廣西壯族自治區(qū)人大常委會(huì)

　　業(yè)主委員會(huì)任職期間有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組建換屆選舉籌備組，并由籌備組按照籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的有關(guān)規(guī)定，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)提前換屆選舉程序：

　　（一）作出的決定嚴(yán)重違反法律、法規(guī)的；

　　（二）業(yè)主委員會(huì)連續(xù)六個(gè)月不履行或者不正確履行職責(zé)，經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期整改后拒不改正的；

　�。ㄈ�）按照本條例第三十二條規(guī)定遞補(bǔ)后，業(yè)主委員會(huì)委員仍不足五人的；

　　（四）業(yè)主委員會(huì)無(wú)法正常履行職責(zé)的其他情形。

　　換屆選舉經(jīng)費(fèi)在公共收益中列支。

　　自換屆選舉籌備組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

　　（一）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人；

　�。ǘ�）調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄈ�）除嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急情況需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行緊急維修、更新、改造之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；

　�。ㄋ模┢渌�重大事項(xiàng)。

　　第四十一條　鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)建立業(yè)主委員會(huì)委員任中審計(jì)和離任審計(jì)制度。審計(jì)可以委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施，費(fèi)用在公共收益中列支。

　　第四十二條　業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止或者被罷免，或者業(yè)主委員會(huì)換屆的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)移交其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主名冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止或者被罷免的，向業(yè)主委員會(huì)移交。

　　業(yè)主委員會(huì)換屆的，由上一屆業(yè)主委員會(huì)向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交。

　　拒不移交本條第一款規(guī)定的檔案資料、印章和財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交，并可以向轄區(qū)公安派出所請(qǐng)求協(xié)助。

　　第四十三條　有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組建由業(yè)主代表、居（村）民委員會(huì)代表等組成的物業(yè)管理委員會(huì)：

　�。ㄒ唬┎痪邆涑闪�業(yè)主大會(huì)條件的；

　�。ǘ�）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因各種原因未成立的；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。

　　物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起停止履行職責(zé)，并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)。

　　物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　物業(yè)管理委員會(huì)及其人員相關(guān)事項(xiàng)適用本條例關(guān)于業(yè)主委員會(huì)及其委員的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理委員會(huì)組建、運(yùn)行、職責(zé)、任期以及監(jiān)督管理等具體辦法由自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。



第三章　前期物業(yè)管理



　　第四十四條　住宅小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規(guī)約。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中對(duì)物業(yè)服務(wù)人的信用提出相應(yīng)要求；物業(yè)服務(wù)人在編制投標(biāo)文件時(shí)應(yīng)當(dāng)載明信用信息。投標(biāo)人少于三人或者建筑面積在三萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人；擬選聘物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)注明其信用信息。

　　住宅小區(qū)的建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人按照招投標(biāo)文件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，不得簽訂背離招投標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性內(nèi)容和前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

　　第四十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，并自簽訂和發(fā)布之日起十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約內(nèi)容與示范文本內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)在備案時(shí)作出書面說(shuō)明。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同的附件。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和履行依法簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不超過(guò)五年。合同有效期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，由業(yè)主依法共同決定是否續(xù)聘；前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主沒有依法共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人仍按照原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的管理規(guī)約生效的，臨時(shí)管理規(guī)約失效。

　　第四十六條　新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄。未進(jìn)行承接查驗(yàn)的，不得交付使用。

　　實(shí)施承接查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)派人參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，必要時(shí)可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

　　承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在的問(wèn)題和解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、責(zé)任歸屬等進(jìn)行明確。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等效力。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，但是另有約定的除外。

　　第四十七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)前二十日內(nèi)向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、綠化工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　　（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）供電、供水、供燃?xì)�、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　（五）物業(yè)服務(wù)用房的清單；

　�。�六）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

　　建設(shè)單位未在前款規(guī)定的期限內(nèi)全部移交前款所列資料的，應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限。

