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圖書內(nèi)容簡介

　　本書通過研究實(shí)踐中大量的房屋買賣合同糾紛，進(jìn)而整理出裁判實(shí)務(wù)問題，并進(jìn)行評析、歸納、整理，形成解決該問題的裁判思路，對法官在同類案件中適用法律具有啟發(fā)、引導(dǎo)、規(guī)范和參考作用，亦能為當(dāng)事人、律師等法律工作者進(jìn)行房屋買賣合同訴訟提供一種訴訟指引。
　　本書特點(diǎn)：
　　一是問題直接來自于司法實(shí)務(wù)第一線。本書歸納整理的問題幾百個(gè)，幾乎都是作者在審判過程中留意收集的，也有在地方法院調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)的，還有在地方法院上報(bào)材料中反映出來的。這些問題切切實(shí)實(shí)都是法官在房屋買賣合同糾紛裁判中需要解決的疑難問題，有很強(qiáng)的針對性。
　　二是選取的案例具有代表性和典型性。本書選取的案例均是來源于審判過程中真實(shí)案例的加工和提取，對每一個(gè)案例，除了提煉該案例及適用同類案例的核心裁判規(guī)則外，還對規(guī)則進(jìn)行了解析，并且通過裁判過程的闡述形成裁判思路從而呈現(xiàn)給讀者。
　　三是寫作體例遵循重點(diǎn)與類型化結(jié)合。本書并非從合同章節(jié)角度入手泛泛而談房屋買賣合同糾紛，而是從實(shí)踐中房屋買賣合同糾紛最常見的爭點(diǎn)、焦點(diǎn)、難點(diǎn)入手，分為預(yù)售、認(rèn)購、銷售廣告和宣傳、交付和風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)證書、房產(chǎn)新政、二手房、擔(dān)保貸款等十五多種糾紛類型重點(diǎn)闡述。通過這種類型化研究，將復(fù)雜問題各個(gè)擊破，使讀者一目了然。

圖書目錄

第一章商品房預(yù)售合同糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問答】
一、商品房預(yù)售合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？
二、出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的最遲時(shí)間如何界定？
三、商品房預(yù)售合同簽訂后，規(guī)劃許可證被行政部門撤銷的，是否影響商品房預(yù)售合同的效力？
四、商品房預(yù)售合同簽訂后，商品房預(yù)售許可證被行政部門撤銷，是否影響商品房預(yù)售合同的效力？
五、出賣人簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，其持有的預(yù)售許可證明已過有效期，該預(yù)售合同是否有效？
六、出賣人在商品房買賣合同“商品房的銷售依據(jù)”一欄的空白處未填寫任何文字，能否將出賣人的該行為等同于“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明”？
七、如何理解“已付購房款”基準(zhǔn)金額與“不超過一倍的賠償責(zé)任”之間的關(guān)系？
八、商品房預(yù)售合同登記備案是否影響合同效力？
九、對預(yù)售合同登記與預(yù)告登記的異同如何認(rèn)定？
十、如何認(rèn)定商品房買賣預(yù)約合同是否具備合同的“實(shí)質(zhì)性要件”？
十一、開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，是否承擔(dān)民事賠償責(zé)任？
【案例適用】
規(guī)則1【備案登記】商品房預(yù)售合同備案登記，不是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓，不產(chǎn)生物權(quán)公示的效力。
規(guī)則2【商品房預(yù)售】出賣人未取得商品房許可證明與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房許可證明的，可以認(rèn)定有效。
第二章商品房認(rèn)購糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問答】
一、商品房認(rèn)購書的性質(zhì)如何認(rèn)定？
二、如何區(qū)分商品房認(rèn)購書是預(yù)約還是本約？
三、認(rèn)購書簽訂的時(shí)間如何認(rèn)定？
四、預(yù)約合同內(nèi)容“確定性”的標(biāo)準(zhǔn)如何判斷？
五、違反認(rèn)購書的民事責(zé)任如何認(rèn)定？
六、當(dāng)事人簽訂商品房認(rèn)購書后往往會支付一定數(shù)額的定金作為簽訂正式商品房買賣合同的擔(dān)保，如果雙方經(jīng)磋商后最終無法簽訂正式合同應(yīng)如何處理？
七、當(dāng)事人如果不履行認(rèn)購書中簽訂本約的義務(wù)，對方當(dāng)事人能否請求違約方承擔(dān)強(qiáng)制履行的責(zé)任？
八、如何認(rèn)定開發(fā)商與買受人在商品房認(rèn)購書中約定的定金性質(zhì)？
九、確定了當(dāng)事人給付款項(xiàng)的性質(zhì)后，在當(dāng)事人簽訂商品房認(rèn)購書后無法簽訂正式商品房買賣合同的情況下，應(yīng)如何適用定金罰則？
十、出賣人惡意違反商品房訂購書，導(dǎo)致商品房買賣合同不能訂立，買受人要求出賣人賠償除雙倍返還定金之外的其他損失，如預(yù)期利益損失，應(yīng)如何處理？
