[ zsg ]——(2010-10-18) / 已閱27432次
商品房以外的房屋買賣合同糾紛的處理實務(wù)
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目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房和按照地方人民政府政策指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用房，單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。
最高人民法院于2003年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認(rèn)定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？
一、房改房買賣合同效力。
1．1994年國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。
2．1999年為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。以成本價購買的住房其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補(bǔ)足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦�，專項用于住房補(bǔ)貼。
3．實踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效？
以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者：其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。張律師認(rèn)為此說法不正確。主要理由是：雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？律師認(rèn)為如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因為買方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見代理，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護(hù)市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。
房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價購買時，單位和個人對于房屋是共有關(guān)系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
法律規(guī)定對城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時沒有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢？律師認(rèn)為《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。
我國合同法司法解釋一第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)�！薄础次餀�(quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力�！�
總之，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠實信用”這一民法的帝規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
�。保覈�(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
�。玻凑战ㄔO(shè)部１９９９年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和２００４年出臺的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國務(wù)院２００７年８月７日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購;購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象出售。
�。常趯嵺`中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認(rèn)買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無效呢？
�。常蓭熣J(rèn)為，在國務(wù)院２００７年８月７日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
�。矗蓭熣J(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在２００７年６月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過戶登記�！秶鴦�(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院發(fā)布的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。
１．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
�。玻诒炯w內(nèi)部成員之間的房屋買賣合同是有效的。
３．非本集體內(nèi)部的成員或城市居民，沒有在本集體購房的資格，雙方所簽訂的買賣合同是無效的。即使有的集體出臺相關(guān)政策，允許外集體或城市居民購買，但村規(guī)民約無法對抗法律和行政法規(guī)。首先，這類房屋買賣必然涉及到宅基地和集體土地的買賣，而宅基地買賣、集體土地的買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村這類房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，故買賣雖完成，但買受人始終無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求關(guān)系到其生存權(quán)益。因此，所簽訂的合同均為無效。律師提醒那些圖便宜的買房者，村證房萬萬買不得，買房人不會取得房管部門的房產(chǎn)證，得不到法律保護(hù)，隨時都會被認(rèn)定為無效，在房屋拆遷時也不會得到充分的補(bǔ)償。
房改房買賣合同有效嗎？
［案情］李某房屋是以成本價在房改中買到的，并領(lǐng)有私房所有權(quán)證和劃撥土地使用權(quán)證。2003年李某將此房賣與某，并辦理了房屋所有權(quán)過戶手續(xù)。2005年該房確定被拆遷，開發(fā)商給出的補(bǔ)償價大大高于當(dāng)初李某收取某的房價。李某認(rèn)為，自己賣出的房屋是房改房，出賣時未經(jīng)單位同意，且未辦理土地變更登記，所以買賣不能成立。李某要求確認(rèn)買賣合同無效，自己應(yīng)得拆遷補(bǔ)償款。為此，雙方發(fā)生糾紛。
［爭議］李某與某關(guān)于房改房買賣合同的效力，是本案爭議的焦點。李某認(rèn)為已售公房（房改房）上市時，必須爭取原產(chǎn)權(quán)單位同意，必須辦理土地過戶手續(xù)，否則就是無效的。某認(rèn)為，房管局既然為他辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，就說明交易是合法的，合同應(yīng)是有效。
