[ 楊松 ]——(2011-10-23) / 已閱22706次
5.3.2、中國購買力的絕對不均衡分布，是中國的理論購買力最大化的轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力的奧秘
但是整體購買力，不等于個體購買力，根據(jù)《第六次人口普查結(jié)果》，我國的人口總量已經(jīng)達(dá)到了13.39億，簡單換算一下，2010年我國人均居民期末存款尚且不到3萬人民幣，按戶均5.1人算，我國的單個家庭存款也不到10萬元，家庭購買力是有限的。這就要談到中國的“先富后富”政策問題，“先富后富”政策解決了效率問題，極大地激發(fā)了我國人民創(chuàng)富的積極性，蛋糕越做越大，雖然可能每個人得到的新增份額不同，但是所有人得到份額都比以前多了，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上人人都追求的帕累托改進(jìn)。但是經(jīng)濟(jì)學(xué)上還有一個名詞——馬太效應(yīng)。何謂馬太效應(yīng)，具體而言，富者愈富，窮者欲窮，窮富兩者之間的差距越來越大。這意味著“先富者”將得到越來越大比例的蛋糕，而“后富者”（窮人）將得到越來越小比例的蛋糕，財富分配不均，出現(xiàn)了窮人階層和富人階層，還有努力成為富人階層的人（中間階層）。中國當(dāng)前的情況是富人階層少，但擁有的社會財富最多，中產(chǎn)階級和窮人多，但擁有的社會財富少。就房地產(chǎn)而言，窮人無所謂購買力，中產(chǎn)階級有一些購買力，“先富集團(tuán)”擁有絕大多數(shù)的購買力。這也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“二八原則”，百分之二十的“先富者”擁有百分之八十的社會財富，另外的百分之二十則留給百分之八十的“后富者”去爭搶。中國已經(jīng)成為一個典型的L型社會。
我國的基尼指數(shù)呈逐年升高之勢，國家統(tǒng)計局的一份調(diào)查報告顯示，2010年我國的基尼指數(shù)達(dá)到了0.458，中國社會科學(xué)院的兩位專家在研究報告中稱，我國的基尼指數(shù)已經(jīng)超過0.5，聯(lián)合國的《人文發(fā)展報告》中稱，中國的基尼指數(shù)為0.52，排名全球倒第4，略好于三個最貧窮的南非國家，并預(yù)測2011年將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的0.55.無論是國家統(tǒng)計局、社科院，還是聯(lián)合國，三者公布的數(shù)據(jù)，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了0.4的國際收入分配的警戒線，如果是0.458，則表明收入分配差距較大，如果超過了0.5，則跨入了收入差距懸殊，財富分配嚴(yán)重不均的國家行列。而同期美國的基尼指數(shù)為0.4，日本為0.23，都比我國的低。世界銀行的一份報告指出，最高收入的20%人口的平均收入和最低收入20%人口的平均收入之比，美國是 8.4，俄羅斯是4.5，中國達(dá)到了10.7，而鄰國日本僅僅只有5.4。