　　第四十八條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持以下資料的復(fù)印件并加蓋公章，向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案：

　　（一）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

　�。ǘ�）建設(shè)單位移交資料清單；

　�。ㄈ�）查驗(yàn)、交接記錄；

　�。ㄋ模┡c承接查驗(yàn)有關(guān)的其他資料。

　　報(bào)送資料齊全的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案并將備案意見抄送街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。報(bào)送資料不齊全的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令物業(yè)服務(wù)人限期補(bǔ)齊。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主或者買受人，并將物業(yè)承接查驗(yàn)資料作為物業(yè)管理檔案長(zhǎng)期保存。

　　物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)資料屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將物業(yè)承接查驗(yàn)檔案向業(yè)主委員會(huì)移交。

　　第四十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)人保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人另行簽訂委托協(xié)議并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

　　在物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位發(fā)出保修通知，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十條　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無(wú)償配置，由全體業(yè)主共有，其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本，任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途和位置，也不得占用、轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積千分之二的比例且不少于一百平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置。業(yè)主委員會(huì)用房占物業(yè)服務(wù)用房比例不超過(guò)百分之二十且面積不低于二十平方米。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上，具備水、電、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、采光等基本使用條件的房屋。沒有配置電梯的物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于標(biāo)準(zhǔn)層二樓。

　　人民政府自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條第二款的規(guī)定核定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖上注明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積。

　　建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證時(shí)，不得將物業(yè)服務(wù)用房納入可銷售范圍。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)與所在樓棟同時(shí)交付使用。

　　第五十一條　分期建設(shè)的物業(yè)，前期未配置足額物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)按照本條例第五十條第二款規(guī)定劃出相應(yīng)面積的房屋，臨時(shí)替代物業(yè)服務(wù)用房。臨時(shí)替代物業(yè)服務(wù)用房不能抵押、轉(zhuǎn)讓。物業(yè)服務(wù)用房配置達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)后，解除對(duì)臨時(shí)替代物業(yè)服務(wù)用房的抵押、轉(zhuǎn)讓限制。

　　第五十二條　前期物業(yè)費(fèi)按照不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府發(fā)展改革主管部門會(huì)同同級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)成本和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，分類制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，每三年調(diào)整一次并向社會(huì)公布。

　　業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)人因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定，根據(jù)自治區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定先行核定物業(yè)服務(wù)等級(jí)后，按照核定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)在政府指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)調(diào)整。

　　第五十三條　建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)費(fèi)相關(guān)規(guī)定，在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者代物業(yè)服務(wù)人承諾或者約定減免物業(yè)費(fèi)。

　　自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位和買受人按照物業(yè)買賣合同的約定承擔(dān)。物業(yè)交付使用時(shí)，除物業(yè)買賣合同另有約定外，物業(yè)服務(wù)人不得向買受人收取任何費(fèi)用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工驗(yàn)收但尚未出售或者尚未交付給買受人的房屋、車位等物業(yè)，其前期物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位按照該區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額支付。

　　第五十四條　未達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件，前期物業(yè)服務(wù)人退出的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照選聘前期物業(yè)服務(wù)人的規(guī)定和物業(yè)買賣合同中物業(yè)服務(wù)方面相關(guān)約定，通過(guò)招投標(biāo)重新選聘物業(yè)服務(wù)人，并報(bào)告物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。新物業(yè)服務(wù)人確定后的十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將招投標(biāo)情況書面告知全體業(yè)主。

　　重新選聘的物業(yè)服務(wù)人的信用等級(jí)不得低于原物業(yè)服務(wù)人信用等級(jí)，物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不得低于原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。



第四章　物業(yè)管理服務(wù)



　　第五十五條　接受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力。

　　電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。

　　第五十六條　業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬訂選聘方案并經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)人的信用信息、服務(wù)實(shí)績(jī)要求、物業(yè)服務(wù)等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)委組成等內(nèi)容。

