[ zsg ]——(2010-10-18) / 已閱27435次
1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
2、在市房屋拆遷主管機(jī)關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的；
3、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的；
4、違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位約定的；
5、國(guó)家、省、市規(guī)定不能上市的。
購(gòu)房者在選購(gòu)房改房的時(shí)候一定要多一個(gè)心眼，一定要仔細(xì)查看該房產(chǎn)權(quán)屬證明，看出售人是否為唯一的產(chǎn)權(quán)人，該產(chǎn)權(quán)證明中是否有限制權(quán)利的記錄，并要盡可能向相關(guān)知情人了解有關(guān)房屋拆遷、出售人與原產(chǎn)權(quán)單位之間是否有約定等情況，以免買下無(wú)法辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房改房。
房改房買賣知識(shí)：
某君為處級(jí)干部，在出售自己名下的房改房物業(yè)（面積為108平方米）時(shí)因刻意隱瞞重購(gòu)（即按職級(jí)同時(shí)享有兩套房改物業(yè)），在房管局做繳款核準(zhǔn)時(shí)被查出，導(dǎo)致未能完成買賣手續(xù)。某君只能選擇將其中超標(biāo)的房產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)回差額或退回其中一套房改房。
究竟重購(gòu)的定義如何？應(yīng)如何處理房改房重購(gòu)的問(wèn)題？據(jù)滿堂紅地產(chǎn)特約法律顧問(wèn)李律師解釋，“重購(gòu)”是指一個(gè)職工家庭違反房改規(guī)定先后購(gòu)有兩套或多套公房。據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)“重購(gòu)”房改房按以下原則處理：（1）若第一次購(gòu)買的房改房已達(dá)本人職務(wù)面積標(biāo)準(zhǔn)下限的，必須退出其中的一套住房。（2）若兩次購(gòu)買的房改房均未達(dá)本人職務(wù)面積標(biāo)準(zhǔn)下限的，允許補(bǔ)購(gòu)第二套住房，也可以辦理?yè)Q購(gòu)，必須按換購(gòu)、補(bǔ)購(gòu)政策辦理。（3）若第一次購(gòu)買的房改房未達(dá)本人職務(wù)面積標(biāo)準(zhǔn)下限，第二次購(gòu)買的房改房已達(dá)本人職務(wù)面積標(biāo)準(zhǔn)下限的，允許辦理重購(gòu)改換購(gòu)的手續(xù)。（4）重購(gòu)房上市，可能被房改辦查出并退案，查出后要交6元／m2的退案費(fèi)。（5）同時(shí)房改辦將通知產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)收此套房屋，或要求業(yè)主以市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)購(gòu)該房（現(xiàn)時(shí)重購(gòu)房不可辦理交易）。（6）假如重購(gòu)房上市被查出時(shí)已繳交土地出讓金或分?jǐn)偯娣e款，則該款項(xiàng)不予退回。
●盲區(qū)一：回購(gòu)是否涉及已售經(jīng)濟(jì)適用房
根據(jù)此次《辦法》規(guī)定，明確了經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人只擁有有限產(chǎn)權(quán)，同時(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的上市管理進(jìn)行了嚴(yán)格的界定。對(duì)于不滿5年的，不得上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，可向所在區(qū)縣住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)，同時(shí)，回購(gòu)價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定；對(duì)于滿5年的，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購(gòu)。而在之前的“征求意見(jiàn)稿”中，回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的范圍沒(méi)有明確的時(shí)間設(shè)定，而且對(duì)于回購(gòu)的價(jià)格規(guī)定是按照屆時(shí)同地段新建經(jīng)濟(jì)適用住房重置價(jià)格結(jié)合成新確定。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，此次《辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易管理進(jìn)行了一個(gè)相對(duì)明確的劃分界定，無(wú)論是滿5年還是未滿5年，政府都有優(yōu)先回購(gòu)和回購(gòu)的權(quán)利。但是，對(duì)于回購(gòu)政策是否涉及到已經(jīng)出售的經(jīng)濟(jì)適用房在此次出臺(tái)的《辦法》中沒(méi)有明確。這是影響二手經(jīng)濟(jì)適用房交易的關(guān)鍵性問(wèn)題。