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圖書內容簡介

本書從商品房項目宣傳到簽約、履行、交付，再到權證辦理及共有權益等環(huán)節(jié)，選擇典型、易產生爭議也是實務中易被企業(yè)所忽略的問題，結合110個裁判案例進行充分闡述，相關案例大部分為筆者團隊代理的案件，也正是通過這些案件的代理，筆者團隊能夠更加充分了解審判機關對于相關問題所形成的裁判觀點的由來，也更加能夠反思開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)應當如何有針對性地采取風險防控措施。因此，筆者團隊在相關篇章中不僅就實務問題進行分析，也同時提供了應對措施以及風險控制流程，為開發(fā)商在預防糾紛層面提供可供參考并具有可行性的方案。本書總結典型問題，分析相關案例，提示司法裁判規(guī)則和困境突圍之策，亦可為公司法務人員、律師的進階提升提供助力。

圖書目錄

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第一章營銷篇
第一節(jié)銷售廣告中“要約邀請”與“要約”的博弈
一、銷售廣告構成“要約”的關鍵條件
案例1：張某訴某置業(yè)公司商品房銷售合同糾紛案
案例2：王某訴某房產公司商品房銷售合同糾紛案
二、違反銷售廣告“要約”的賠償方式
案例3：某房地產公司與趙某一、周某、趙某二、某電池公司虛假廣告糾紛上訴案
三、對于項目規(guī)劃范圍外的承諾是否構成“要約”
案例4：陳某訴某置業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案
案例5：邵某訴某房地產公司房屋買賣合同糾紛上訴案
四、“贈送面積”引發(fā)的風波和反思
案例6：曾某訴某實業(yè)公司商品房預售合同糾紛案
案例7：張某、王某與某房產公司房屋買賣合同糾紛申請再審案
案例8：楊某訴某實業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案
第二節(jié)商品房銷售廣告法律指引
一、目的
二、適用范圍
三、廣告發(fā)布原則
四、審查指引
（一）禁止發(fā)布商品房銷售廣告的情形
（二）銷售廣告應當具備以下必須載明的事項
（三）虛假、夸大宣傳廣告的認定
（四）廣告畫面內容審查要點
（五）禁用詞匯
（六）免責條款
（七）其他要求
第三節(jié)房地產商標和品牌的保護之道
一、房地產商標維權的困境
（一）房地產商標缺少識別的顯著性
（二）房地產商標保護范圍不及于樓盤本身
（三）房地產商標專用權與地名使用權發(fā)生沖突
（四）房地產商標專用權與企業(yè)名稱權（商號）發(fā)生沖突
二、有效實現商標與品牌維權之策
案例9：廣州星河灣實業(yè)發(fā)展有限公司、廣州宏富房地產開發(fā)有限公司與連江縣好旺房地產開發(fā)有限公司侵害商標權糾紛上訴案
案例10：華潤（集團）有限公司與安徽華泓物業(yè)管理有限公司侵害商標權糾紛上訴案
第四節(jié)包銷、整體銷售的區(qū)別和處理
一、包銷與整體銷售（買賣合同）性質的不同認定
案例11：某房地產公司與邱某、第三人某銀行、第三人某人民政府合同糾紛案
案例12：某房地產開發(fā)公司與某投資有限公司房屋買賣合同糾紛案
二、包銷合同通過強制履行轉為買賣關系
案例13：溫州某策劃公司與菏澤某房地產開發(fā)公司商品房委托—代理銷售合同糾紛案
案例14：東莞市某策劃公司與懷化市某房地產開發(fā)公司商品房委托—代理銷售合同糾紛案
三、基于包銷合同產生的購房糾紛的責任承擔
案例15：李某訴吉林市某公司，第三人吉林市某房地產顧問有限公司、第三人李某芳房屋買賣合同糾紛案
案例16：安某與天津某公司、天津某房地產投資有限公司商品房預售合同糾紛案
第二章簽約篇
第一節(jié)定金到底該不該退
一、定金退與不退之認定
案例17：四川省某家居市場經營管理有限公司與成都某投資有限公司商品房預約合同糾紛案
案例18：黃某、胡某訴成都某實業(yè)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛案
二、《認購協議》說明條款的效力問題
三、對買受人進行惡意磋商的處理
案例19：范某、吳某訴上海某置業(yè)有限公司定金合同糾紛案
案例20：婁某訴某房地產開發(fā)有限公司商品房預約合同糾紛案
案例21：柳某訴南京某房地產開發(fā)有限公司商品房預約合同糾紛案
案例22：孫某與某房產公司商品房預約合同糾紛案