　　除續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招投標(biāo)具體辦法由自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人的物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過(guò)五年，具體期限由業(yè)主依法共同決定。

　　第五十七條　自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會(huì)公布。

　　物業(yè)服務(wù)合同示范文本一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。

　　簽訂或者變更物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會(huì)印章，并自簽訂或者變更之日起十五日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案�？h級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到之日起十五日內(nèi)抄送物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　提倡業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　第五十八條　業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

　　物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

　　提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定或者接到物業(yè)服務(wù)人書面通知后的三十日內(nèi)依照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選聘新的物業(yè)服務(wù)人。

　　第五十九條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人。決定解聘原物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知原物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

　　物業(yè)服務(wù)人決定在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。

　　第六十條　物業(yè)服務(wù)人享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

　�。ǘ�）依照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)費(fèi)；

　�。ㄈ�）法律、法規(guī)規(guī)定，臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等約定的其他權(quán)利。

　　任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無(wú)償服務(wù)。

　　第六十一條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同的約定以及有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范提供服務(wù)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，及時(shí)對(duì)業(yè)主提出的意見和建議進(jìn)行答復(fù)并改進(jìn)和完善服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用過(guò)程中有違反法律、法規(guī)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，對(duì)違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者有關(guān)主管部門，對(duì)違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立健全安全管理制度，定期檢查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)安全防范措施的落實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)有安全隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施消除安全隱患或者向相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告；發(fā)生安全事故或者其他緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急處置措施，并按照規(guī)定向有關(guān)主管部門或者相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主大會(huì)籌備組和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地等支持。

　　第六十二條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料：

　　（一）業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案；

　�。ǘ�）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、消防設(shè)施、消防器材、防盜門等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)、檢驗(yàn)檢測(cè)的有關(guān)資料；

　�。ㄈ�）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；

　�。ㄋ模┳≌�裝飾裝修管理資料；

　�。ㄎ澹�業(yè)主名冊(cè)；

　　（六）簽訂的供電、供水、垃圾清運(yùn)、通信網(wǎng)絡(luò)等書面協(xié)議；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

　　第六十三條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置如實(shí)公示并及時(shí)更新下列信息，同時(shí)通過(guò)其他便捷方式告知全體業(yè)主：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、信用信息和服務(wù)咨詢投訴電話，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況和聯(lián)系方式；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

　　（三）物業(yè)承接查驗(yàn)情況和物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

　　（四）電梯、消防、二次供水等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況，包括涉及維修、更新、改造項(xiàng)目的明細(xì)；

　　（六）水、電等公共能耗總量、明細(xì)及費(fèi)用分?jǐn)偳闆r；

　　（七）物業(yè)管理區(qū)域公共收益收支情況，包括與公共收益相關(guān)的合同或者協(xié)議等；

　�。ò耍�業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

　　前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)和第八項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示并及時(shí)更新，第五項(xiàng)至第七項(xiàng)至少每半年公布一次，公示期不少于三十日。

　　業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)解答。

　　第六十四條　物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

　�。ㄒ唬�將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給第三人或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人；

　�。ǘ�）挪用或者擅自使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金和公共收益；

　�。ㄈ�）擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房用途；

　�。ㄋ模┥米哉加�、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，擅自侵占綠地、砍伐樹木；

　�。ㄎ澹┥米岳�用、許可或者默許他人在公共場(chǎng)地、共用部位從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或者利用公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳等；

　�。�六）未依法終止物業(yè)服務(wù)合同，擅自停止服務(wù)或者退出物業(yè)管理區(qū)域；

　　（七）限定業(yè)主、物業(yè)使用人購(gòu)買其指定的商品、裝修裝飾材料或者提供的服務(wù)；

　　（八）擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者擴(kuò)大收費(fèi)范圍、重復(fù)收費(fèi)、捆綁收費(fèi)以及收取物業(yè)服務(wù)合同約定外的費(fèi)用；