目前能在市場(chǎng)上流通的二手經(jīng)濟(jì)適用房都是在回購(gòu)政策出臺(tái)之前已經(jīng)出售并且拿到房產(chǎn)證的。張永魁律師認(rèn)為，按照法律不涉及以往的原則。此次的回購(gòu)規(guī)定應(yīng)該不涉及以前購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房。因?yàn)槿绻?dāng)時(shí)有回購(gòu)的規(guī)定，可能有一部分人會(huì)放棄購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)而購(gòu)買商品房。而當(dāng)時(shí)的商品房?jī)r(jià)格與今天的價(jià)格已是天壤之別。此次提出的回購(gòu)政策如果涉及以往，對(duì)這一部分人來(lái)說(shuō)則顯失公平。北京市去年出臺(tái)的未來(lái)五年“住房建設(shè)規(guī)劃”當(dāng)中，已經(jīng)明確指出，“內(nèi)循環(huán)”不針對(duì)舊有經(jīng)濟(jì)適用房。更為重要的是，節(jié)前國(guó)務(wù)院出臺(tái)的24號(hào)文件《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》第十一條中明確規(guī)定，相關(guān)的回購(gòu)規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同中予以明確。而以往簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房合同中根本沒(méi)有回購(gòu)的相關(guān)條款。如果回購(gòu)也不符合合同的規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人對(duì)于回購(gòu)的擔(dān)心，也是對(duì)政府違約的擔(dān)心，導(dǎo)致了二手房經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者陷入了觀望狀態(tài)。但從政策制定常識(shí)加以判斷，各地出臺(tái)的細(xì)則應(yīng)該不會(huì)秋后算賬。從目前的二手經(jīng)濟(jì)適用房交易情況來(lái)看，回購(gòu)政策沒(méi)有涉及以往。記者從家經(jīng)紀(jì)公司了解到，雖然二手經(jīng)濟(jì)適用房成交萎縮，但從近期的成交情況看，不管是滿五年還是未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房仍按原來(lái)的規(guī)定在辦理。未滿五年的只能按原價(jià)出售給有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的人，滿五年的按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款后可以按商品房上市交易。并沒(méi)有受到回購(gòu)政策的影響。
●盲區(qū)二：回購(gòu)如何操作
此次出臺(tái)的《辦法》除了沒(méi)有明確回購(gòu)是否涉及以前出售的經(jīng)濟(jì)適用房外，也沒(méi)有明確回購(gòu)如何操作。第一，交納土地收益的比例確定問(wèn)題？按照2004年出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房交易管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房住滿5年后，可以按照市場(chǎng)價(jià)出售，但須按照市場(chǎng)價(jià)的10%上交綜合地價(jià)款；而此次《辦法》對(duì)于滿5年的，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購(gòu)，那么，這個(gè)一定比例是多少需要明確。第二，同地段普通商品住房的價(jià)格衡量標(biāo)準(zhǔn)？對(duì)于滿5年的，出售時(shí)按照同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益，那么同地段普通商品住房的價(jià)格衡量標(biāo)準(zhǔn)也需要進(jìn)行一個(gè)明確。第三，對(duì)于滿5年的，政府優(yōu)先回購(gòu)的前提和具體操作方式是什么也需要事先明確。政府相關(guān)部門人士表示，節(jié)后將出臺(tái)配套的細(xì)則。這些問(wèn)題應(yīng)該在細(xì)則予以明確，否則將會(huì)嚴(yán)重阻礙二手房經(jīng)濟(jì)適用房的流通。對(duì)于二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展也是不利的。
貪便宜買經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同無(wú)效吃悶虧：
