廣西壯族自治區(qū)人大常委會

廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例



　　（2001年5月26日廣西壯族自治區(qū)第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議通過

　　根據(jù)2004年6月3日廣西壯族自治區(qū)第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議《關(guān)于修改〈廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例〉的決定》第一次修正

　　2012年11月30日廣西壯族自治區(qū)第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議第一次修訂

　　根據(jù)2016年11月30日廣西壯族自治區(qū)第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議《關(guān)于廢止和修改部分地方性法規(guī)的決定》第二次修正

　　2020年7月24日廣西壯族自治區(qū)第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十七次會議第二次修訂

　　根據(jù)2023年11月24日廣西壯族自治區(qū)第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改〈廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例〉等四件地方性法規(guī)的決定》第三次修正）



目　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　總則

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一節(jié)　業(yè)主

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二節(jié)　業(yè)主大會

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三節(jié)　業(yè)主委員會

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三章　前期物業(yè)管理

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　物業(yè)使用與維護(hù)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　監(jiān)督管理

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章　法律責(zé)任

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第八章　附則



第一章　總則



　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人以及物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國民法典》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本自治區(qū)實際，制定本條例。

　　第二條　本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化、巡查，經(jīng)營管理業(yè)主共有部分，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序等活動。

　　經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他物業(yè)管理人進(jìn)行管理，也可以由業(yè)主自行管理。

　　第三條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠信、市場競爭、依法管理的原則，推動物業(yè)管理專業(yè)化、智能化、法治化、綠色化發(fā)展。

　　第四條　物業(yè)管理實行以街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府有關(guān)主管部門監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合的治理機(jī)制，發(fā)揮街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居（村）民委員會對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督作用，推動物業(yè)管理工作創(chuàng)新。

　　第五條　縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入本級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理資金投入、考核激勵和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作。

　　第六條　縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)和監(jiān)督街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理工作。

　　縣級以上人民政府發(fā)展改革、財政、民政、公安、自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）、市場監(jiān)督管理、應(yīng)急管理及消防救援、司法行政、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、人民防空、城市管理綜合行政執(zhí)法等有關(guān)主管部門按照各自職責(zé)和本條例的規(guī)定共同做好對物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定職責(zé)，指導(dǎo)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

　　居（村）民委員會依法協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第七條　鼓勵物業(yè)服務(wù)人加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織。物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范行業(yè)行為，提高行業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)市場秩序和公平競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)接受人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作。



第二章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會



第一節(jié)　業(yè)主



　　第八條　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)登記簿記載的房屋的所有權(quán)人。

　　尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但是符合下列條件之一的，認(rèn)定為業(yè)主：

　�。ㄒ唬┮蛉嗣穹ㄔ�、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書或者人民政府的征收決定取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

　�。ǘ�）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

　　（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

　　（四）基于與建設(shè)單位之間的房屋買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

　�。ㄎ澹┓�合法律、法規(guī)規(guī)定的其他單位或者個人。

　　第九條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；

　�。ǘ�）提議召開業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　�。ㄈ�）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，行使投票權(quán)；

　　（五）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)督委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

　�。�六）監(jiān)督業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會的工作；

　　（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　�。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)專項維修資金和公共收益的管理和使用；

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第十條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷嘏R時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)和應(yīng)對突發(fā)事件等方面的制度；

　�。ㄈ�）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　�。ㄋ模┌凑諊�家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金；

　�。ㄎ澹┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同約定支付物業(yè)費；

　�。�六）履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任；

　　（七）配合物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理，向物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。



第二節(jié)　業(yè)主大會



　　第十一條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。

　　第十二條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分遵循規(guī)劃在先、有利于實施物業(yè)管理的原則，綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、物業(yè)類型、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

　　新建物業(yè)項目內(nèi)住宅和非住宅等不同物業(yè)類型，具有獨立的配套設(shè)施設(shè)備并能夠獨立管理的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　已經(jīng)投入使用且形成二個以上獨立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十三條　新建物業(yè)項目的土地使用權(quán)出讓、劃撥前，人民政府自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）主管部門應(yīng)當(dāng)征求住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域的意見。物業(yè)管理區(qū)域劃分意見應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同、劃撥文件中予以確定，并向社會公布。