四、違反《認購協議》的違約賠償范圍
案例23：林某與北京某置業(yè)公司商品房預售合同糾紛案
案例24：何某與王某商品房預售合同糾紛案
第二節(jié)銷售現場公證的意義
一、定金糾紛中銷售現場公證的作用
案例25：胡某與某實業(yè)公司商品房預售合同糾紛案
案例26：董某與廣州某公司商品房預售合同糾紛案
二、交付糾紛中銷售現場公證的作用
案例27：韓某與某房地產公司商品房買賣合同糾紛案
三、監(jiān)測公證的重要性
案例28：李某訴成都某置業(yè)公司商品房預售糾紛案
第三節(jié)“hold”住格式條款
一、示范文本中的格式條款問題
案例29：馬某、江某與三亞某房地產公司商品房預售合同糾紛案
二、格式條款的效力規(guī)則
（一）格式條款中的公平原則
案例30：唐某訴成都某置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛案
（二）對格式條款的提示和說明義務
案例31：大同某公司與李某商品房買賣合同糾紛案
三、怎樣“hold”住格式條款
第四節(jié)出賣人告知義務的全面履行
一、沒有盡到告知義務的責任承擔
案例32：孫某與上海某房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案
案例33：重慶某置業(yè)有限公司與王某商品房預售合同糾紛案
案例34：楊某、孫某與貴州某房地產開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案
二、履行告知義務的方式
案例35：李某、潘某與置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案
案例36：沈某與某房地產有限公司商品房預售合同糾紛案
案例37：劉某、趙某與杭州某房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案
三、項目紅線以外的不利因素告知問題
案例38：許某與寧波某置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛案
案例39：上海某地產有限公司與于某商品房預售合同糾紛上訴案
案例40：張某與杭州某置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛案
第五節(jié)“填錯合同”的各種痛與傷
一、“填錯合同”導致的困局
案例41：成都某置業(yè)公司與周某商品房買賣合同糾紛案
案例42：李某某訴廣安某房地產公司商品房預售合同糾紛案
二、“填錯合同”的困境突圍
案例43：蔣某某、劉某某訴成都某房地產公司商品房預售合同糾紛案
案例44：丁某、焦某與某實業(yè)公司商品房預售合同糾紛案
第六節(jié)銷售合同簽約法律風險控制流程
一、現場公證
二、認購
（一）簽約要求
（二）特殊情況的處理
三、逾期簽署買賣合同的處理
四、買賣合同簽署
（一）簽約要求
（二）特殊情況處理
第三章履約篇
第一節(jié)一切為了回款
一、對按揭買受人未能獲得貸款的追償
案例45：華茂置業(yè)公司與譚某、李某商品房預售合同糾紛上訴案
案例46：徐某與南城置業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案
二、合同解除權行使期間的法律適用
（一）關于“一年期間”是否適用約定解除權情形的問題
案例47：吳某、楊某與中富置業(yè)公司商品房買賣合同糾紛案
案例48：陳某與一統實業(yè)公司商品房預售合同糾紛案
（二）關于商品房買賣糾紛除了遲延交付、逾期付款之外的其他情形是否適用“一年期間”的問題
案例49：中慧房地產公司與鄒某商品房預售合同糾紛申請再審案
案例50：方某與金色家園開發(fā)公司商品房預售合同糾紛申請再審案
（三）關于非商品房買賣合同解除是否類推適用“一年期間”的問題
案例51：天津市天益工貿有限公司與天津市濱海商貿大世界有限公司、王某鋒財產權屬糾紛申請再審案
三、銷售回款法律風險控制流程
第二節(jié)規(guī)劃和設計變更的責任界定
一、規(guī)劃和設計變更并不必然導致買受人可解除合同
案例52：張某與金實房產公司商品房預售合同糾紛案
案例53：徐某訴華成置業(yè)公司商品房預售合同糾紛案
二、規(guī)劃和設計變更的責任承擔
案例54：徐某訴成都某置業(yè)公司商品房預售合同糾紛案
案例55：張某、王某與徐州某置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案