明明知道經(jīng)濟(jì)適用房在五年內(nèi)不可以買賣，但是無(wú)錫市民丁先生卻經(jīng)不住低價(jià)的誘惑，欲以33萬(wàn)元購(gòu)買一套102平方米的房屋，哪料，因無(wú)法過(guò)戶買賣雙方鬧起糾紛，丁先生一怒之下將房主告上法庭，要求房主退還定金。記者昨日從無(wú)錫崇安區(qū)法院獲悉，這起房屋買賣合同被判無(wú)效。2008年底，無(wú)錫市民丁先生發(fā)現(xiàn)，自己的很多朋友以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格向拆遷戶購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房，并且陸續(xù)裝修入住。經(jīng)過(guò)幾番比較，丁先生通過(guò)中介公司選中了無(wú)錫廣益佳苑一套102平方米的房屋，房主報(bào)價(jià)33萬(wàn)元，這比同地段的商品房足足便宜了20萬(wàn)元。盡管丁先生自己知道，經(jīng)濟(jì)適用房在五年內(nèi)不可以上市交易，但是經(jīng)不住低價(jià)的誘惑，決定占這個(gè)便宜。當(dāng)時(shí)中介公司打包票稱，這些經(jīng)濟(jì)適用房雖然暫時(shí)不能在產(chǎn)監(jiān)處辦理過(guò)戶手續(xù)，但買賣雙方完全可以先簽買賣合同，再到公證處去辦理轉(zhuǎn)讓公證，公證的法律效力和房產(chǎn)證是一樣的，五年期滿再到產(chǎn)監(jiān)處去辦過(guò)戶，很多人都是這樣買到了便宜房子。中介還說(shuō)，如果幾年之后再來(lái)買廣益佳苑的房子就不是這個(gè)價(jià)錢了。丁先生被說(shuō)動(dòng)了，很快要以33萬(wàn)元的價(jià)錢買一套102平方米的房子。簽合同時(shí)，丁先生付了房主兩萬(wàn)元定金，雙方約定余款在辦理轉(zhuǎn)讓公證后一次性付清。丁先生還付了中介3000元中介費(fèi)。不料，當(dāng)丁先生按照中介所說(shuō)到公證部門準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)，被告知經(jīng)濟(jì)適用房在五年內(nèi)不可以辦理轉(zhuǎn)讓公證。丁先生遂找到房主，想討回定金。不料，房主卻稱他與丁先生簽訂的買賣合同根本無(wú)效，定金花光了，現(xiàn)在沒(méi)有錢還給丁先生。丁先生一氣之下將房主告上了法院，要求房主返還定金兩萬(wàn)元。法院審理認(rèn)為，原被告雙方的買賣合同違反了國(guó)家規(guī)定，屬無(wú)效。被告基于該合同取得的兩萬(wàn)元定金應(yīng)返還。丁先生表示，他將在另外的案件中向中介追索3000元中介費(fèi)。法官提醒廣大市民，經(jīng)濟(jì)適用房買賣的風(fēng)險(xiǎn)非常大。房主極有可能在收到買方全部房款后，再主張合同違反強(qiáng)制性法律規(guī)定無(wú)效，不再出售房屋，買方將面臨追索房款的艱難，處境十分被動(dòng)。
北京市昌平區(qū)人民法院
民事判決書（2008） 昌民初字第129號(hào)
原告（反訴被告），女，1962年2月20日出生，漢族，無(wú)業(yè)，現(xiàn)住北京市豐臺(tái)區(qū)洋橋馬里堡西里5號(hào)樓4單元402室。身份證號(hào)碼：110106620220122。
（反訴原告），男，1965年3月31日出生，漢族，
原告與被告其他買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人，被告及其委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱：2001年原告與被告相識(shí)。2003年1月，原告考慮到被告在京務(wù)工，生活艱辛，應(yīng)被告請(qǐng)求雙方簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，原告將坐落于北京市昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給被告，由于該房產(chǎn)為原告按揭購(gòu)買所得，因此被告要求以原告的名義交納銀行按揭款項(xiàng)。2003年1月原告將房屋交給被告使用。2007年10月，原告接到銀行通知，說(shuō)原告多次沒(méi)有按期還款，嚴(yán)重?fù)p害了原告的商業(yè)信譽(yù)，為此，原告同被告協(xié)商解決辦法，被告非但沒(méi)有承認(rèn)錯(cuò)誤，而且還讓原告學(xué)習(xí)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《北京經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》等17項(xiàng)法律法規(guī)、文章，要求原告息事寧人。通過(guò)學(xué)習(xí)原告得知，由于被告不具有在北京購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的主體資格，且北京市經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)法定程序。所以，原告與被告之間的協(xié)議書是無(wú)效的，根據(jù)法律的規(guī)定，既然協(xié)議無(wú)效，被告就應(yīng)當(dāng)將房屋騰退給原告。雖然原告與被告對(duì)房屋使用未做約定，但根據(jù)《民法通則》公平、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t，被告應(yīng)當(dāng)支付2003年1月至起訴之日止的房屋使用費(fèi)用，該項(xiàng)費(fèi)用參照同地段房屋租金計(jì)算。由于雙方無(wú)協(xié)商解決此糾紛的可能，故原告提起訴訟，要求：1、判令原告與被告簽訂的房屋買賣合同無(wú)效；2、要求被告將坐落于北京市昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋騰退給原告；3、請(qǐng)求判令被告支付房屋使用費(fèi)116000元；4、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告辯稱并提起反訴：一、原告要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)。