　　新建物業(yè)項目的建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請�？h級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十個工作日內(nèi)，會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照本條例第十二條的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將確定的物業(yè)管理區(qū)域在銷售場所顯著位置以圖文形式予以公示。公示的內(nèi)容包括：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的四至范圍；

　�。ǘ�）地上地下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱、位置和面積；

　�。ㄈ�）規(guī)劃車位數(shù)量和位置；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)用房的位置和面積；

　�。ㄎ澹┤嗣穹揽展こ涛恢煤兔娣e；

　　（六）需要公示的其他場所和設(shè)施設(shè)備。

　　業(yè)主可以向縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門等有關(guān)主管部門申請查詢本條第三款規(guī)定的資料。

　　第十四條　已投入使用，但物業(yè)管理區(qū)域尚未劃定或者確需調(diào)整的，由物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會按照本條例第十二條規(guī)定，在征得擬劃分或者擬調(diào)整區(qū)域業(yè)主同意后劃定或者調(diào)整。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定或者調(diào)整后，縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告本條例第十三條第三款規(guī)定的內(nèi)容。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)屬登記已經(jīng)完成，涉及業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房調(diào)整的，相關(guān)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)辦理不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記。

　　第十五條　物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：

　�。ㄒ唬┙桓妒褂玫膶Ｓ胁糠纸ㄖ�面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總建筑面積三分之二以上；

　�。ǘ�）交付使用的專有部分業(yè)主人數(shù)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二以上；

　　（三）首套房屋交付使用滿兩年。

　　物業(yè)管理區(qū)域符合前款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的報告；建設(shè)單位逾期未提出書面報告的，十人以上的業(yè)主聯(lián)名，可以書面向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請。

　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十六條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主聯(lián)名書面申請的五個工作日內(nèi)在擬成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置發(fā)布公告，開展宣傳工作，并要求人民政府自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)主管部門提供下列資料：

　�。ㄒ唬┮�(guī)劃總平面圖，業(yè)主以及房屋、建筑物面積清冊，房屋測繪報告；

　�。ǘ�）已竣工驗收的房屋買賣合同清冊。

　　有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要求提供資料函件之日起五個工作日內(nèi)予以免費提供。

　　第十七條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主聯(lián)名書面申請的六十日內(nèi)組建首次業(yè)主大會會議籌備組，并將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于七日�；I備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的公章。

　　籌備組由業(yè)主代表若干名、建設(shè)單位代表一名、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表一名、社區(qū)或者村黨組織代表一名、轄區(qū)公安派出所代表一名以及居（村）民委員會代表一名組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的在職在編人員擔(dān)任。

　　籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本條例第三十一條的規(guī)定，由業(yè)主自薦或者業(yè)主推選、居（村）民委員會推薦，經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府綜合考慮物業(yè)類型、組團(tuán)、樓棟、業(yè)主代表性等因素確定并公示。業(yè)主代表人數(shù)超過預(yù)定人數(shù)的，可以采取分類后隨機(jī)抽選的方式確定。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　業(yè)主代表被提名為業(yè)主委員會委員候選人的，不得參與核實投票人資格、發(fā)放和回收選票、計票、唱票、監(jiān)票等工作。

　　建設(shè)單位不存在或者經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面通知后未在通知期限內(nèi)委托代表參加籌備組的，可以不作為籌備組成員。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進(jìn)行培訓(xùn)。

　　第十八條　新建物業(yè)的首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理首棟物業(yè)銷售手續(xù)前，將籌備經(jīng)費交至街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。建設(shè)單位交存的籌備經(jīng)費由設(shè)區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)新建物業(yè)建筑面積、業(yè)主戶數(shù)、所在地最低工資標(biāo)準(zhǔn)、籌備工作時限、樓棟數(shù)等因素確定并公布。

　　首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。剩余籌備經(jīng)費作為下一次業(yè)主委員會換屆經(jīng)費。

　　第十九條　首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

　�。ㄒ唬┕�示首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式；

　�。ǘ�）參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制訂的有關(guān)示范文本擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