據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，職工平均工資最高的單個行業(yè)中，證券業(yè)、其他金融業(yè)和航空業(yè)的平均工資分別達(dá)到全國平均水平的6倍、5.1倍和2.6倍，具體工資分別為年薪17.21萬、8.767萬和7.58萬。而金融、保險、石油、電力、電信、煙草等國有壟斷企業(yè)的職工不足全國職工總數(shù)的8%，但工資及工資外收入總額卻相當(dāng)于全國職工總額的55%.大量國企高管百萬年薪者比比皆是。據(jù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)有央企155家，央企管理層年薪數(shù)十萬、百萬者司空見慣，年薪千萬者亦不乏其人，然而他們管理下的企業(yè)，大多數(shù)員工的月工資不過一兩千元�？梢�，我國不僅不同行業(yè)間工資差異巨大，同一行業(yè)的不同崗位之間的工資差異同樣驚人。全國總工會2010年4月發(fā)布的一個調(diào)研顯示，我國國民收入分配格局中勞動者報酬占GDP的比重從1997年的55.4%降到了2007年的39.7%,降幅高達(dá)15.7個百分點(diǎn)，而企業(yè)盈余的占比則從21.2%升至31.29%的高水平。而發(fā)達(dá)國家的勞動者報酬占GDP的比重一般在50%以上。世界銀行報告顯示，美國的5%的最富家庭掌握了60%的財富，而中國則是1%的家庭掌握了全國41.4%的財富。 中國的財富的集中度可見一斑，甚至非美國能比。
可見，中國的財富不是集中在國有壟斷行業(yè)的職工手上，就是以企業(yè)財富的形式集中在少量企業(yè)主身上，當(dāng)然也集中在掌握了大量資源的政府部門公務(wù)員隊伍里。中國的“新富集團(tuán)”與“后富集團(tuán)”收入差距之大，財富分配之懸殊世所罕見。陜西榆林與內(nèi)蒙古鄂爾多斯的千億富豪均多達(dá)千人，山西煤老板炒房團(tuán)與溫州炒房團(tuán)聲勢之浩大如雷貫耳，溫州現(xiàn)已淤積了8000億資金不知往何處去。中國不差錢，雖然中國有很多“后富者”，但是“先富者”的財富足以俾睨天下！
在中國沒有更好的投資渠道之前，這些先富者的天量資金還是會源源不斷的涌入房地產(chǎn)市場，中國的房地產(chǎn)仍將供不應(yīng)求，中國的房地產(chǎn)價格仍將有源源不斷的資金動力源。若說改革開放之后的一段時間內(nèi)，這些“先富者”還多多少少還有一些揮灑汗水的創(chuàng)富者，今天很大部分已經(jīng)完全墮落為一個資本的“食利者”階層。據(jù)說，國家發(fā)改委特聘研究員、深圳大學(xué)金融研究所所長國世平教授稱其某弟子竟在東莞購買了680套房。這些人大手筆購入房產(chǎn)，把房價抬高，坐等資本收益。中國的真正的購買力在這些人手里。
5.4、動力4——剛性的消費(fèi)需求為投機(jī)投資需求托底
“先富者”投資房市、投機(jī)者投資房市、“熱錢”投資房市的目的何在？所有資本存在的意義都是一樣的，譬如牛羊逐水草而行，資本者逐利而已。說白了就是為了自己的投資找一個更好的下家，如果沒有下家，這種擊鼓傳花的游戲就玩不下去。房市與股市一樣，在沒有套現(xiàn)之前，漲得再多那也不是自己的錢，股價、房價漲了，個人的資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)的賬面價值會水漲船高，會變得光鮮亮麗，令人爽心悅目。但是在沒有兌現(xiàn)之前，一切都如海市蜃樓，雖然看起來很美，但又充滿虛幻和無窮的變數(shù)，只要一旦出現(xiàn)風(fēng)吹草動，市場風(fēng)向?yàn)橹晦D(zhuǎn)，股價一瀉千里，房市一蹶不振。如此這般，盈利不說，還可能出現(xiàn)賬面虧損，如果斬倉割肉，賬面虧損就轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)虧損，如果不斬倉，則可能顆粒無收。就這一點(diǎn)而言，房市又與股市不同，股票可能一文不名、顆粒無收，房子則不一樣，即使市場在低迷，房價再低，只要房子還在，總有市場繁榮，房價高漲的一天。