雙方的房屋買賣協(xié)議系自愿簽訂，自簽訂之日起即依法成立。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。但在2003年，我國(guó)所有的法律、行政法規(guī)中，均沒(méi)有關(guān)于非北京戶口的人不可以向已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人，購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用住房的禁止性規(guī)定。此外，原告與被告同在一個(gè)單位工作，原告對(duì)被告的身份非常清楚，因此，原告在起訴狀中所說(shuō)的，到起訴前才知道“被告不具有在北京購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的主體資格”，是原告為背信毀約編造的謊言。時(shí)至今日，北京市仍然不禁止經(jīng)濟(jì)適用住房的交易，并且以2004年為界，實(shí)行“新房新辦法，老房老辦法”。二、雙方的協(xié)議是附條件的合同，符合法律規(guī)定。該房屋買賣協(xié)議是附條件的合同，即在簽訂時(shí)起成立，至付清全部銀行按揭款后生效。三、合同條件已經(jīng)成就，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，被告反訴有理。原告惡意還款，促使合同條件提前成就。原告應(yīng)當(dāng)履行協(xié)助被告辦理過(guò)戶的義務(wù)。關(guān)于房屋使用費(fèi)，原告沒(méi)有理由索要，原告毀約的原因就是房?jī)r(jià)大副上漲，因此過(guò)錯(cuò)責(zé)任全在原告。被反訴人與反訴人于2003年1月12日簽訂了買賣房屋的《協(xié)議書》，將昌平區(qū)東小口天通苑六區(qū)4號(hào)樓1單元602室房屋轉(zhuǎn)讓給反訴人，反訴人向被反訴人付清了前期房款及各項(xiàng)費(fèi)用共137425.83元，被反訴人將該房屋交與反訴人，反訴人裝修后一直居住，并交付各項(xiàng)費(fèi)用。現(xiàn)該房屋的按揭款因原告惡意還款已全部付清，依據(jù)雙方簽訂的房屋買賣《協(xié)議書》第4條的規(guī)定，被反訴人應(yīng)協(xié)助反訴人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，故反訴人提起反訴，要求：1、法判令反訴人給付被反訴人所交納的銀行貸款195964.67元后，被反訴人履行協(xié)議辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)；2、本案訴訟費(fèi)用由被反訴人承擔(dān)。原告對(duì)被告提出的反訴辯稱：一、在本訴中，答辯人要求認(rèn)定雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效返還房屋，被答辯人反訴的理由是在本訴的答辯中已經(jīng)闡明的觀點(diǎn)，根本無(wú)需反訴。二、結(jié)合本案事實(shí)，答辯人談?wù)劚淮疝q人反訴的依據(jù)——雙方協(xié)議中第四條的約定。協(xié)議書第四條是約定了答辯人負(fù)有協(xié)助被答辯人過(guò)戶的義務(wù)，但是這個(gè)義務(wù)是有一個(gè)前提的，那就是被答辯人還清貸款后，答辯人才履行義務(wù)�？墒潜淮疝q人至今也未能還清貸款，則么讓答辯人協(xié)助過(guò)戶？在本訴及反訴中，被答辯人有意回避這個(gè)前提，有意混淆視聽(tīng)，歪曲事實(shí)。在庭審中，被答辯人稱答辯人惡意還款，貸款已經(jīng)付清，答辯人就應(yīng)當(dāng)履行過(guò)戶手續(xù)，這里被答辯人竟然免除了給買房人過(guò)戶，試問(wèn)有這樣的道理嗎？答辯人基于朋友的關(guān)系將房屋轉(zhuǎn)讓給被答辯人，在這過(guò)程中，答辯人沒(méi)有賺取一分錢，是按照原價(jià)轉(zhuǎn)讓給被答辯人的，而被答辯人卻說(shuō)答辯人見(jiàn)房屋漲價(jià)，見(jiàn)利忘義要求返還房屋的，如果是為了賺錢，當(dāng)初答辯人就不會(huì)將房屋按原價(jià)賣給被答辯人了。協(xié)議簽訂后，答辯人多次催促被答辯人還清貸款，好辦理過(guò)戶手續(xù)，但被答辯人總是以沒(méi)錢遲遲拖延。在2007年10月期間，答辯人辦理出國(guó)手續(xù)的時(shí)候，要求在國(guó)內(nèi)不能存在債務(wù)關(guān)系，答辯人到銀行查詢還有多少貸款沒(méi)有還清時(shí)，發(fā)現(xiàn)被答辯人不僅沒(méi)有還清貸款，而且多次遲延支付月供還款，造成了答辯人名下多次的還款記錄，嚴(yán)重?fù)p害了答辯人的商業(yè)信譽(yù)。即使是這樣，答辯人也沒(méi)想解除協(xié)議，而是積極的找被答辯人協(xié)商解決此事，但被答辯人不僅不向答辯人承認(rèn)錯(cuò)誤，反而致函答辯人，以“兩敗具傷”、“三思后行”等語(yǔ)言相威脅，要求答辯人“息事寧人”，并且列舉了經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)的法律，讓答辯人學(xué)習(xí)。通過(guò)學(xué)習(xí)，答辯人認(rèn)識(shí)到雙方簽訂的協(xié)議是違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的規(guī)定的，是無(wú)效的。該房屋根本不可能私自轉(zhuǎn)賣給被答辯人的，經(jīng)濟(jì)適用住房的出售是有嚴(yán)格的法律程序的，買受人的條件也是有嚴(yán)格規(guī)定的。