　　（九）以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

　　（十）采取停止供電、供水、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)；

　�。ㄊ�一）泄露或者擅自使用業(yè)主信息，或者對(duì)業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)、采取暴力行為；

　　（十二）損害業(yè)主權(quán)益的其他行為。

　　第六十五條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定物業(yè)費(fèi)由物業(yè)使用人支付的，業(yè)主負(fù)有連帶責(zé)任。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以通過(guò)信函、電話、短信息等方式催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)可以在業(yè)主戶門、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置將欠費(fèi)情況予以公告，物業(yè)服務(wù)人也可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人結(jié)清物業(yè)費(fèi)；未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)人；約定由買受方支付的，業(yè)主負(fù)有連帶責(zé)任。

　　第六十六條　供電、供水、供燃?xì)�、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家、自治區(qū)有關(guān)規(guī)定及行業(yè)技術(shù)規(guī)范向最終用戶提供裝表到戶、維護(hù)到戶、收費(fèi)到戶的服務(wù)。

　　相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用，不得因部分最終用戶未交費(fèi)而對(duì)已交費(fèi)用戶和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備停止服務(wù)。委托物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用和對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，明確委托事項(xiàng)、委托期限、委托費(fèi)用及支付方式等。未簽訂書面委托協(xié)議的，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

　　物業(yè)服務(wù)人接受相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收相關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取額外手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行代收費(fèi)用清算。未清算的，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得以未收到費(fèi)用為由停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　第六十七條　物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：

　�。ㄒ唬┡c業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)；

　　（二）沒有業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)，且未選聘新物業(yè)服務(wù)人的，與居（村）民委員會(huì)辦理移交手續(xù)；

　　（三）業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，與自行管理的執(zhí)行人或者負(fù)責(zé)人辦理移交手續(xù)。

　　移交各方應(yīng)當(dāng)做好查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題及其處理意見等，并由移交雙方當(dāng)事人簽字蓋章。

　　第六十八條　除物業(yè)服務(wù)合同另有約定期限外，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行交接并退出物業(yè)管理區(qū)域：

　�。ㄒ唬┮平槐緱l例第四十七條、第六十二條規(guī)定的全部物業(yè)檔案資料；

　�。ǘ�）移交業(yè)主共有部分；

　　（三）公共收益的結(jié)余；

　�。ㄋ模┣逅泐A(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議、與業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有其他糾紛等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交前款事項(xiàng)或者拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)告，并可以向轄區(qū)公安派出所請(qǐng)求協(xié)助，或者提起訴訟，要求原物業(yè)服務(wù)人移交前款事項(xiàng)并退出物業(yè)管理區(qū)域；原物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

　　第六十九條　物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域且業(yè)主大會(huì)尚未選聘新物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會(huì)在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下，從應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人備選庫(kù)中隨機(jī)抽選一家物業(yè)服務(wù)人，提供供電、供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

　　沒有業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請(qǐng)，由居（村）民委員會(huì)在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下，從應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人備選庫(kù)中隨機(jī)抽選一家物業(yè)服務(wù)人提供應(yīng)急服務(wù)。

　　提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主依法共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人備選庫(kù)由設(shè)區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則建立。

　　第七十條　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定自行管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主自行管理方案。方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主依法表決通過(guò)，并書面向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主自行管理方案包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱�(zhí)行人或者負(fù)責(zé)人及其權(quán)利和責(zé)任；

　�。ǘ�）管理的事項(xiàng)、費(fèi)用、期限；

　�。ㄈ�）選聘專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的類型、資格條件及選聘的方式，選聘勞務(wù)人員的數(shù)量、資格條件及選聘的方式；

　�。ㄋ模�業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和方式；

　�。ㄎ澹┳孕泄芾淼钠渌�事項(xiàng)。

　　本條例對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)服務(wù)人的相關(guān)規(guī)定適用于自行管理的執(zhí)行人或者負(fù)責(zé)人。

　　第七十一條　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定自行管理的住宅小區(qū)，可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)或者個(gè)人，專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)或者個(gè)人不得將承接的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)再次委托給他人。