　�。ㄈ�）公示業(yè)主房號、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

　�。ㄋ模┕�示業(yè)主委員會委員候選人基本信息以及候選人對本人符合本條例第三十一條規(guī)定的書面承諾；

　�。ㄎ澹┕�示首次業(yè)主大會會議的表決規(guī)則；

　�。�六）需要公示的其他事項。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開前十五日確定并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于七日。業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并將復(fù)核結(jié)果告知提出異議的業(yè)主。

　　第二十條　首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　因特殊情況未在前款規(guī)定的期限內(nèi)成立業(yè)主大會的，籌備工作期限可以延長不超過六十日。

　　籌備組在業(yè)主委員會依法成立之日起自行解散。

　　籌備組組織開展籌備工作后，業(yè)主大會未能在規(guī)定期限內(nèi)成立的，或者業(yè)主大會成立后未能在規(guī)定期限內(nèi)選舉業(yè)主委員會的，籌備組自籌備工作期限屆滿之日起自行解散。

　　第二十一條　下列事項由業(yè)主共同決定：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷墓芾硪�(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　�。ǘ�）選舉、更換、罷免業(yè)主委員會委員，決定業(yè)主委員會的任期；

　�。ㄈ�）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理；

　�。ㄋ模┐_定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

　　（五）使用物業(yè)專項維修資金；

　�。�六）籌集物業(yè)專項維修資金；

　�。ㄆ撸└慕�、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動以及經(jīng)營收益的分配與使用；

　�。ň牛�業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員工作津貼的籌集、管理和使用；

　�。ㄊ�）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　�。ㄊ�一）成立業(yè)主監(jiān)督委員會，選舉、更換業(yè)主監(jiān)督委員會委員，決定業(yè)主監(jiān)督委員會委員任期、職責(zé)、工作規(guī)則；

　�。ㄊ�二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項。

　　決定前款規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第二十二條　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。委托代理人參加業(yè)主大會會議的，代理人應(yīng)當(dāng)出具身份證和書面委托書的原件以及委托人的身份證及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件的復(fù)制件；委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項、委托權(quán)限以及期限。

　　第二十三條　同一物業(yè)管理區(qū)域，有二棟以上房屋的，可以以棟或者單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該棟、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┩七x業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議；

　�。ǘ�）推選本小組代表作為業(yè)主委員會委員候選人；

　�。ㄈ�）決定本小組范圍內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)；

　�。ㄋ模�決定本小組范圍內(nèi)的其他公共事項。

　　業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則履行前款規(guī)定的職責(zé)，并接受業(yè)主大會的監(jiān)督。

　　經(jīng)業(yè)主共同決定，業(yè)主小組推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所在業(yè)主小組的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人確認(rèn)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

　　第二十四條　業(yè)主大會會議采用記名投票方式進(jìn)行表決。表決事項、表決結(jié)果、參與表決和未參與表決業(yè)主的房號及其專有部分面積、委托表決的委托人和代理人房號、表決意見等情況按規(guī)定進(jìn)行公示，公示期不少于十五日。

　　公示期內(nèi)，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，可以憑有效身份證明原件向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府查詢本人的投票信息。委托他人查詢的，代理人應(yīng)當(dāng)出具身份證明原件和書面委托書，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項、委托權(quán)限以及期限。

　　業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主大會會議召集人應(yīng)當(dāng)對參與表決和未參與表決業(yè)主的房號及其專有部分面積、姓名、委托表決的委托人和代理人房號、表決意見等情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，匯總?cè)�體業(yè)主表決意見及其結(jié)果，并將相關(guān)資料交街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府保存三年。

　　物業(yè)管理公共事務(wù)電子投票系統(tǒng)由設(shè)區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。業(yè)主大會會議采用電子投票方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的物業(yè)管理公共事務(wù)電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。

　　第二十五條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯(lián)網(wǎng)方式召開。

　　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議至少每年召開一次，具體時間由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

　　有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開臨時業(yè)主大會會議：

　�。ㄒ唬┱伎�?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式提議；

　　（二）發(fā)生安全事故或者緊急情況需要業(yè)主大會決定；

　�。ㄈ�）管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

　　除發(fā)生安全事故或者緊急情況需要臨時召開業(yè)主大會會議外，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開前十五日將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示，并書面告知居（村）民委員會。居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)派人進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　業(yè)主大會會議不得對已公示會議議題以外的議題進(jìn)行表決。