綜上，答辯人請(qǐng)求法庭駁回其請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，2003年1月12日原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《協(xié)議書》一份，約定：甲方將坐落在昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)（現(xiàn)房屋位置為：昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑小區(qū)1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)）房產(chǎn)一處賣給乙方，甲方向乙方收取人民幣137425.83元。甲方同意乙方用甲方名義繼續(xù)做銀行按揭，乙方自協(xié)議簽字之日起應(yīng)按期向銀行還款。否則，引起的后果應(yīng)有乙方自行承擔(dān)。甲方在收取上述費(fèi)用的同時(shí)，需將上述費(fèi)用的相關(guān)文件票據(jù)交與乙方。甲方應(yīng)在乙方還清銀行貸款后協(xié)助乙方辦理過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶時(shí)所發(fā)生費(fèi)用全部由乙方承擔(dān)。乙方于2003年1月17日向甲方付人民幣100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收據(jù)為準(zhǔn)。協(xié)議簽訂當(dāng)天原告向被告交付了該房屋并將協(xié)議中約定的相關(guān)文件票據(jù)交與被告。被告向原告一次性給付了購(gòu)房款及其他費(fèi)用共計(jì)137482.30元，被告入住后對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修。自2003年1月起被告開始以原告的名義償還房屋按揭貸款直至2007年10月份，2007年11月原告將該房屋剩余貸款本金及利息共計(jì)195964.67元一次性還清。另查，位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑小區(qū)1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房，原告于2002年3月5日從北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司處購(gòu)買，同年3月11日該房屋取得房屋使用權(quán)證書。上述事實(shí)，有原、被告提交的協(xié)議書、商品房買賣合同、房屋所有權(quán)證書、銀行還款清單、終止貸款聲明及原、被告陳述在案佐證。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂協(xié)議書的行為，是雙方真實(shí)意思的表示，且簽訂協(xié)議書時(shí)并沒(méi)有禁止經(jīng)濟(jì)適用住房再上市轉(zhuǎn)讓或?qū)Ρ晦D(zhuǎn)讓人資格限制的相關(guān)規(guī)定，故該協(xié)議書應(yīng)為合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，繼續(xù)全面履行合同�，F(xiàn)以后支付了購(gòu)房首付款及2003年1月份至2007年10月份銀行貸款，剩余購(gòu)房款（即銀行貸款）195964.67元由支付完畢，故尚欠購(gòu)房款195964.67元未付清。故對(duì)于原告要求房屋買賣合同無(wú)效及要求被告騰退房屋并支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持；對(duì)于反訴原告要求判令反訴原告給付反訴被告償還貸款后，被反訴人履行協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)確實(shí)、理由充分，本院予以支持。綜上所訴，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條之規(guī)定，判決如下：
一、反訴原告于本判決生效后十日內(nèi)給付反訴被告房款十九萬(wàn)五千九百六十四元六角七分，反訴被告在收到上述款項(xiàng)三日內(nèi)履行協(xié)助反訴原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)。
二、駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
半訴案件受理費(fèi)二千六百二十元，由原告負(fù)擔(dān)（已交納）。反訴案件受理費(fèi)七十元由反訴被告負(fù)擔(dān)，于本判決生效后七日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第一中級(jí)人民法院。上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
審 判 長(zhǎng) 馬彩云
人民陪審員 張玉鳳
人民陪審員 李秀琴
二 O O八 年 四 月 十 二 日
書 記 員 李雪
北京市第一中級(jí)人民法院
民事判決書
（2008）一民終字第8061號(hào)
上訴人（原審原告、反訴被告），女，1962年2月20日出生，漢族，無(wú)業(yè)，現(xiàn)住北京市豐臺(tái)區(qū)洋橋馬里堡西里5號(hào)樓4單元402室。
