甘肅省張掖市人民政府

張掖市物業(yè)管理實施辦法

第 41 號


《張掖市物業(yè)管理實施辦法》已經(jīng)2015年11月20日市政府第68次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予公布 。



市長

2015年12月16日



張掖市物業(yè)管理實施辦法



第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相配套的公共設(shè)施和相關(guān)場地。

第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。

第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五條 物業(yè)管理實行屬地管理。由縣區(qū)人民政府主導(dǎo)，縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織落實，專業(yè)化服務(wù)與社區(qū)自治管理相結(jié)合。

市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理的指導(dǎo)監(jiān)督。

縣區(qū)房產(chǎn)管理局是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理。

規(guī)劃、建設(shè)、市政、城市執(zhí)法、環(huán)保、價格、公安、園林、工商、稅務(wù)等相關(guān)部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位按各自職責(zé)做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)相關(guān)的工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系；督促本轄區(qū)內(nèi)沒有實施物業(yè)管理的區(qū)域積極創(chuàng)造條件，實施物業(yè)管理。

第六條 政府鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平，積極推行物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化。鼓勵開展?fàn)巹?chuàng)國家級、省級、市級物業(yè)管理示范小區(qū)活動。



第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的





服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提

出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；


（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況



享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管

理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。



第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決定；



（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。



第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。



物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建設(shè)和管理、降低管理成本、提高服務(wù)水平的原則進(jìn)行。由縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）綜合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃定。



第十條 有以下情形之一的，物業(yè)所在地縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域：



（一）屬于獨立封閉式小區(qū)的；



（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；



（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；



（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；

（五）其他可以整合成一個物業(yè)管理區(qū)域的。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條 物業(yè)所在地縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明以下事項：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；

（二）共用設(shè)施設(shè)備情況；

（三）建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位；

（四）業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、接管時間。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向物業(yè)所在地縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十二條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。業(yè)主大會會議決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

第十三條 業(yè)主人數(shù)在50人以上（含本數(shù)）100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。

第十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到50%以上，或者達(dá)到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會。

符合前款規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

十第五條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積、總面積和業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記薄記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積按照此項的統(tǒng)計總和計算；

（二） 業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算，總?cè)藬?shù)按照此項的統(tǒng)計總和計算。

第十六條 符合成立業(yè)主大會條件的，縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十八條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會。

第十九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。

第二十條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項做出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會的職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十一條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項做出規(guī)定：

（一）物業(yè)的維護(hù)、使用、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主公共利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第二十二條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主大會會議。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議。無故不組織召集的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召集。

第二十四條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。業(yè)主大會做出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對全體業(yè)主具有約束力。

第二十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第二十六條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第二十八條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第二十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

第三十條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六） 因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第三十一條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三十二條 物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)將雙方的約定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十三條 首次業(yè)主大會工作經(jīng)費由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。無建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔(dān)。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

第三十六條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織召集，縣區(qū)房產(chǎn)管理局、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題；

（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（六）需要協(xié)調(diào)解決影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的其他物業(yè)管理問題。

對于一些無法組建業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)過物業(yè)管理聯(lián)席會議決定，半數(shù)以上業(yè)主同意，社區(qū)居民委員會可以受業(yè)主委托，代為履行業(yè)主委員會職責(zé)。



第三章 前期物業(yè)管理

第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理，未按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得進(jìn)行商品房預(yù)（銷）售。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積少于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，首期住宅專項維修資金的交存，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出具體的約定。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。同時，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處分。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗收，做相應(yīng)記錄�，F(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。

第四十四條 現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十五條 規(guī)劃新建住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的3‰確定物業(yè)管理用房，但最低不得低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。

第四十六條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得顫自改變物業(yè)管理用房的用途。

第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。



第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域有一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)認(rèn)證、資質(zhì)審查和物業(yè)管理人員持證上崗制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照方可接受物業(yè)管理委托，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家和省上的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)規(guī)定結(jié)合實際情況，針對物業(yè)管理區(qū)域制定共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)、車輛管理等方面的制度；

（二）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)管理法規(guī)實施物業(yè)管理；

（三）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費用；

（四）制止違反物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定的行為；

（五）要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；

（六）選聘專營公司承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù)；

（七）其它依法享有的權(quán)利。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)服務(wù)合同、依法經(jīng)營；

（二）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

（三）遵守有關(guān)規(guī)定，保證服務(wù)質(zhì)量，不亂收費；

（四）其它依法應(yīng)盡的義務(wù)。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的收取和使用管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第四十四條規(guī)定的資料。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法第四十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)服務(wù)費按照業(yè)主擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，以購房合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)費按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。

第五十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納，業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法提起訴訟。

第五十八條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

已交付給物業(yè)買受人或符合交房條件，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)以書面通知物業(yè)買受人，物業(yè)買受人沒有正當(dāng)理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費自物業(yè)交付或書面通知之日起次月計收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或者入住后不使用期連續(xù)超過6個月的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)書面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第7個月開始，其物業(yè)服務(wù)費用按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)費主要用于以下事項：

（一）人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的由原建設(shè)單位負(fù)責(zé)，保修期滿后應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

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