[ 孫可 ]——(2011-8-13) / 已閱19295次
王先生與羅女士2001年結(jié)婚，二人婚后購(gòu)得一處房產(chǎn)，并分別于2006年3月和2007年5月取得了房屋所有權(quán)證及土地使用證。2008年9月，王先生與陳某簽訂了購(gòu)房協(xié)議書，王某將此房以60萬元的價(jià)格出售給陳某，雙方約定了付款方式及辦理房屋所有權(quán)證及土地使用證等變更登記手續(xù)的日期及費(fèi)用的承擔(dān)，但羅女士未簽字，也不在場(chǎng)。協(xié)議簽訂后，陳某分兩次付給王先生購(gòu)房款，但房屋一直未交付。羅女士知道王先生賣房后，提出了異議，導(dǎo)致雙方發(fā)生糾紛，使協(xié)議未能繼續(xù)履行。2010年10月，陳某一紙?jiān)V狀將王先生告上法庭，要求王先生繼續(xù)履行協(xié)議。后羅女士以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人身份參加訴訟，要求法院確認(rèn)該購(gòu)房協(xié)議無效。
一方主張繼續(xù)履行，一方主張合同無效，購(gòu)房協(xié)議是否有效？
【判決】
法院審理后認(rèn)為，陳某、王先生及羅女士訴爭(zhēng)之房屋為王先生和羅女士共同共有，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)為無效。法院遂判決陳某和王先生所簽訂的購(gòu)房協(xié)議無效，王先生返還陳某所付房款60元及相應(yīng)利息。
【評(píng)析】
婚姻法解釋（三）第十一條：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”
根據(jù)《婚姻法》第十七條規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)�！薄斗康禺a(chǎn)管理法》 第三十八條規(guī)定：“共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓�！币虼�，若夫妻一方明知所處分的房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在未征得共有人同意的情況下擅自處分該房屋，事后也未征得共有人的追認(rèn)，其處分行為應(yīng)為無效。民事行為被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。
但2007年開始施行的《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失�！币虼耍舜位橐龇ń忉專ㄈ┡c《物權(quán)法》的規(guī)定相銜接，更加注重保護(hù)善意購(gòu)買第三人的利益，即第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方以未經(jīng)同意出售房屋、主張追回該房屋的，人民法院不予支持。而對(duì)于保護(hù)夫妻另一方的利益，婚姻法解釋（三）規(guī)定在離婚時(shí)另一方可以追討，有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。
五、以父母名義購(gòu)買的房改房屬于誰？
【案情】
孫先生與蘭女士婚后一直居住在孫先生父親位于市內(nèi)的福利房里。1997年孫父單位進(jìn)行房屋改革，孫先生夫妻兩人不是該單位職工，便出資3萬元，以孫父名義購(gòu)買了該房的產(chǎn)權(quán)。后來孫先生因想出國(guó)深造，夫妻雙方協(xié)商離婚。在財(cái)產(chǎn)分割上，蘭女士提出，該房是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因房產(chǎn)現(xiàn)已升值至30萬元左右，她要孫先生支付15萬元補(bǔ)償費(fèi)。孫先生則認(rèn)為，該房仍在其父名下，離婚時(shí)不應(yīng)分割。隨后，蘭女士向法院提出了離婚，要求分割房屋。
一方認(rèn)為屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方認(rèn)為屬于父親個(gè)人財(cái)產(chǎn)，房屋歸誰所有？
【判決】
法院經(jīng)審理后認(rèn)定，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記公示主義，在一般情況下，房屋產(chǎn)權(quán)登記在誰的名下，該房屋的產(chǎn)權(quán)歸誰所有，除非其他人能提出相反證據(jù)足以推翻這種推定。即以一方父母名義購(gòu)買的房改房已經(jīng)過戶到夫妻雙方或一方名下的、符合上市交易條件且與父母簽有書面的委托購(gòu)買合同、雖然沒有書面的委托購(gòu)買合同但父母承認(rèn)委托購(gòu)買的事實(shí)的。但蘭女士并未提出相關(guān)證據(jù)，因此不能主張房屋所有權(quán)，只能對(duì)出資主張返還，對(duì)返還的出資進(jìn)行分割。法院駁回了蘭女士的訴訟請(qǐng)求。
【評(píng)析】
《婚姻法解釋（三）》第十二條：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購(gòu)買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。”
房改房是帶有福利性質(zhì)的政策房，與人身關(guān)系緊密相連，購(gòu)買房改房的職工通常享受了工齡折扣、付款折扣及稅收等方面的優(yōu)惠，因此與普通商品房相比其產(chǎn)權(quán)規(guī)定的更加嚴(yán)格。同時(shí)根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)�！薄安粍�(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。”也就是說，如果結(jié)婚后以父母的名義買房，按照我國(guó)法律的規(guī)定，該房屋就屬于父母的財(cái)產(chǎn)。在離婚時(shí)購(gòu)買房屋的出資，將作為夫妻雙方共同債權(quán)向父母主張權(quán)利，但不得對(duì)房屋進(jìn)行分割。
另外，需要注意的是，如果是按揭貸款出資的話，根據(jù)法律的規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻對(duì)外所欠債務(wù)，即使是一方以個(gè)人名義所負(fù)債務(wù)，離婚時(shí)亦應(yīng)當(dāng)由雙方共同償還。除非一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個(gè)人債務(wù)，或者能夠證明夫妻對(duì)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有，第三人也知道該約定的，此時(shí)才可以確定由負(fù)債一方的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清償。否則，對(duì)上述債務(wù)雙方負(fù)連帶責(zé)任，應(yīng)共同償還，不因離婚而免除。
此次《婚姻法解釋（三）》在充分尊重我國(guó)實(shí)際和人民群眾關(guān)心的問題的基礎(chǔ)上，對(duì)婚姻關(guān)系糾紛中涉及房屋分割及歸屬的焦點(diǎn)問題進(jìn)行了進(jìn)一步的明確，可以更好地維護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，對(duì)今后的司法實(shí)踐工作具有積極意義。
二〇一一年八月十三日
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