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圖書目錄

目錄

第一章商品房買賣的基本理論問題……………………………1
一、商品房與買賣的詞義解釋…………………………………1
(一)商品房的經(jīng)濟(jì)學(xué)與法學(xué)釋義…………………………1
(二)買賣的經(jīng)濟(jì)學(xué)與法學(xué)釋義……………………………15
二、商品房買賣特殊性研究……………………………………21
(一)商品房現(xiàn)售與一般買賣之比較………………………21
(二)商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售之比較……………………24
三、房地關(guān)系的比較法考察……………………………………26
(一)兩種模式：結(jié)合主義與分別主義……………………26
(二)我國(guó)做法：分別主義…………………………………30
四、結(jié)合主義還是分別主義：交易規(guī)則的確立與選擇………31
(一)“地隨房走”與“房隨地走”…………………………31
(二)分析與建議…………………………………………37
五、商品房買賣與土地使用權(quán)出讓的關(guān)系…………………47
第二章商品房預(yù)售研究…………………………………………53
一、商品房預(yù)售性質(zhì)爭(zhēng)論與解說………………………………53
二、商品房預(yù)售個(gè)性分析………………………………………58
(一)商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性…………………58
(二)商品房預(yù)售是法律關(guān)系比較復(fù)雜的一種交易
行為……………………………………………………61
(三)商品房預(yù)售是履行周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的一
種交易行為……………………………………………62
三、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓探討………………………………………62
(一)我國(guó)應(yīng)肯定商品房預(yù)售的轉(zhuǎn)讓………………………62
(二)商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓的類型：債權(quán)轉(zhuǎn)讓與概括轉(zhuǎn)移……66
(三)商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓要件分析……………………………71
(四)結(jié)語……………………………………………………74
四、情事變更原則在商品房預(yù)售中的適用……………………74
(一)我國(guó)有無和是否應(yīng)規(guī)定情事變更原則之爭(zhēng)論………74
(二)商品房預(yù)售適用情事變更原則的要件………………79
(三)商品房預(yù)售中的情事變更與相關(guān)問題的界限………83
五、預(yù)購(gòu)方享有的基本權(quán)利探析………………………………86
(一)真情知悉權(quán)……………………………………………87
(二)公平交易權(quán)……………………………………………89
第三章商品房現(xiàn)售研究…………………………………………93
一、論商品房銷售廣告…………………………………………93
(一)商品房銷售廣告的主要類型及存在的問題…………94
(二)法律性質(zhì)之界定與法律責(zé)任之探究…………………97
二、論商品房包銷……………………………………………l08
(一)商品房包銷概念爭(zhēng)論及作者的觀點(diǎn)………………109
(二)商品房包銷性質(zhì)爭(zhēng)論及作者的觀點(diǎn)………………113
(三)規(guī)范商品房包銷的必要性與措施…………………117
(四)需進(jìn)一步探討的幾個(gè)問題…………………………121
三、論購(gòu)房者的法律地位及適用《消法》“雙倍賠償”的
探討………………………………………………………124
(一)關(guān)于購(gòu)房者的消費(fèi)者地位………………………125
(二)關(guān)于“雙倍賠償”的適用……………………………129
(三)對(duì)《解釋》的幾點(diǎn)質(zhì)疑………………………………134
(四)立法建議……………一……………………………142
四、論商品房分期付款買賣………………………………143
(一)分期付款買賣基本理論……………………………143
(二)所有權(quán)保留應(yīng)適用于商品房分期付款買賣………145
(三)商品房所有權(quán)保留買賣的法律效力………………150
五、論商品房的樣板房買賣…………………………………157
(一)我國(guó)商品房買賣市場(chǎng)中的樣板房及存在的問題…157
(二)用《合同法》規(guī)定解讀樣板房買賣…………………161
第四章商品房買賣按揭研究……………………………………166
一、按揭含義考：英美法與我國(guó)……………………………166
(一)英美法的按揭………………………………………166
(二)中國(guó)香港法的按揭…………………………………171
(三)中國(guó)內(nèi)陸的按揭…………………………………173
(四)英美法、中國(guó)香港法、中國(guó)內(nèi)陸法按揭之比較……176
二、商品房按揭法律關(guān)系的構(gòu)成……………………………178
三、商品房按揭法律性質(zhì)定位探究…………………………182
四、商品房按揭若干法律問題的探討………………………191
(一)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的訴訟地位……………191
(二)關(guān)于商品房按揭中的保險(xiǎn)…………………………201
(三)關(guān)于提前還貸…一…………………………………211
(四)關(guān)于混合共同擔(dān)�！�………………………………216
第五章商品房買賣合同研究……………………………………222
一、關(guān)于商品房買賣合同的基本內(nèi)容與完善其內(nèi)容的
設(shè)想……………………………………………………222
(一)價(jià)格條款……………………………………………224
(二)質(zhì)量條款……………………………………………226

