[ 武志國 ]——(2009-6-12) / 已閱47302次
第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
解讀：本條規(guī)定了業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費前置程序：先行書面催交，催交后，業(yè)主有兩種反應(yīng)的情況下才可起訴主張物業(yè)費：1）拒絕交納；2）在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納。至于合理期限如何判斷，就不好說了，我想一周的時間算合理吧。
口頭或電話等催繳方式“不好使”，不過這里的“書面”應(yīng)當(dāng)與《合同法》第十條第二款合同“書面”簽訂方式所指相同。既然如此，物業(yè)公司應(yīng)有業(yè)主確定的書面送達地址或聯(lián)絡(luò)方式。
《合同法》第十條第二款 法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
物業(yè)公司依照合同或其他規(guī)定提供了服務(wù)，業(yè)主以未享受（閑置房屋、外出不在等）或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（不用電梯等）等理由無理拒交物業(yè)服務(wù)費或者要求給與優(yōu)惠時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不予以答應(yīng)，人民法院將不予支持業(yè)主的此類訴求或抗辯。
不過，現(xiàn)實中多大數(shù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，或者業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不到位為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的。
如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)負有舉證責(zé)任。
第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
解讀：屬于《物業(yè)管理條例》第四十二條的重復(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可主動要求業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人在租賃或借用等合同中約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，屆時物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主與物業(yè)使用人承擔(dān)連帶支付責(zé)任。需要注意的是，發(fā)生物業(yè)費拖欠案件：1）可以僅起訴業(yè)主；2）起訴業(yè)主后追加實際使用人，或者直接將業(yè)主和物業(yè)使用人在起訴時列為共同被告。此類案件列業(yè)主與實際使用人為共同被告，不能僅列物業(yè)使用人為被告。筆者以為，如有三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或者物業(yè)實際使用人達成合同或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達成交納物業(yè)服務(wù)費的協(xié)議的情況，可以僅起訴物業(yè)實際使用人。上述將物業(yè)實際使用人列為被告的案件中，物業(yè)的實際使用人可以提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行合同或者合同履行不完全的抗辯。
《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納�！�
第八條 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。
解讀：本條規(guī)定了業(yè)主大會只要按照物權(quán)法第七十六條以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號）第八條和第九條的規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)公司的決定后，業(yè)主委員會可以作為原告直接起訴解除與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同。
值得注意的是，這里未明確需要有法定的事實理由解除，而是明確按照法定的程序做出。筆者以為，如提前解聘屬于無法定理由解除的，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)該給與賠償，當(dāng)然物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求繼續(xù)履行則不會被支持。
業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)公司可向相關(guān)業(yè)主主張，不能直接向業(yè)主委員會主張（反訴或抗辯）。
《物權(quán)法》第七十六條
下列事項由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；……決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
《物業(yè)管理條例》第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：
�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；
�。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪�(guī)約；
�。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。
解讀：不難理解：預(yù)付的未實際發(fā)生服務(wù)則退還，已經(jīng)發(fā)生服務(wù)但未給付物業(yè)費的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付。值得補充的是，物業(yè)服務(wù)合同非正常終止的，過錯方給他方造成損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。
解讀：從《解釋》的此條來看，被“出局”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取“賴”的辦法沒有法律意義，無法形成事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，有可能“賠了夫人者勒兵”，即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備“盤踞”的實力，仍建議“適時而退”。物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時交接（交接齊全）并退出。
這條規(guī)定的背景就是為了給拒絕移交退出的物業(yè)企業(yè)的“一顆定心丸”，防止武斗等沖突、傷亡等惡劣事件發(fā)生。
第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
解讀：本條說明，除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的其他管理人同樣適用本解釋的相關(guān)規(guī)定。
《物權(quán)法》相關(guān)條款
第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人……；
第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。
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