但是如果是杠桿投資，從銀行貸款買房，則房市則更像是期貨市場，可以進(jìn)行保證金交易，保證金越低，杠桿率就越高，潛在的風(fēng)險與收益也更大，但是一旦期貨價格下調(diào)就要不斷的進(jìn)行平倉，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂，無力補(bǔ)倉，則可自行斬倉，或者被強(qiáng)行平倉，房市也是一樣，如果市場低迷，房價下降，投資者可能因?yàn)橘Y金鏈崩潰而出現(xiàn)斷供，房子被銀行強(qiáng)行收回，這與期貨被平倉本質(zhì)是一樣的。投資者絕不愿面對被迫割肉、斬倉、平倉這種不利局面，他們要做的就是炒熱市場，把房價推高，在房市逆轉(zhuǎn)，進(jìn)入下行周期前，把自己的房子賣個最好的價格，套現(xiàn)出局。誰來為這些投資者、投機(jī)分子買單呢？又有多少人愿意為這些人買單，甚至不得不為這些人買單呢？投資、投機(jī)分子有恃無恐，因?yàn)橹袊写罅康淖》肯M(fèi)需求，這些需求往往具有一定的剛性，因?yàn)樵谥袊丝磥矸孔邮巧畹谋匦杵罚裉焐形吹玫蕉挚释玫降娜硕嗳缗Ｃ�，所以有剛性需求為投資投機(jī)行為托底，投機(jī)分子心里異常安穩(wěn)。那么，我國的剛性需求的主要來源有哪些？
5.4.1、城市化逐年加劇，城市人口逐年增加
表5-4-1:1998-2010年我國總?cè)丝诩俺擎?zhèn)、農(nóng)村人口變化趨勢圖
從2000年全國第五次人口普查到2010年全國第六次人口普查這十年當(dāng)中，筆者注意到，我國總?cè)丝趶?24761萬人上升到133972萬人，增長5.84%，年平均增長率為0.57%，共增加近7390萬人。同期，我國的城鎮(zhèn)人口從41608萬人上升到66558萬人，農(nóng)村人口則從80837萬人下降到67415萬人，十年間，我國城市人口增加了近20714萬人，城市化率從36.22%上升到49.68%，總計上升的15.46%，年均城市化率高達(dá)1.34%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我國總?cè)丝诘脑鲩L水平。預(yù)計未來十年我國的年均城市化率仍將達(dá)到1.5%左右，也就是說到2020年，我國的城市化水平將有望達(dá)到65%以水平，城市人口數(shù)量將進(jìn)一步提高。
當(dāng)前，我國的城市化的進(jìn)程正在加劇，新增城市人口逐年增多，而我國的基本情況是已有的城市人口的住房問題還沒有完全解決，新增的城市人口的住房問題又日益增加，新舊城市人口的住房需求疊加，使得我國城市住房需求日益迫切，而對城市住房供給形成了很大的壓力。而本次人口普查的數(shù)據(jù)表明，人口有快速向北京上海廣東等東部發(fā)達(dá)地區(qū)流動的趨勢，這就進(jìn)一步加大了這些地區(qū)的住房壓力�？傊�，城市化是當(dāng)前我國住房需求增加的最大的動力源。
5.4.2、家庭小型化加劇，家庭數(shù)量增加
表5-4-2：我國歷次人口普查的變化趨勢圖
數(shù)據(jù)來源：http://www.stats.gov.cn/zgrkpc/dlc/yw/t20110428_402722384.htm
伴隨著城市化的進(jìn)程的還有我國的家庭人口小型化的趨勢，自我國上世紀(jì)實(shí)行計劃生育政策以來，城市嚴(yán)格執(zhí)行“一胎政策”，農(nóng)村實(shí)行“一胎半政策”，三口之家、四口之家成為常態(tài)，人口流動加劇，空巢家庭逐漸增多，單身主義漸成潮流，丁克家庭盛行，離婚率連年攀升，導(dǎo)致單親家庭不斷增多等等諸多因素都促成了家庭日益小型化。戶均人口規(guī)模從1982年第三次全國人口普查到2010年第六次全國人口普查，已經(jīng)連續(xù)三次出現(xiàn)下降，累計降幅已經(jīng)達(dá)到1.31人/戶。
