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城市房地產(chǎn)管理法

第一部分命題規(guī)律與應(yīng)試技巧

一、考題基本情況分析

題型所占分?jǐn)?shù)
年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題合計(jì)
1999年 0 0 0
1998年 0 2 2
1997年 1 2 3
1996年 1 1 2
1995年 0 0 0

二、考試重點(diǎn)分析
房地產(chǎn)交易是律考中房地產(chǎn)管理法的重點(diǎn)。它包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、中
介服務(wù)機(jī)構(gòu)。以后律考，當(dāng)不僅限于這幾方面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)用地(包括土地使用
權(quán)出讓、土地使用權(quán)劃撥)制度也是重要的。1999年律考《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)際上占1
分，但因是與《土地管理法》綜合在不定項(xiàng)選擇題中考，因此本書(shū)將之劃入“土地管理法”
部分，上表未將此題分值列入�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》分值少，顯然是受《土地管理法》的
排擠，預(yù)計(jì)2000年本法分值公占1～2分。

三、命題規(guī)律及答題技巧
城市房地產(chǎn)管理法在試題上主要是直接考法條。記住重點(diǎn)法條即能無(wú)往而不勝。

第二部分試題分類(lèi)評(píng)析

一、單項(xiàng)選擇題
〔１99７年〕(每題１分) 
1房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地之上建成的房屋出租
，其租金中所含土地收益依法應(yīng)如何處理?
A租金中所含土地收益歸承租人
B應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家
C租金中所含土地收益歸出租人
D應(yīng)當(dāng)在租金中扣除所含土地收益
☆B
本題考房屋租賃中的問(wèn)題。以劃撥方式取得的土地，是無(wú)償取得的，其目的是公益的。當(dāng)
將在這樣的土地上建成的房屋出租而收取租金時(shí)，此筆租金中所含的土地收益自然應(yīng)歸國(guó)家
。房屋所有權(quán)人只有使用土地的權(quán)利，而無(wú)出租營(yíng)利的權(quán)利。
《城市房地產(chǎn)管理法》第55條規(guī)定：“
以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)
當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定�！�

〔１996年〕(每題１分) 
2乙、丙作為甲房屋的承租人將房屋共同出租給丁。丁在使用中損壞了房屋。此事應(yīng)如何
處理?
A應(yīng)由甲向乙、丙追償
B應(yīng)由甲向丙追償
C應(yīng)由甲向丁追償
D應(yīng)由乙、丙共同向丁追償
☆A(yù)
本題考房屋轉(zhuǎn)租。依本題，乙、丙是合法轉(zhuǎn)租。關(guān)于轉(zhuǎn)租的規(guī)定，是寫(xiě)在房屋所有權(quán)人與
承租人的房屋租賃合同中的條款，由雙方在合同中約定�，F(xiàn)在轉(zhuǎn)租中出現(xiàn)了房屋損壞情況，
對(duì)此，作為與甲簽訂房屋租賃合同的義務(wù)人乙、丙應(yīng)承擔(dān)此違反合同的責(zé)任，因此，A是對(duì)
的。當(dāng)然，在乙、丙向甲賠償后，乙、丙可以再向丁追償。本題超出了《城市房地產(chǎn)管理法
》的范圍，實(shí)際是一道合同法題。
 二、多項(xiàng)選擇題
〔1998年〕(每題１分)
1甲企業(yè)欲將其房屋一幛轉(zhuǎn)讓與乙企業(yè)。下列有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式中，哪些是不符
合法律規(guī)定的?
A當(dāng)事人之間直接進(jìn)行土地使用證交付
B當(dāng)事人之間直接進(jìn)行土地使用證交付，并到公證機(jī)關(guān)公證
C到土地部門(mén)備案，并在土地使用證上作變更記載
D到土地部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，并更換土地使用證
☆A(yù) B C
本題考土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的
房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土
地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)�！豹ビ纱耍┯蠨最臻正
確。A、B、C均不合法。
2下列各種土地使用權(quán)的取得方式中，哪些屬于有償取得的方式?
A通過(guò)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同取得
B通過(guò)簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同取得
C通過(guò)劃撥土地取得
D通過(guò)復(fù)墾土地取得
☆A(yù) D
本題考土地使用權(quán)有償取得的方式。《城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出
讓?zhuān)?br> 是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地
使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為�！笨梢�(jiàn)A符合題意；而B(niǎo)，承包經(jīng)營(yíng)，法律并未
規(guī)定必為有償，因此不能說(shuō)是有償取得土地使用權(quán)；《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：“
土地
使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該
幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限
的限制。”可見(jiàn)通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)或是補(bǔ)償，或是無(wú)償，均非有償，因此C不合題意
；復(fù)墾土地，是指對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治
措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動(dòng)。復(fù)墾方式有自行復(fù)墾和承包復(fù)墾，復(fù)墾后的土地用
于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定減免農(nóng)業(yè)稅，用于基本建設(shè)的，依照國(guó)家有
關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。因此，可以說(shuō)，通過(guò)復(fù)墾取得土地，也是有償?shù)�。除出讓與復(fù)墾外，開(kāi)發(fā)
土地而取得土地使用權(quán)亦屬有償取得。
〔１99７年〕(每題１分)
3依照法律規(guī)定，下列機(jī)構(gòu)中哪些屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)?
A房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)B房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)
C房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)D房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
☆A(yù) C D
本題考房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的種類(lèi)。
《城市房地產(chǎn)管理法》第56條規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)
格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等�！豹�
本題較簡(jiǎn)單，B項(xiàng)顯然是錯(cuò)誤的。但這樣的題作為考試題卻是很易受出題者青睞的，因?yàn)樵O(shè)
計(jì)起來(lái)容易。因此，考生要切切注意。
4根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，該法所稱(chēng)的房地產(chǎn)交易包括哪些內(nèi)容?
A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
B房地產(chǎn)抵押
C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
D房屋租賃
☆A(yù) B D
本題考房地產(chǎn)交易的種類(lèi)。本題在《城市房地產(chǎn)管理法》第四章中有規(guī)定，即A、B、D三
項(xiàng)。
本題事實(shí)上考的是考生對(duì)法體系上的理解。對(duì)于一部法，只見(jiàn)樹(shù)木，不見(jiàn)森林，對(duì)整體架構(gòu)
不能了然于胸，不會(huì)成為稱(chēng)職的律師。
5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件是：
A已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)
B持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證
C按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)
確定施工進(jìn)度和竣工交付日期
D向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明

☆A(yù) B C D
本題考預(yù)售商品房的條件。答案的四項(xiàng)與《房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的條件完全一致。
考生把這四條的關(guān)鍵詞記住就可以。如果我是出題者，我也會(huì)按法條設(shè)計(jì)這樣的簡(jiǎn)單的題，
容易出呀!

〔１996年〕(每題１分) 
6有關(guān)房地產(chǎn)的抵押，下列哪些表述是正確的?
A房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)可以同時(shí)抵押
B房地產(chǎn)抵押時(shí)，該房屋占有范圍內(nèi)的土地所有權(quán)可以同時(shí)抵押
C房地產(chǎn)抵押時(shí)，該房屋占有范圍的土地使用權(quán)可以同時(shí)抵押
D房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財(cái)產(chǎn)
☆A(yù) C
本題考有關(guān)房地產(chǎn)抵押的知識(shí)。A是正確的，房地產(chǎn)抵押，當(dāng)然是以房屋的所有權(quán)抵押，
這樣才能在必要的時(shí)候拍賣(mài)。B是錯(cuò)誤的，土地的所有權(quán)歸國(guó)家，任何人無(wú)權(quán)處分之，當(dāng)然
也不能抵押。C是正確的。見(jiàn)《房地產(chǎn)管理法》第47條。依《房地產(chǎn)管理法》第51條規(guī)定D是
錯(cuò)誤的。但是，在此種情況下，“需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房
屋與抵押的財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償�！