(三)面積條款……………………………………………22 7
(四)購(gòu)房者的知情條款…………………………………228
(五)退房條款…………………………………………229
(六)購(gòu)房者的損失賠償條款……………………………231
二、關(guān)于商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)書……………………………234
(一)用預(yù)約、本約之法理解讀認(rèn)購(gòu)書的基本法律
問題…………………………………………………234
(二)認(rèn)購(gòu)書中的定金和其他法律責(zé)任…………………239
(三)對(duì)認(rèn)購(gòu)書的再思考…………………………………243
三、關(guān)于商品房的交付………………………………………23U
(一)對(duì)交付的基本認(rèn)識(shí)…………………………………231
(二)對(duì)商品房交付的理解………………………………232
(三)應(yīng)規(guī)定商品房交付的要件…………………………255
(四)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任……………………………………………238
四、關(guān)于商品房買賣合同中出賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任………262
(一)瑕疵擔(dān)保責(zé)任基本理論述要………………………262
(二)商品房瑕疵擔(dān)保責(zé)任之探討………………………265
第六章商品房買賣登記研究……………………………………279
一、房地產(chǎn)登記一般理論……………………………………280
(一)房地產(chǎn)登記：物權(quán)公示方法………………………280
(二)房地產(chǎn)登記：三大功能………………………………281
(三)房地產(chǎn)登記：性質(zhì)與機(jī)關(guān)……………………………283
(四)房地產(chǎn)登記：模式的比較法考察……………………289
(五)房地產(chǎn)登記：種類之劃分與解說……………………293
二、商品房買賣與登記關(guān)系研究……………………………296
(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式………………………………296
(二)我國(guó)的規(guī)定、做法與選擇……………………………299
三、商品房預(yù)售登記備案制度的反思與構(gòu)建預(yù)告登記制
度的探討…………………………………………………309
(一)對(duì)現(xiàn)行法律規(guī)定的反思…………………………309
(二)預(yù)告登記制度的比較法觀察………………………312
(三)我國(guó)建立預(yù)告登記制度幾個(gè)具體問題的探討……317
四、關(guān)于登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任………………………………324
(一)我國(guó)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償制度的檢討……………325
(二)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任的制度設(shè)計(jì)與立法
建議…………………………………………………328
第七章商品房買賣中權(quán)益沖突與規(guī)制研究……………………332
一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律定位與權(quán)利沖突……332
(一)問題的提出…………………………………………332
(二)建立先取特權(quán)制度的思考…………………………333
(三)商品房買賣中先取特權(quán)與其他權(quán)益的沖突和
協(xié)調(diào)…………………………………………………338
二、商品房買賣權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任中的權(quán)利沖突與現(xiàn)
行法的規(guī)制………………………………………………343
(一)出賣人無權(quán)處分商品房……………………………343
(二)出賣人出售設(shè)定抵押權(quán)的商品房…………………345
(三)出賣人出售設(shè)定承租權(quán)的商品房——兼論房屋
租賃權(quán)的物權(quán)化……………………………………349
三、土地使用權(quán)與商品房等地上物所有權(quán)的權(quán)利沖突
與解決……………………………………………………355
(一)問題的提出………………………………………355
(二)不同觀點(diǎn)的爭(zhēng)論……………………………………358
(三)作者的觀點(diǎn)和修正思路……………………………360
主要參考文獻(xiàn)………………………………………………………368
后記………………………………………………………………375