被上訴人（原審被告、反訴原告），男，1965年3月31日出生，漢族，上訴人因其他買賣合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2008）昌民初字第129號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
在一審中起訴稱，2003年1月，考慮到在京務(wù)工，生活艱辛，應(yīng)被告請(qǐng)求雙方簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，將坐落于北京市昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給，由于該房產(chǎn)為按揭購(gòu)買所得，因此要求以的名義交納銀行按揭款項(xiàng)。2003年1月將房屋交給被告使用。2007年10月，接到銀行通知，說(shuō)多次沒(méi)有按期還款，嚴(yán)重?fù)p害了的商業(yè)信譽(yù)。為此，同協(xié)商解決辦法，非但沒(méi)有承認(rèn)錯(cuò)誤，而且還讓原告學(xué)習(xí)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《北京經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》等17項(xiàng)法律法規(guī)，要求息事寧人。通過(guò)學(xué)習(xí)，得知，由于不具有在北京購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的主體資格，且北京市經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)法定程序。所以，與之間的協(xié)議書是無(wú)效的，根據(jù)法律的規(guī)定，既然協(xié)議無(wú)效，就應(yīng)當(dāng)將房屋騰退給。雖然與對(duì)房屋使用未作約定，但根據(jù)《民法通則》公平、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t，應(yīng)當(dāng)支付2003年1月至起訴之日止的房屋使用費(fèi)用，該項(xiàng)費(fèi)用參照同地段房屋租金計(jì)算。由于雙方無(wú)協(xié)商解決此糾紛的可能，故提起訴訟，要求：1、判令與簽訂的房屋買賣合同無(wú)效；2、要求被告將坐落于北京市昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋騰退返還；3、請(qǐng)求判令支付房屋使用費(fèi)116000元；4、本案訴訟費(fèi)用由承擔(dān)。在一審中答辯稱：一、要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)。雙方的房屋買賣協(xié)議系自愿簽訂，自簽訂之日起即依法成立。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。但在2003年，我國(guó)所有的法律、行政法規(guī)中，均沒(méi)有關(guān)于非北京戶口的人不可以向已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用住房的禁止性規(guī)定。因此，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。另外，與同在一個(gè)單位工作，對(duì)的身份非常清楚，因此，在起訴狀中所說(shuō)的，到起訴前才知道“不具有在北京購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的主體資格”，是為背信毀約編造的謊言。時(shí)至今日，北京市仍然不禁止經(jīng)濟(jì)適用住房的交易，并且以2004年為界，實(shí)行“新房新辦法，老房老辦法”。二、雙方的協(xié)議是附條件的合同，符合法律規(guī)定。該房屋買賣協(xié)議是附條件的合同，即在簽訂時(shí)起成立，至付清全部銀行按揭款后生效。三、合同條件已經(jīng)成就，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。惡意還款，促使合同條件提前成就。應(yīng)當(dāng)履行協(xié)助辦理過(guò)戶的義務(wù)。四、關(guān)于房屋使用費(fèi)，沒(méi)有理由索要，毀約的原因就是房?jī)r(jià)大副上漲，因此過(guò)錯(cuò)責(zé)任全在。在一審中反訴稱，已向付清了前期房款及各項(xiàng)費(fèi)用共137425.83元，房屋已經(jīng)交付，一直居住，并交付各項(xiàng)費(fèi)用�，F(xiàn)該房屋的按揭款因惡意還款已全部付清，依據(jù)雙方簽訂的房屋買賣《協(xié)議書》第4條的規(guī)定，應(yīng)協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，要求：1、法判令給付所交納的銀行貸款195964.67元后，履行協(xié)議辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)；2、本案訴訟費(fèi)用由承擔(dān)。針對(duì)的反訴，在一審答辯稱：：一、在本訴中，答辯人要求認(rèn)定雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效、返還房屋，反訴的理由是在本訴的答辯中已經(jīng)闡明的觀點(diǎn)，根本無(wú)需反訴。二、結(jié)合本案事實(shí)，《協(xié)議書》第四條是約定了負(fù)有協(xié)助過(guò)戶的義務(wù)。，但是，這個(gè)義務(wù)是有一個(gè)前提的，那就是還清貸款后，才履行義務(wù)�？