十一、房產(chǎn)商違反購房意向書的責(zé)任如何認(rèn)定？
十二、以格式合同出現(xiàn)的商品房認(rèn)購書中含有單方權(quán)利約定條款，該商品房認(rèn)購書是否有效？
【案例適用】
規(guī)則3【預(yù)約與本約】判斷一個(gè)合同究竟為本約還是預(yù)約，應(yīng)專注于其實(shí)質(zhì)內(nèi)容，探求當(dāng)事人的真意，而非合同所使用的名稱。
規(guī)則4【預(yù)約與本約】對于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人真實(shí)意思，并據(jù)此對當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界定。
規(guī)則5【預(yù)約與定金】購房定金屬預(yù)約合同，其目的系擔(dān)保商品房買賣合同的訂立，違約的法律后果是適用定金罰則。
規(guī)則6【預(yù)約與履行】預(yù)約合同不能被判決繼續(xù)履行。
規(guī)則7【預(yù)約與損失】開發(fā)商違反預(yù)約合同將房屋售予他人應(yīng)向購房人賠償機(jī)會損失，機(jī)會損失的范圍應(yīng)與開發(fā)商因違約行為而獲得的利益相對應(yīng)。
第三章商品房銷售廣告和宣傳糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問答】
一、商品房銷售廣告的性質(zhì)是什么？
二、怎樣認(rèn)定商品房廣告是否為虛假廣告？
三、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責(zé)任應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定與處理？
四、商品房虛假銷售廣告的責(zé)任如何承擔(dān)？
五、開發(fā)商交付的商品房與其宣傳廣告內(nèi)容不一致，開發(fā)商的行為是否構(gòu)成欺詐以及購房者能否獲得雙倍賠償？
六、商品房宣傳資料是否具有法律效力？
七、如何理解實(shí)際交付的房屋與樣板房之間的一致性？
【案例適用】
規(guī)則8【虛假宣傳】出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。
第四章商品房買賣合同糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問答】
一、商品房現(xiàn)售合同是否以出賣人取得商品房預(yù)售許可證明為生效條件？
二、未取得產(chǎn)權(quán)證書的存量房買賣合同的效力如何認(rèn)定？
三、共有存量房買賣合同的效力如何認(rèn)定？
四、商品房買賣合同糾紛是否適用不動產(chǎn)專屬管轄？
五、商品房“一房數(shù)賣”合同效力如何認(rèn)定？
六、商品房“一房數(shù)賣”合同如何履行？
七、“一房數(shù)賣”中無法取得商品房所有權(quán)的買受人如何進(jìn)行法律救濟(jì)？
八、一般賣房者違約的，應(yīng)當(dāng)如何適用法律？
九、如果買受人不愿意接受金錢給付的賠償方式，而要求得到另一套出賣人開發(fā)的同一小區(qū)內(nèi)樓層、戶型、面積、朝向與原合同標(biāo)的相同或相似的房屋，即買受人提出對原合同進(jìn)行變更，其要求是否可以得到法院支持？
十、懲罰性賠償在合同責(zé)任中能否廣泛適用？
十一、審判實(shí)踐中如何區(qū)分適用《商品房買賣合同解釋》與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》？
十二、對《商品房買賣合同解釋》第8條中“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”如何理解？
十三、商品房買賣履行費(fèi)用過高，守約方請求繼續(xù)履行的，是否予以支持？
【案例適用】
規(guī)則9【地方物價(jià)】地方物價(jià)規(guī)定當(dāng)然不能取代當(dāng)事人雙方的合同約定，不能改變當(dāng)事人的合同效力。
規(guī)則10【一戶一表】商品房買賣合同中，“一戶一表”指供水應(yīng)實(shí)行裝表到戶、抄表到戶、計(jì)量收費(fèi)。
規(guī)則11【合同簽訂形式】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同為要式合同，應(yīng)當(dāng)以書面形式予以明確、固定。房產(chǎn)買賣雙方如未簽訂書面合同、未履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)，法院應(yīng)認(rèn)定買賣合同不成立。
規(guī)則12【實(shí)際履行】當(dāng)事人沒有訂立書面房屋買賣協(xié)議，確認(rèn)房屋買賣關(guān)系是否存在，應(yīng)結(jié)合實(shí)際履行情況綜合考量。
規(guī)則13【網(wǎng)簽】房屋買賣雙方尚未簽訂書面的購房合同，但是雙方已經(jīng)進(jìn)行了網(wǎng)簽，而且明確了合同的價(jià)款、房屋信息，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的買賣合同已經(jīng)生效。
規(guī)則14【一房二賣】當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此認(rèn)定買賣合同無效。
規(guī)則15【一房二賣】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣為由主張免除懲罰性賠償?shù)恼埱�，人民法院不予支持�?