　　業(yè)主自行管理的住宅小區(qū)收取物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用需要開具發(fā)票的，按照稅收法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請(qǐng)領(lǐng)用或者代開，并依法納稅。

　　第七十二條　老舊小區(qū)可以通過(guò)市場(chǎng)化管理、單位自管、業(yè)主自行管理等模式進(jìn)行管理。

　　縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)老舊小區(qū)整治改造規(guī)劃和年度計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)的指導(dǎo)和管理，及時(shí)解決老舊小區(qū)在物業(yè)管理方面的困難和問(wèn)題。

　　第七十三條　發(fā)生突發(fā)事件，縣級(jí)人民政府有關(guān)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)落實(shí)各項(xiàng)應(yīng)急處置措施和其他管理措施，并給予物資和資金支持。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照政府要求開展相關(guān)應(yīng)對(duì)工作，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。



第五章　物業(yè)使用與維護(hù)



　　第七十四條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照規(guī)劃用途安全、合理使用物業(yè)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞、擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

　�。ǘ�）將房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；

　�。ㄈ�）侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　（四）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

　�。ㄎ澹┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

　�。�六）違反安全管理規(guī)定生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、儲(chǔ)存易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品；

　�。ㄆ撸┥米约茉O(shè)電線、電纜；

　　（八）從建筑物中拋擲物品；

　�。ň牛╇S意棄置垃圾，將有毒有害廢液排入城鎮(zhèn)污水收集管網(wǎng)，露天燒烤，露天焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；

　　（十）擅自排放超過(guò)國(guó)家環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

　�。ㄊ�一）占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道、消防車登高操作場(chǎng)地，損壞消防、人民防空設(shè)施及器材；

　�。ㄊ�二）違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約飼養(yǎng)動(dòng)物；

　�。ㄊ�三）法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生前款行為時(shí)，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)、勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到報(bào)告并在調(diào)查、了解情況后按照法定權(quán)限予以依法處置；超出權(quán)限范圍的，分別通知人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）、公安、消防救援、城市管理綜合行政執(zhí)法等主管部門到場(chǎng)依法處置。行為人的行為給其他業(yè)主和物業(yè)使用人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第七十五條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人不得違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅、車位、車庫(kù)等改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。確需將住宅、車位、車庫(kù)等改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第七十六條　業(yè)主出租或者轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，可以在物業(yè)租賃或者轉(zhuǎn)讓合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)的支付作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將承租人或者受讓人的姓名、聯(lián)系方式、身份證復(fù)印件、租賃期限以及物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傊Ц兜仁马?xiàng)書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人。

　　第七十七條　業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，開工前應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，對(duì)房屋裝飾裝修的時(shí)間、垃圾處理、噪聲揚(yáng)塵控制、外立面管控、防盜網(wǎng)和空調(diào)室外機(jī)安裝以及電梯、消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)、禁止行為等注意事項(xiàng)以及違約責(zé)任作出明確約定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人拒絕與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員、材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)派人對(duì)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查；巡查時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。巡查人員發(fā)現(xiàn)有違反裝飾裝修管理協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻；勸阻無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門。

　　裝飾裝修施工損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位的，由業(yè)主、物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、清潔；拒絕修復(fù)、清潔的，由物業(yè)服務(wù)人代為修復(fù)、清潔，所需費(fèi)用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。

　　第七十八條　業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)其使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物承擔(dān)安全管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的天面、外墻、樓梯間等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)施設(shè)備和公共區(qū)域加強(qiáng)日常巡查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物存在脫落、墜落等安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知并督促業(yè)主或者物業(yè)使用人盡快消除安全隱患。

　　第七十九條　新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)規(guī)劃和配套建設(shè)電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車集中停放和集中充電設(shè)施。已投入使用的住宅小區(qū)，根據(jù)實(shí)際情況增建、改建電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車集中停放場(chǎng)所，完善集中充電等配套設(shè)施。