墒侵两褚参茨苓�清貸款，則么讓協(xié)助過(guò)戶？在本訴及反訴中，有意回避這個(gè)前提，有意混淆視聽(tīng)，歪曲事實(shí)。在庭審中，稱惡意還款，貸款已經(jīng)付清，就應(yīng)當(dāng)履行過(guò)戶手續(xù)，試問(wèn)有這樣的道理嗎？基于朋友的關(guān)系將房屋轉(zhuǎn)讓給，在這過(guò)程中，沒(méi)有賺取一分錢，是按照原價(jià)轉(zhuǎn)讓給的，而卻說(shuō)見(jiàn)房屋漲價(jià)，見(jiàn)利忘義要求返還房屋。如果是為了賺錢，當(dāng)初就不會(huì)將房屋按原價(jià)賣給。協(xié)議簽訂后，多次催促還清貸款，好辦理過(guò)戶手續(xù)，但總是以沒(méi)錢遲遲拖延。。在2007年10月期間，辦理出國(guó)手續(xù)的時(shí)候，要求在國(guó)內(nèi)不能存在債務(wù)關(guān)系，到銀行查詢還有多少貸款沒(méi)有還清時(shí)，發(fā)現(xiàn)不僅沒(méi)有還清貸款，而且多次遲延支付月供還款，造成了名下多次的還款記錄，嚴(yán)重?fù)p害了的商業(yè)信譽(yù)。即使是這樣，也沒(méi)想解除協(xié)議，而是積極的找協(xié)商解決此事，但不僅不向承認(rèn)錯(cuò)誤，反而致函，以“兩敗具傷”、“三思后行”等語(yǔ)言相威脅，要求“息事寧人”，并且列舉了經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)的法律，讓學(xué)習(xí)。通過(guò)學(xué)習(xí)，認(rèn)識(shí)到雙方簽訂的協(xié)議是違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的規(guī)定的，是無(wú)效的。該房屋根本不可能私自轉(zhuǎn)賣給的，經(jīng)濟(jì)適用住房的出售是有嚴(yán)格的法律程序的，買受人的條件也是有嚴(yán)格規(guī)定的。綜上，請(qǐng)求法庭駁回其反訴請(qǐng)求。一審法院審理查明，2003年1月12日原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《協(xié)議書》一份，約定：甲方將坐落在昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)（現(xiàn)房屋位置為：昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑小區(qū)1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)）房產(chǎn)一處賣給乙方，甲方向乙方收取人民幣137425.83元。甲方同意乙方用甲方名義繼續(xù)做銀行按揭，乙方自協(xié)議簽字之日起應(yīng)按期向銀行還款。否則，引起的后果應(yīng)有乙方自行承擔(dān)。甲方在收取上述費(fèi)用的同時(shí)，需將上述費(fèi)用的相關(guān)文件票據(jù)交與乙方。甲方應(yīng)在乙方還清銀行貸款后協(xié)助乙方辦理過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶時(shí)所發(fā)生費(fèi)用全部由乙方承擔(dān)。乙方于2003年1月17日向甲方付人民幣100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收據(jù)為準(zhǔn)。協(xié)議簽訂當(dāng)天，向交付了該房屋并將協(xié)議中約定的相關(guān)文件票據(jù)交與。向一次性給付了購(gòu)房款及其他費(fèi)用共計(jì)137482.30元，入住后對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修。自2003年1月起開始以的名義償還房屋按揭貸款直至2007年10月份，2007年11月將該房屋剩余貸款本金及利息共計(jì)195964.67元一次性還清。另查，位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑小區(qū)1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房，于2002年3月5日從北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司處購(gòu)買，同年3月11日該房屋取得房屋使用權(quán)證書。上述事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、《協(xié)議書》、商品房買賣合同、房屋所有權(quán)證書、銀行還款清單、終止貸款聲明等在案佐證。
一審法院判決認(rèn)定，與簽訂《協(xié)議書》的行為，是雙方真實(shí)意思的表示，且簽訂《協(xié)議書》時(shí)并沒(méi)有禁止經(jīng)濟(jì)適用住房再上市轉(zhuǎn)讓或?qū)Ρ晦D(zhuǎn)讓人資格限制的相關(guān)規(guī)定，故該協(xié)議書應(yīng)為合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，繼續(xù)全面履行合同�，F(xiàn)以后支付了購(gòu)房首付款及2003年1月份至2007年10月份銀行貸款，剩余購(gòu)房款（即銀行貸款）195964.67元由支付完畢，故尚欠購(gòu)房款195964.67元未付清。故對(duì)于要求確認(rèn)房屋買賣《協(xié)議書》無(wú)效及要求騰退房屋并支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持；對(duì)于要求判令其給付房款后，履行協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)確實(shí)、理由充分，予以支持。