　　第二十六條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會的議事方式、表決程序以及業(yè)主委員會的選舉、人數(shù)、任期、換屆等事項作出規(guī)定。

　　提倡業(yè)主大會參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門公布的示范文本制定業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主委員會提交的業(yè)主大會議事規(guī)則草案內(nèi)容與示范文本內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)在提請業(yè)主大會會議表決前以醒目方式將不一致的內(nèi)容進(jìn)行公示和說明。

　　第二十七條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、維護(hù)和管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定；管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　管理規(guī)約不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得制定對部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。

　　提倡業(yè)主大會參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門公布的示范文本制定管理規(guī)約。業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主委員會提交的管理規(guī)約草案內(nèi)容與示范文本內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)在提請業(yè)主大會會議表決前以醒目方式將不一致的內(nèi)容進(jìn)行公示和說明。

　　第二十八條　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立健全業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章管理使用制度。

　　業(yè)主共同作出的決定，應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會印章并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告。

　　業(yè)主大會可以委托居（村）民委員會代為保管業(yè)主大會印章；需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會或者自行管理的執(zhí)行人向居（村）民委員會提出。



第三節(jié)　業(yè)主委員會



　　第二十九條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，受業(yè)主大會監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

　　（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；

　　（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

　　（三）與業(yè)主大會選聘、續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與退出的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

　　（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施，對違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

　�。�六）督促業(yè)主支付物業(yè)費及其他相關(guān)費用；

　�。ㄆ撸┙M織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；

　�。ò耍┨岢鰳I(yè)主共有部分經(jīng)營管理方案以及經(jīng)營收益的管理、分配與使用方案；

　　（九）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合有關(guān)主管部門開展執(zhí)法工作；

　�。ㄊ�）配合、支持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會依法履行職責(zé)，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會監(jiān)督、指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作；

　　（十一）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第三十條　業(yè)主委員會人數(shù)為五至十一人單數(shù)；每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主自薦或者業(yè)主推選、居（村）民委員會推薦的方式產(chǎn)生。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，參照本條例第十七條第三款規(guī)定的方式提出候選人名單，并報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確認(rèn)。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告候選人涉及本條例第三十一條相關(guān)的信息。

　　業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生后的七日內(nèi)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會組織召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任，并自選舉完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的物業(yè)，在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建筑面積比例預(yù)留尚未開發(fā)物業(yè)的業(yè)主委員會委員名額，預(yù)留名額由業(yè)主大會議事規(guī)則明確。分期開發(fā)期間成立的業(yè)主大會、選舉的業(yè)主委員會，作出的決定不能損害后期開發(fā)物業(yè)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　鼓勵業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員以及法律、財務(wù)、工程等專業(yè)人員通過法定程序成為業(yè)主委員會委員。

　　支持符合條件的居（村）民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會委員。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門定期組織對業(yè)主委員會全體成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、政策和日常運作規(guī)范等培訓(xùn)。

　　第三十一條　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主并符合下列條件：

　�。ㄒ唬┚哂型耆�民事行為能力；

　�。ǘ�）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

　�。ㄈ�）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　　（四）具有一定的組織能力和必要的工作時間，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔。

　　有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員：

　�。ㄒ唬┬塘P尚未執(zhí)行完畢或者處于緩刑、假釋考驗期間；

　　（二）本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人任職；

　�。ㄈ�）本人、配偶及其直系親屬是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人的出資人；

　�。ㄋ模┯袚p壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、違法出租房屋等情形且未改正；

　�。ㄎ澹┍涣袨槭�信被執(zhí)行人；

　�。�六）業(yè)主大會依法決定不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其他情形。

　　第三十二條　業(yè)主大會可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)等因素，選舉業(yè)主委員會候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會委員人數(shù)的百分之五十。

　　候補(bǔ)委員的任職條件、選舉規(guī)則和任職終止等按照選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會出現(xiàn)缺額時，按照候補(bǔ)委員的得票多少依次遞補(bǔ)，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告。

　　第三十三條　業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；

　�。ǘ�）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約以及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約內(nèi)容與示范文本內(nèi)容不一致的說明；