　　禁止在建筑物內(nèi)的首層門廳、疏散通道、安全出口、樓梯間等影響消防通道暢通的區(qū)域停放電動(dòng)自行車，為電動(dòng)自行車充電；禁止在標(biāo)準(zhǔn)層二樓以上建筑物專有部分為電動(dòng)自行車、電動(dòng)自行車蓄電池充電；禁止違反安全用電要求亂拉電線和插座為電動(dòng)自行車、電動(dòng)自行車蓄電池充電。

　　第八十條　人民政府自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）主管部門應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃用于停車的車位、車庫(kù)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件中予以注明，同時(shí)明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的配置比例。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃車位、車庫(kù)的形式或者類型、數(shù)量、處置方式等信息向物業(yè)買受人公示。用于銷售的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)在銷售前辦理車位、車庫(kù)預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。不出售或者尚未出售的，應(yīng)當(dāng)出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人停放車輛，且不得以只售不租為由拒絕出租，租金按照自治區(qū)、設(shè)區(qū)的市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按季度公示車位、車庫(kù)數(shù)量和使用信息等。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要并提前七日向業(yè)主公示后，可以臨時(shí)按月將剩余車位、車庫(kù)出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個(gè)人。

　　第八十一條　業(yè)主大會(huì)成立前，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地、架空層等業(yè)主共有部分劃定公共車位停放車輛的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約中明確約定。業(yè)主大會(huì)成立后，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地、架空層等業(yè)主共有部分劃定公共車位停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

　　劃定車位和停放車輛不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和消防車登高操作場(chǎng)地。在消防車通道沿途設(shè)置警示標(biāo)志、標(biāo)線，提示嚴(yán)禁占用消防車通道停放車輛，確保消防車通道暢通。

　　設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織交通運(yùn)輸、公安、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、大數(shù)據(jù)、城市管理綜合行政執(zhí)法等有關(guān)主管部門建立停車資源共享協(xié)調(diào)制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，在其周邊商業(yè)配建停車場(chǎng)（庫(kù)）、道路具備夜間等時(shí)段性停車條件的，縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)商有關(guān)主管部門提出錯(cuò)時(shí)停車方案。鼓勵(lì)業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過(guò)協(xié)商實(shí)現(xiàn)停車資源共享。

　　第八十二條　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事商業(yè)推廣、停車、廣告等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)同意利用全體業(yè)主共有部分從事相關(guān)活動(dòng)。

　　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的商業(yè)推廣、停車、廣告等公共收益歸全體業(yè)主共有，并應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。百分之五十以上的公共收益優(yōu)先用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，剩余部分可以用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、消防設(shè)施和消防器材更新、電動(dòng)車停放充電場(chǎng)所改造、業(yè)主委員會(huì)審計(jì)等經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定的其他支出。

　　前款所稱的公共收益是指公共收入在扣除適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)管理成本后的凈收入。業(yè)主大會(huì)成立前扣除的比例不得超過(guò)公共收入的百分之三十，業(yè)主大會(huì)成立后的扣除比例由業(yè)主大會(huì)決定。

　　公共收益應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，接受政府監(jiān)管，并接受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主有權(quán)查詢與公共收益相關(guān)的收支明細(xì)、合同、協(xié)議等材料。業(yè)主大會(huì)成立前的公共收益統(tǒng)一存入設(shè)立的專門賬戶，并在業(yè)主大會(huì)成立后轉(zhuǎn)入業(yè)主大會(huì)指定的賬戶。

　　物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每季度核對(duì)一次公共收益賬目，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示公共收益收支明細(xì)、增值和結(jié)存情況。必要時(shí)，業(yè)主大會(huì)可以對(duì)公共收益進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用在公共收益中列支。

　　第八十三條　物業(yè)保修期限內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；保修期限屆滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