綜上所訴，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條之規(guī)定，判決如下：一、于本判決生效后十日內(nèi)給付房款十九萬(wàn)五千九百六十四元六角七分，在收到上述款項(xiàng)三日內(nèi)履行協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)；二、駁回原告的訴訟請(qǐng)求。不服原審法院的判決，向本院提起上訴。上訴請(qǐng)求是：撤消原判，支持的一審訴訟請(qǐng)求。上訴理由是：1、本案訴爭(zhēng)房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，系非京籍居民，不具備在京購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的資格，與協(xié)議價(jià)格為經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，且房屋設(shè)有抵押權(quán)；2、簽訂《協(xié)議書》時(shí)的法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓必須是購(gòu)買超過(guò)5年的房屋，而購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房不足5年；3、未經(jīng)審批的經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市交易，購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用住房需具有相應(yīng)資格，嚴(yán)禁私自交易、低價(jià)交易、平價(jià)交易；4、北京從未放開對(duì)非京籍戶口人員在京購(gòu)買房屋；5、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋轉(zhuǎn)讓無(wú)效。同意原審法院判決，同時(shí)答辯稱：1、2003年對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房交易還沒(méi)有“購(gòu)買滿五年”的限制；2、非京籍戶口人員不能向北京市政府購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，并不包括二手房；3、抵押?jiǎn)栴}并不是確認(rèn)買賣合同無(wú)效的理由；4我國(guó)法律，行政法規(guī)中沒(méi)有禁止二手經(jīng)濟(jì)適用住房買賣的規(guī)定。
本院查明事實(shí)與一審反員查明事實(shí)相同，本院予以確認(rèn)。
本院以為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。為出售其所有的坐落于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋，與簽訂《協(xié)議書》，該《協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，亦不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行。與簽訂《協(xié)議書》的時(shí)間是在2003年1月，當(dāng)時(shí)，無(wú)論是國(guó)務(wù)院部門規(guī)章，還是北京市地方政府規(guī)章，對(duì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易均無(wú)對(duì)購(gòu)買年限及購(gòu)買人條件的限制性規(guī)定。而且，違反國(guó)務(wù)院部門規(guī)章或地方政府規(guī)章并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。因此，有關(guān)購(gòu)買房屋不足5年、是非京籍戶口等上訴理由不能證明其主張，本院不予采信。抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。因此，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，并不導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無(wú)效。有關(guān)轉(zhuǎn)讓本案訴爭(zhēng)房屋因未經(jīng)抵押權(quán)人同意而無(wú)效的上訴理由不能成立，本院不予采信。一審法院判決與繼續(xù)履行合同、駁回的訴訟請(qǐng)求正確，本院予以確認(rèn)。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十七之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)二千六百二十元，由負(fù)擔(dān)（已交納）。一審反訴案件受理費(fèi)七十元，由負(fù)擔(dān)（本判決生效后七日內(nèi)交納）；二審案件受理費(fèi)二千六百二十元，由負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 劉 秋 燕
審 判 員 呂 春 華
代理審判員 茂 剛
二 O O 八 年 九 月 三 日
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