�。勐蓭熃馕觯莘扛姆吭诮灰追矫娲_實與商品房有所區(qū)別。一般來說，職工個人取得房改房產(chǎn)權(quán)時支付的價款都不是房屋的市場價，而是標(biāo)準(zhǔn)價或者成本價。職工以標(biāo)準(zhǔn)價取得的產(chǎn)權(quán)只有部分產(chǎn)權(quán)，與出售單位構(gòu)成共有關(guān)系，以成本價取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)，房屋歸職工個人所有。但在兩種產(chǎn)權(quán)類型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實際上職工個人在從單位購房時并沒有繳納土地出讓金。1999年出臺的《河南省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理暫行辦法》，標(biāo)志著河南省大部分地區(qū)都放開了已售公房的交易市場。該《辦法》第八條規(guī)定，以成本價購買的公有住房和以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房可以上市交易。第十條規(guī)定，已購公有住房上市交易時，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場辦理上市確認(rèn)和交易手續(xù)。辦理手續(xù)時應(yīng)持身份證明和房屋所有權(quán)證，提供房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意上市交易的書面意見，居民個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。該《辦法》還規(guī)定，已購公有住房上市交易，應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款，由土地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
本案中李某是以成本價購買的公房，因而其享有完全產(chǎn)權(quán)，所以他可以不必征求單位的意見就可以自行決定申請交易。李某以未經(jīng)單位同意為由否定交易的效力，是沒有根據(jù)的。那么李某與某間的交易有無缺陷呢？當(dāng)然是有的，那就是沒有依法上繳土地出讓金，沒有辦理土地使用權(quán)變更登記。但是土地使用權(quán)變更登記與房屋所有權(quán)變更登記可以是分別進(jìn)行的，沒有變更土地使用權(quán)只能說明某沒有取得土地權(quán)，并不因此否定房屋所有權(quán)變更的效力。所以李某與某簽訂的合同經(jīng)過了房屋登記，是有效的，李某的房屋已轉(zhuǎn)移為某所有，李某不能再享有拆遷補(bǔ)償款。
房改房交易時沒有按規(guī)定繳納土地出讓金和辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記是常常為大家和政府部門忽視的環(huán)節(jié)。
房改房買賣應(yīng)注意的事項
自今年我市允許房改房正式進(jìn)入二級市場交易以來，房改房上市交易日益增多，如何確保房改房買賣雙方的權(quán)益漸受關(guān)注。日前，記者就此相關(guān)的一些問題走訪了市房管處發(fā)證辦有關(guān)人士。
據(jù)該辦副主任介紹，產(chǎn)權(quán)證是確定房屋權(quán)屬的唯一標(biāo)準(zhǔn)。因此，
購買房改房首先要驗證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)�，這可以通過房管部門查驗便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗產(chǎn)權(quán)證時，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣房人是否同一個人？若不是同一個人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系？這種關(guān)系是否可靠？特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時存在按成本價補(bǔ)足費用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)，購買時必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。
其次，按規(guī)定，房改房在同等價格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣。同時還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時存在按成本價補(bǔ)足費用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應(yīng)對此進(jìn)行必要的查詢，明辨真假。
第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確面積。應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是有關(guān)部門勘驗過的建筑面積。確認(rèn)所購房屋是否有私建私搭部分，如柴火間部分，往往系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護(hù)。
房改房買賣須知：
近期，廣州市進(jìn)一步放寬了房改房上市的條件，今后房改房上市售賣無須單位同意，單位也不再享有優(yōu)先購買權(quán)。這一舉措標(biāo)志著廣州市房改房交易的徹底解禁，為房改房交易節(jié)省了不少時間，房改房上市的速度進(jìn)一步加快。據(jù)了解，這次最后解禁的房改房，其中一部分是1998年與1999年期間為了搶搭福利分房“末班車”而建的，樓齡較短；另外還有一部分環(huán)境優(yōu)美、管理良好的學(xué)校等單位的房改房。這些房改房小區(qū)大都位于市中心核心地區(qū)，地段優(yōu)勢明顯，價格較便宜，管理費用也相對低廉，目前老城區(qū)一手樓供應(yīng)量小、樓價居高不下，許多有置業(yè)需求的買家將眼光投向了市區(qū)內(nèi)的房改房二手市場。
那么，房改房交易有哪些程序？新政策出臺之后，在交易過程中還有哪些注意事項呢？本文編者將從這一新政策出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)行房改房交易程序及部分交易案例，闡述二手房改房交易中存在的一些問題，希望能給有心購買二手房改房的買家有所幫助。
購買回遷房宜慎重：
先生在荔灣區(qū)看中一套回遷房，樓齡10年左右，價格比同等水平的房改房便宜20%左右，但業(yè)主還沒有拿到房產(chǎn)證，手上只有經(jīng)房管部門鑒證的拆遷協(xié)議、回遷證明和收樓通知書等。先生對房子比較滿意，房價又較低，加上房產(chǎn)中介攛掇他說，可以通過“公證贈與”的形式先買下房子，等原業(yè)主拿到房產(chǎn)證后在轉(zhuǎn)到先生名下，于是先生便想把房子買下來。后來先生聽一個地產(chǎn)界的朋友說，未取得房產(chǎn)證的回遷房不能上市交易，房產(chǎn)中介所說的贈與買房方式事實上存在許多風(fēng)險。首先，假如回遷房因種種原因領(lǐng)不到房產(chǎn)證，業(yè)主就無法轉(zhuǎn)名登記；其次，公證贈與是無償?shù)�，一般只發(fā)生在親戚朋友之間，在二手房交易中，假如原業(yè)主在收錢后反悔，買家可能會房財兩空；另外，假如原業(yè)主有不良貸款的話，法院需要查封其財產(chǎn)，以贈與形式出售的房屋也在查封之列。所以業(yè)主在購買回遷房的時候，應(yīng)注意查看是否有房產(chǎn)證明，假如原業(yè)主僅有拆遷協(xié)議、回遷證明等而沒有房產(chǎn)證的話，最好不要輕易購買。
房改房上市交易程序：
新政出臺之后，房改房上市交易程序明顯簡化，凡屬房改房買賣、交換、拍賣、抵押的，可由當(dāng)事人憑房產(chǎn)證直接到市房地產(chǎn)交易所申請辦理；屬房改房贈予的，可由產(chǎn)權(quán)人直接向市房地產(chǎn)估價所申請辦理。概括起來，房改房上市交易要經(jīng)過如下程序。首先，買賣雙方向交易所提交有關(guān)資料和交易申請。其中買方要提交身份證明等資料，賣方則要提交房地產(chǎn)權(quán)證、測繪圖、身份證明等資料。交易所向雙方出具收據(jù)。其次，交易所對擬買賣的房改房進(jìn)行驗價、審核、核定稅費，賣方持收據(jù)到交易所領(lǐng)取《過戶通知書》。另外，繳交費用。賣方持《過戶通知書》等資料到房改辦辦理房改房上市補(bǔ)交公攤面積價款或土地出讓金審核。雙方按規(guī)定繳齊契稅、印花稅、房地產(chǎn)交易服務(wù)費等稅費后辦理過戶手續(xù)。最后，交易所向買方核發(fā)房產(chǎn)證。
部分不能上市交易的房改房：
房改房上市交易徹底解禁，并不意味著所有的房改房都可以上市交易，其中以下幾種房改房就不能上市交易：
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