案例56：蔡某、吳某與珠海市某房產開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案
案例57：劉某訴成都某房地產開發(fā)公司商品房預售合同糾紛案
第三節(jié)客戶斷供后代償損失的追回
一、開發(fā)商面臨的斷供代償困境
二、不承擔或者減少擔保責任的抗辯之道
案例58：某行成都分行與胡某、余某、成都某置業(yè)公司金融借款合同糾紛上訴案
案例59：某銀行錦江支行訴賀某、成都某房地產公司金融借款合同糾紛上訴案
三、關于“階段性擔�！彼�涉保證期間問題
案例60：招商銀行股份有限公司大連分行與大連一方地產有限公司保證合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督案
四、開發(fā)商代償后如何實現有效追償
（一）直接追償
（二）解除商品房買賣合同
案例61：某房地產開發(fā)有限公司與蔡某、胡某商品房預售合同糾紛上訴案
（三）合同解除后開發(fā)商可提出執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴
案例62：某房地產公司與毛某執(zhí)行異議糾紛案
案例63：某房地產公司與某小額貸款股份有限公司、徐某案外人執(zhí)行異議之訴案
（四）關于對《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第26條第2款的理解和適用問題
案例64：鴻匯公司與賴某、蔣某案外人執(zhí)行異議之訴再審案
第四章交付篇
第一節(jié)商品房交付條件的合同約定和法律界定
一、關于“竣工驗收合格”與“竣工驗收備案”的交付條件辨析
案例65：石某與大連某置業(yè)公司商品房銷售合同糾紛申請再審案
二、關于約定“竣工驗收合格”為交付條件的效力辨析
（一）厘清以“綜合驗收”為交付條件的認知
（二）關于僅約定“竣工驗收合格”為交付條件的效力問題
案例66：楊某、程某與四川某房地產公司商品房銷售合同糾紛申請再審案
第二節(jié)房屋質量問題引發(fā)的逾期交付爭議
一、一般性質量瑕疵不構成逾期交付
案例67：沈某、韓某與浙江某置業(yè)公司商品房銷售合同糾紛上訴案
案例68：劉某與成都某房地產公司商品房預售合同糾紛上訴案
二、對主體結構質量是否合格的認定
案例69：張某與某房產開發(fā)公司商品房預售合同糾紛上訴案
三、“對嚴重影響正常居住使用”的認定
案例70：岳某、楊某與四川省某建筑公司、某安居工程公司、王某商品房銷售合同糾紛案
案例71：成都某開發(fā)公司與劉某、陳某商品房預售合同糾紛上訴案
案例72：唐某與成都某實業(yè)公司商品房預售合同糾紛上訴案
案例73：楊某與杭州某房地產公司房屋買賣合同糾紛案
第三節(jié)“裝修房”差價退賠糾紛的困局突圍
一、對于“裝修房”差價退賠案件的認知分析
（一）相關典型案例分析
案例74：姜某與南京某地產開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛再審案
案例75：高某、章某與浙江某公司商品房預售合同糾紛上訴案
（二）處理差價退賠糾紛的兩個立論基礎
二、“裝修房”差價退賠糾紛的突圍之路
（一）開發(fā)商公示裝修材料和價格的范圍界定
案例76：張某訴成都某地產公司商品房預售合同糾紛案
（二）對裝修條款的撤銷和解除之訴
案例77：青某訴成都某置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛案
案例78：武漢某地產公司訴童某房屋買賣合同、裝飾裝修合同糾紛案
案例79：孫某訴某建設集團西南分公司、成都某光華置業(yè)有限公司裝飾裝修合同糾紛案
（三）關于要求退還公攤部分裝修款的問題
案例80：詹某訴貴州某地產公司商品房預售合同糾紛案
案例81：李某訴成都某房地產開發(fā)公司、第三人重慶某裝飾工程公司成都分公司商品房預售合同糾紛案
（四）關于要求退還裝修差價的問題
案例82：解某與青島某置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛上訴案
第四節(jié)突發(fā)公共事件下逾期交付的“不可抗力”認定
一、突發(fā)公共事件是否屬于“不可抗力”的認定
案例83：韓某與沈陽某房產公司房屋買賣合同糾紛上訴案
二、突發(fā)公共事件構成“不可抗力”下的免責條件
案例84：蔡某與溫州某建設公司商品房銷售合同糾紛案
第五章權證篇
第一節(jié)房屋權屬證書辦理中開發(fā)商的“協助義務”