第五章商品房交付使用和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問答】
一、商品房交付時(shí)間的判斷標(biāo)準(zhǔn)如何界定？
二、商品房交付條件的判斷標(biāo)準(zhǔn)如何界定？
三、關(guān)于商品房驗(yàn)收我國法律如何規(guī)定？
四、開發(fā)商不具備交付條件交房是否承擔(dān)逾期違約責(zé)任？
五、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)如何確定？
六、開發(fā)商逾期交房的責(zé)任如何認(rèn)定？
七、開發(fā)商逾期交房應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任？
八、交付通知是否為交付的必要條件？
九、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的性質(zhì)如何區(qū)分？
十、出賣人與買受人辦理了商品房交付手續(xù)，買受人又以出賣人沒有同時(shí)交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》為由主張房屋不具備交房條件，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，應(yīng)如何處理？
十一、出賣人在交付房屋時(shí)，經(jīng)常要求買受人按照出賣人制定的房屋交付流程先行預(yù)繳物業(yè)費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用、公共維修基金等其他費(fèi)用后，才能交付房屋鑰匙，應(yīng)如何處理？
十二、開發(fā)商因政府部門遲延辦理備案而逾期交房能否免責(zé)？
十三、商品房買賣合同中逾期交房的特殊原因如何理解？
十四、不具備交付條件交房違約金應(yīng)如何計(jì)算？
十五、購房者無正當(dāng)理由拒絕接收房屋應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任？
十六、買受人對商品房的“驗(yàn)收”權(quán)利包括哪些？
十七、房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)如何分擔(dān)？
十八、買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過2年請求出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間？辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？
十九、善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
二十、投資建設(shè)他人劃撥土地上立項(xiàng)的房屋并承擔(dān)建成后房屋的合同性質(zhì)和效力如何判定？
【案例適用】
規(guī)則16【履行不能】已交付但未過戶的房屋滅失后，事實(shí)上已經(jīng)不能履行，出賣人不再承擔(dān)繼續(xù)履行協(xié)助辦理過戶手續(xù)的合同義務(wù)。
規(guī)則17【申請執(zhí)行人】房屋轉(zhuǎn)讓后原產(chǎn)權(quán)人有資格申請無權(quán)占有人交付房屋。
規(guī)則18【交付改變】交付房屋改變的建筑事項(xiàng)，無論是否經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。
規(guī)則19【保修期】房屋修復(fù)后保修期不應(yīng)重新計(jì)算。
第六章商品房買賣民事責(zé)任糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問答】
一、在商品房質(zhì)量存在何種瑕疵時(shí)，購房者可以拒收房屋？
二、房屋價(jià)款糾紛與質(zhì)量異議如何處理？
三、對商品房主體質(zhì)量不合格如何認(rèn)定？
四、商品房質(zhì)量瑕疵如何認(rèn)定？
五、交通噪音污染中的商品房質(zhì)量瑕疵責(zé)任如何認(rèn)定？
六、出賣人的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任如何承擔(dān)？
七、室內(nèi)環(huán)境污染致使他人損害是否構(gòu)成環(huán)境污染侵權(quán)案件以及室內(nèi)環(huán)境污染致使他人損害糾紛案件的舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)如何分配？
八、裝修公司選用材料揮發(fā)的甲醛嚴(yán)重超標(biāo)給業(yè)主造成損害，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)賠償責(zé)任？
九、商品房面積存在差異如何處理？
十、人防地下室是否記入公攤面積？
十一、開發(fā)商擅自調(diào)整房屋層高的違約責(zé)任如何認(rèn)定？
十二、房屋買賣糾紛違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
十三、如何調(diào)整當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定違約金過分高于違約行為造成的損失？
十四、商品房買賣合同沒有約定違約條款，守約方可否請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任？
【案例適用】
規(guī)則20【質(zhì)量缺陷】房屋買受人因房屋存在質(zhì)量缺陷向出賣人主張修復(fù)等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
規(guī)則21【面積差】房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積違反商品房買賣合同約定面積的，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定返還房款。
規(guī)則22【面積縮水】按套計(jì)價(jià)不能免除開發(fā)商的面積縮水責(zé)任。
規(guī)則23【外墻面】開發(fā)商售房不得保留外墻面所有權(quán)及使用權(quán)。
規(guī)則24【容忍義務(wù)】業(yè)主面對社會效益最大化須有容忍義務(wù)。
規(guī)則25【知情權(quán)】業(yè)主對所購特殊商品房享有特別知情權(quán)。
規(guī)則26【瑕疵擔(dān)�！俊皟凑�”的出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
規(guī)則27【逾期交房】開發(fā)商逾期交房后主張合同約定的違約金過高而請求法院予以降低的，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)舉證責(zé)任。開發(fā)商主張按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。
規(guī)則28【違約金調(diào)整】合同違約引發(fā)的糾紛中，如果合同約定了違約金計(jì)算方式，守約方以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請求調(diào)高違約金數(shù)額，但未能舉證證明實(shí)際損失存在的，不予支持。
第七章商品房買賣合同解除糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問答】
一、如何界定房屋質(zhì)量問題解除合同的條件？
二、合同解除權(quán)的行使期限及其性質(zhì)如何認(rèn)定？