　　（三）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員的名單、基本情況和書面承諾。

　　前款所列資料齊全的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到資料起五個工作日內(nèi)出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案文書，并將備案資料抄送縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。備案文書應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會名稱，業(yè)主委員會名稱，委員、候補(bǔ)委員名單，屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)將變更后有關(guān)情況按照本條第一款的規(guī)定進(jìn)行備案。

　　因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、物業(yè)滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會無法存續(xù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理注銷備案手續(xù)。

　　第三十四條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會印章的印文應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會名稱、屆別。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)和印章管理使用制度管理和使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。

　　第三十五條　經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集經(jīng)費用于業(yè)主委員會開展工作：

　�。ㄒ唬�從業(yè)主共有部分經(jīng)營所得收益中提�。�

　�。ǘ�）業(yè)主自愿捐贈；

　　（三）其他合法方式。

　　第三十六條　業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會臨時會議。已經(jīng)成立業(yè)主小組、業(yè)主監(jiān)督委員會的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會會議召開前告知業(yè)主小組代表、業(yè)主監(jiān)督委員會。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有全體委員過半數(shù)出席，并邀請物業(yè)所在地的居（村）民委員會派員列席，也可以邀請業(yè)主旁聽，成立業(yè)主監(jiān)督委員會的應(yīng)當(dāng)派員列席。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作會議記錄，業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意，自作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告，公告應(yīng)當(dāng)注明簽字同意決定的業(yè)主委員會委員名單、加蓋業(yè)主委員會印章，并書面告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會。

　　業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召集。

　　第三十七條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時公開下列信息：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

　�。ǘ�）業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)合同或者自行管理方案；

　　（四）業(yè)主大會決定利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地、架空層等業(yè)主共有部分劃定公共車位停放車輛的位置及其處分情況；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)專項維修資金的籌集、使用、收益情況；

　�。�六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及其分配、使用詳細(xì)情況；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員工作津貼詳細(xì)情況；

　�。ò耍�應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的其他情況和資料。

　　前款第一項至第四項規(guī)定的事項應(yīng)當(dāng)持續(xù)公開；第五項至第七項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，公示期不少于三十日。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實施監(jiān)督，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年公布一次業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)專項維修資金、物業(yè)費、停車費等相關(guān)費用情況以及停車位使用情況。

　　第三十八條　業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┡灿�、侵占物業(yè)專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)，將業(yè)主共有財產(chǎn)借貸給他人或者以業(yè)主共有財產(chǎn)為他人提供擔(dān)保；

　　（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他利害關(guān)系人提供的紅包禮金、減免物業(yè)費、停車便利等利益或者報酬；

　�。ㄈ�）偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面委托書或者業(yè)主簽名；

　�。ㄋ模┺D(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件、資料。業(yè)主委員會委員資格自行終止、被罷免或者業(yè)主委員會換屆時拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物；

　�。ㄎ澹┻`反業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章管理使用制度，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

　�。�六）泄露或者擅自使用業(yè)主的信息，或者對業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報復(fù)、采取暴力行為；

　�。ㄆ撸┻`反業(yè)主大會議事規(guī)則，未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同或者擅自修改自行管理方案；

　　（八）損害業(yè)主利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的其他行為。

　　業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員有前款行為的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在調(diào)查核實后公告結(jié)果；情況屬實的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免其資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)暫停該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公告。

　　第三十九條　業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員任職期間有下列情形之一的，其任職資格自行終止，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告：

　�。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

　�。ǘ�）喪失履行職責(zé)能力；

　�。ㄈ�）自愿以書面形式提出辭職；

　�。ㄋ模┍救恕⑴渑技捌渲毕涤H屬在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人任職或者是物業(yè)服務(wù)人的出資人；

　�。ㄎ澹┍慌刑幮塘P；

　�。�六）被列為失信被執(zhí)行人；

　　（七）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第四十條　業(yè)主委員會任期屆滿前九十日，應(yīng)當(dāng)書面報告街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；業(yè)主委員會未按照規(guī)定報告的，業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面報告或者書面申請之日起三十日內(nèi)組建換屆選舉籌備組�；I備組應(yīng)當(dāng)按照籌備召開首次業(yè)主大會會議的有關(guān)規(guī)定，組織召開業(yè)主大會會議，在業(yè)主委員會任期屆滿前，選舉新一屆業(yè)主委員會。

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