)主委員會(huì)能更加順利、方便。
二、北京物業(yè)成立業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)狀
在該規(guī)定之前，我們?cè)?jīng)協(xié)助北京的一些住宅物業(yè)或商業(yè)物業(yè)成立過業(yè)主委員會(huì)。由于管理細(xì)則不清晰，所以導(dǎo)致在成立過程中確實(shí)存在一些困難和迷惑，感覺是在“摸著石頭過河”。該規(guī)定出臺(tái)后，我們又陸續(xù)接受業(yè)主委托，協(xié)助他們成立業(yè)主委員會(huì)。但是由于該規(guī)定剛剛出臺(tái)，而規(guī)定的實(shí)施需要政府部門從上至下的工作會(huì)議進(jìn)行工作安排。例如，以前業(yè)主委員會(huì)是在房管局進(jìn)行備案，而現(xiàn)在改為在街道辦事處備案。規(guī)定出臺(tái)后新聞媒體業(yè)進(jìn)行了報(bào)道和宣傳，但是具體落實(shí)到各個(gè)街道辦事處如何辦理，街道辦的工作人員并不清楚。在2009年4月份，我們?yōu)榱藚f(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，走訪了相關(guān)的街道辦和社區(qū)居委會(huì)。可是他們表示知道有這回事，也參加了上級(jí)組織召開的工作會(huì)議。可是具體如何辦理，并不知道。
根據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行)》，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案�？墒俏覀冏咴L了幾個(gè)街道辦事處，他們表示不太清楚如何進(jìn)行備案。業(yè)主委員會(huì)備案后，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)出具的備案證明，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)該備案證明，才能向區(qū)縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章�？墒�，根據(jù)我們的了解，他們街道辦目前也沒有相關(guān)的備案證明的文本，不太清楚如何出具備案證明。
此外，根據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行)》規(guī)定，成立業(yè)主委員會(huì)無法離開社區(qū)居委會(huì)的配合。根據(jù)規(guī)定，社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作，且社區(qū)居委會(huì)人員擔(dān)任籌備組召集人。同時(shí)，根據(jù)該規(guī)定第55條的規(guī)定，“非住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、運(yùn)作及活動(dòng)參照本規(guī)則”，也就是說商業(yè)物業(yè)、寫字樓成立業(yè)主委員會(huì)，也同樣要找社區(qū)居委會(huì)�？墒�，當(dāng)我們找到一些社區(qū)居委會(huì)要求根據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行)》第13條、第55條的規(guī)定，指導(dǎo)、協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，他們表示寫字樓按理說他們是不管的，他們只負(fù)責(zé)居民樓的業(yè)主委員會(huì)的成立。
上述現(xiàn)狀表明，成立業(yè)主委員會(huì)盡管有了明確的法律規(guī)定（如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例（國務(wù)院）》）和地方性規(guī)定（《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行)》）。但是由于新法剛剛頒布實(shí)施，落實(shí)到各個(gè)基層部門來履行相關(guān)職責(zé)的時(shí)候，這些相關(guān)部門的工作人員是否能及時(shí)掌握新政策、及時(shí)制定辦事流程或一次性告知單、認(rèn)真負(fù)責(zé)熱心地履行職責(zé)，制定辦理業(yè)務(wù)所需要的格式文本（例如備案表、備案證明等）成為關(guān)鍵。
在法規(guī)已經(jīng)規(guī)定比較清晰、只是具體經(jīng)辦部門不是很熟悉辦理流程的情況下，根據(jù)我們安中律師事務(wù)所的經(jīng)驗(yàn)，我們一般都是誠懇謙虛地找到相關(guān)部門的經(jīng)辦人、負(fù)責(zé)人，向他們反映成立業(yè)主委員會(huì)的要求，給他們看最新法規(guī)中他們部門應(yīng)承擔(dān)的指導(dǎo)、備案責(zé)任的規(guī)定，并表示我們?cè)?jīng)在其他城區(qū)辦理過類似業(yè)務(wù)，手上有類似的文本，爭(zhēng)取他們開展新的業(yè)務(wù)，表示愿意配合他們“摸著石頭過河”。絕大部分政府部門的工作人員會(huì)同意試著履行職責(zé)，順利地啟動(dòng)辦事程序。遇到實(shí)際中的問題，他們會(huì)請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)，也會(huì)要我們律師給他們看看其他城市（例如上海、廣州、南京）是如何進(jìn)行相關(guān)操作、格式文本的樣式等。
二、成立業(yè)主委員會(huì)的流程規(guī)定（本文描寫比較概括，一些細(xì)節(jié)未能展開）
根據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行)》，成立業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行法定程序，才能獲得備案登記，進(jìn)行印章刻制，履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
一、第一步，首先弄清主管部門。
根據(jù)規(guī)定，各區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)作及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作。由于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組中應(yīng)有派出所的代表，因此還應(yīng)事先與轄區(qū)派出所取得聯(lián)系，進(jìn)行必要的溝通。
二、第二步，成立籌備小組
在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作。社區(qū)居委會(huì)人員擔(dān)任籌備組召集人(未成立社區(qū)居委會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指派工作人員擔(dān)任)，負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表（業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，履行業(yè)主義務(wù)等）、開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居委會(huì)、派出所等單位代表組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。但是要注意，召集人是沒有投票權(quán)的。除召集人外，籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)。
第三步，籌備組成立后。應(yīng)當(dāng)制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案，并完成以下工作： (一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和議題； (二)擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)； (三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)； (四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，制訂業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法，明確選票發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人推選辦法； (五)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。
第四步，籌備組將以下事項(xiàng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告： (一)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案； (二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)； (三)業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表； (四)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法(草案)； (五)業(yè)主委員會(huì)委員候選人建議名單及簡(jiǎn)況。
公告時(shí)間不少于7日，業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向籌備組提出，籌備組應(yīng)當(dāng)?shù)怯洸⒆鞒龃饛?fù)。
第五步，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議（可以采用集體討論形式，也可以采用書面形式召開）。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)；業(yè)主委員會(huì)委員。
第六步，籌備組自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起3日內(nèi)將表決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。
第七步，到主管部門備案。上述第五步選出業(yè)主委員會(huì)委員后，成立業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案。備案所需要的資料為 (一)業(yè)主大會(huì)決議； (二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約； (三)業(yè)主委員會(huì)委員名單； (四)其他材料。
第八步，刻制業(yè)主委員會(huì)的公章。業(yè)主委員會(huì)在完成備案后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)出具備案證明。業(yè)主委員會(huì)憑據(jù)該備案證明，向區(qū)縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。
三、總結(jié)
與蓋樓相比，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)是一件“小事”，可是卻是業(yè)主心中的大事。成立業(yè)主委員會(huì)過程瑣碎，流程規(guī)定較多（籌備公示開會(huì)公示備案刻章），需要準(zhǔn)備的文件相當(dāng)多（包括《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開工作方案》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《籌備組成員公告》、《業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表》、《業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法(草案)》、《業(yè)主委員會(huì)委員候選人建議名單及簡(jiǎn)況》、首次業(yè)主大會(huì)決議之公告等）。若業(yè)主眾多，成立的程序就更加復(fù)雜。