一、開發(fā)商在辦證過程中承擔的是“協助義務”
案例85：王某與山東某房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛再審案
二、開發(fā)商履行“協助義務”的表現形式
（一）開發(fā)商辦理不動產首次登記的協助義務
案例86：張某訴北京某置業(yè)公司商品房預售合同糾紛案
（二）開發(fā)商在辦理不動產轉移登記中的協助義務
案例87：黃某訴深圳某房產公司商品房預售合同糾紛案
案例88：邱某訴重慶某實業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛案
案例89：廖某訴成都某置業(yè)公司商品房預售合同糾紛案
第二節(jié)逾期辦證的違約責任界定
一、關于辦證期限的計算
案例90：盧某、黃某與成都某房地產開發(fā)公司商品房預售合同糾紛上訴案
二、不動產統一登記實施后辦證期限的計算問題
案例91:張某訴華東置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛案
案例92:趙某訴成都某地產公司商品房預售合同糾紛案
案例93:劉某與成都某房產公司商品房預售合同糾紛上訴案
案例94:肖某、鄒某訴華龍公司商品房預售合同糾紛案
三、逾期辦證違約金訴訟時效的界定
案例95:金城灣房地產公司與王某商品房預售合同糾紛上訴案
第三節(jié)開發(fā)商代辦權證的風險控制
一、交證過程中的風險控制
案例96：成都某置業(yè)公司與鐘某不當得利糾紛上訴案
二、開發(fā)商不再代收契稅情形下的風險控制
三、不動產權證辦理風險控制流程
（一）交房準備
（二）資料收集
（三）核稅
（四）權證交付
（五）其他
第六章共有篇
第一節(jié)“底層花園”的共有和專用之爭
一、兩個裁判觀點截然相反的案例
案例97：高某等8人與林某、彭某及某物業(yè)管理公司、某投資置業(yè)公司共有權糾紛上訴案
案例98：張某、孫某與中杰置業(yè)公司商品房預售合同糾紛上訴案
二、“底層花園”約定獨占使用權是否有效
案例99：青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐某太、陸某俠物業(yè)管理合同糾紛案
第二節(jié)地面車位到底應當歸誰所有
一、對最高人民法院關于地面車位糾紛再審裁定的分析
案例100：重慶市豪運房地產開發(fā)有限公司與重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑小區(qū)業(yè)主委員會共有權糾紛申請再審案
二、對小區(qū)地面車位權屬糾紛相關判決的再觀察
案例101：武漢市某花園小區(qū)一期第二屆業(yè)主委員會與武漢市某地產開發(fā)投資集團有限公司物權糾紛案
案例102：長沙市某小區(qū)業(yè)主委員會與湖南某房地產開發(fā)有限公司、湖南某物業(yè)管理有限公司業(yè)主共有權糾紛再審復查與審判監(jiān)督案
案例103：張某與駐馬店市某置業(yè)有限公司、某物業(yè)管理有限公司合同糾紛案
第三節(jié)人防車位的權利歸屬和收益模式
一、人防車位的權利歸屬
（一）人防車位歸投資建設者所有
案例104：廣州市某物業(yè)管理公司與廣州某房地產開發(fā)公司租賃合同糾紛上訴案
（二）人防車位歸國家所有
案例105：某花園小區(qū)業(yè)主委員會與某房地產開發(fā)有限公司共有權糾紛上訴案
（三）人防車位歸全體業(yè)主共有
二、人防車位收益權模式的性質界定
（一）使用權轉讓模式
案例106：賈某與江蘇某置業(yè)公司確認合同無效糾紛上訴案
案例107：冷某與沈陽某置業(yè)有限公司租賃合同糾紛上訴案
（二）租賃模式
案例108：無錫市某投資發(fā)展集團有限公司與無錫市某物業(yè)管理公司、無錫市某小區(qū)業(yè)主委員會所有權糾紛上訴案
（三）出售模式
（四）作為銷售策略配套贈送使用模式
商品房銷售疑難法律問題與典型案例裁判觀點
第四節(jié)禁止封閉陽臺的合法性思考
一、“禁止封閉陽臺”條款的效力認定
案例109：成都某物業(yè)管理有限公司與王某物業(yè)服務合同糾紛再審案
案例110：某物業(yè)服務集團有限公司訴趙某物業(yè)服務合同糾紛案
二、禁止封閉陽臺的理論基礎：物權“限制”和“延伸”
三、封閉陽臺行為處分“共有部分”的認定
后記
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