　�。ㄒ唬�業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照專有部分建筑面積分?jǐn)�，從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中支付。未設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，由業(yè)主按照專有部分建筑面積承擔(dān)。屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供燃?xì)�、通信、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備，按照有關(guān)規(guī)定承擔(dān)；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)人從業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)中支出。

　　業(yè)主部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由擁有部分共有部分的業(yè)主共同決定并按照專有部分建筑面積分?jǐn)�；擁有部分共有部分的業(yè)主作出的決定不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主共有部分作出的決定相抵觸。

　　第八十四條　建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)，其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修、養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第八十五條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)、設(shè)區(qū)的市有關(guān)規(guī)定，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門設(shè)立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

　　首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前預(yù)交。買受人在簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位支付其代墊的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照方便快捷、公開透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則，建立健全物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支預(yù)公示、列支后公示、業(yè)主即時(shí)查詢制度，依法保障物業(yè)專項(xiàng)維修資金的正常使用和監(jiān)督管理。

　　第八十六條　物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

　　業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)專項(xiàng)維修資金由人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇自行管理或者代管。業(yè)主大會(huì)選擇自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶，接受人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　第八十七條　物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定續(xù)籌。

　　國(guó)家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之前已交付使用的物業(yè)項(xiàng)目、物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，公共收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先補(bǔ)足物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)轉(zhuǎn)移。

　　第八十八條　發(fā)生下列嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行緊急維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定維修、更新、改造的方案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：

　�。ㄒ唬┧�泵、水箱（池）發(fā)生故障，影響正常使用的；

　�。ǘ�）電梯發(fā)生故障，電梯專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書要求停運(yùn)的；

　�。ㄈ�）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn)，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定文件的；

　　（四）屋頂或者外墻滲漏，嚴(yán)重影響房屋使用，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定文件的；

　�。ㄎ澹�專用給排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂的；

　�。�六）消防設(shè)施和消防器材缺失、破損嚴(yán)重，危及公共安全，消防救援機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；

　�。ㄆ撸┢渌�緊急情況。

　　前款規(guī)定的維修、更新、改造事項(xiàng)不屬于工程質(zhì)量保修范圍，需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，按照下列規(guī)定辦理：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料向物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)申報(bào)。管理機(jī)構(gòu)收到申報(bào)后五個(gè)工作日內(nèi)按照相關(guān)程序?qū)徍送�意，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中直接列支；

　　（二）業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)專項(xiàng)維修資金由人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管的，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主自行管理的執(zhí)行人持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，向物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)申報(bào)，管理機(jī)構(gòu)收到申報(bào)后五個(gè)工作日內(nèi)按照相關(guān)程序?qū)徍送�意，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中直接列支；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主自行管理的執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支；

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì)未在七日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者人身財(cái)產(chǎn)安全情形的，縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以組織代為維修，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)按照相關(guān)程序?qū)徍送�意后，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中直接列支。

　　物業(yè)服務(wù)人先行墊付緊急維修、更新、改造費(fèi)用的，可以在工程竣工驗(yàn)收合格后，按規(guī)定辦理核銷手續(xù)。



第六章　監(jiān)督管理



　　第八十九條　縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┭芯恐贫ㄎ飿I(yè)管理活動(dòng)相關(guān)政策；

　　（二）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施分類監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查；

　　（三）對(duì)物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員、業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理；

　�。ㄋ模┲笇�(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

　�。ㄎ澹�對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)人退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；

　�。�六）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同等與物業(yè)管理有關(guān)的示范文本和指導(dǎo)規(guī)則；

　�。ㄆ撸┨幚砦飿I(yè)管理活動(dòng)中的投訴、舉報(bào)；

　�。ò耍�對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、管理和使用情況以及公共收益收支情況進(jìn)行監(jiān)督管理；

　　（九）對(duì)物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員開展信用評(píng)價(jià)管理；

　�。ㄊ�）指導(dǎo)監(jiān)督與物業(yè)管理有關(guān)的第三方評(píng)估；

　�。ㄊ�一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

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