在總?cè)丝诓蛔兊那闆r下，家庭小型化就意味著家庭總數(shù)的增加，意味著住房總需求的增加。如果城市化還在迅猛發(fā)展，城市總?cè)丝谶�在急劇增加，那就意味著城市家庭總數(shù)的急速爆棚，真是雪上加霜了。然而，這就是中國的現(xiàn)狀，城市化+家庭小型化，使得住房的潛在需求進(jìn)一步增加。這也成為我國住房需求增加的重要動力源之一。
5.4.3、中國首次購買房產(chǎn)人群年齡小齡化
新中國第二批嬰兒潮“70”“80”后紛紛進(jìn)入了婚戀期，這意味著將有更多的人要組建家庭、結(jié)婚生子。中國的傳統(tǒng)觀念是有房才有家，所謂安居樂業(yè)。所以但凡結(jié)婚，總得準(zhǔn)備新房，就目前而言，房價高企，“裸婚”男女有所增加，但買房結(jié)婚才是主流。而房子一般由男方購買，當(dāng)前更是這樣。有人笑稱“生男孩是建設(shè)銀行，生女孩是招商銀行”。結(jié)婚為什么非得買房，為什么非得由男方來買房呢？歸結(jié)起來，還是跟計劃生育政策有關(guān)。
眾所周知，計劃生育政策遇到了我國傳統(tǒng)的重男輕女的思想，加上現(xiàn)代高科技——胎兒性別識別技術(shù)與墮胎合法化的流氓法律，導(dǎo)致了我國嚴(yán)重的男女比例失調(diào)，性別比嚴(yán)重超標(biāo)。據(jù)統(tǒng)計25-40歲的適婚人群中，男性人口比女性人口多出近3000萬。其結(jié)果導(dǎo)致婚戀市場
表：5-4-3：我國歷次人口普查的人口性別比構(gòu)成
數(shù)據(jù)來源：http://www.stats.gov.cn/zgrkpc/dlc/yw/t20110428_402722384.htm
上女性嚴(yán)重的供不應(yīng)求，如果把男方比作買方，女方比作賣方，當(dāng)前的婚戀市場就是典型的賣方市場，賣方掌握定價權(quán)，可以任意叫價，而買方則顯著缺少議價能力。而現(xiàn)在婚戀市場上女方或女方家庭，尤其是丈母娘叫出的底價就是男方起碼要有房子。這就是住房市場上著名的“丈母娘剛性需求”。
當(dāng)然還有另外一個方面，同樣跟計劃生育政策有關(guān)，“70后”，尤其是“80后”，當(dāng)今婚戀市場上的主力軍，基本都是獨(dú)身子女，背后都有一個“421”的家庭，有些開明的丈母娘同樣也愿意資助“準(zhǔn)女婿”購房結(jié)婚，女方的背后也站著一個“421”家庭，購買婚房不是兩個人的事兒，背后是雙方的父母、爺爺奶奶，姥姥姥爺，是兩個家族的強(qiáng)大的后援團(tuán)。據(jù)報道，北京首次購房人群的平均年齡為27歲，日本、德國為42，法國為37，我國臺灣地區(qū)為36，美國也在30以上。難道中國首都青年的購買力真的比美法德日的同齡人更高?當(dāng)然不是，因?yàn)椤八麄儾皇且粋�人在戰(zhàn)斗”！
“丈母娘剛性需求”與獨(dú)生子女能獲得更多家庭的經(jīng)濟(jì)援助，使年輕人不僅有買房的意愿，更有了買方的經(jīng)濟(jì)能力。年輕的朋友們提前進(jìn)場，加入了購房大軍的行列，使得真實(shí)需求被大大提前。這也是構(gòu)成我國住房需求增加的不可小覷的動力源。
5.4.4、嬰兒潮跨入中年，改善性需求增加
表5-4-4：我國歷次普查年齡金字塔
數(shù)據(jù)來源：http://www.stats.gov.cn/zgrkpc/dlc/yw/t20110428_402722384.htm
考察我國歷次人口普查金字塔各年齡段人口的變化情況，上世紀(jì)六七十年代的嬰兒潮進(jìn)入了40-50歲的黃金消費(fèi)期，四五十歲正是人生的黃金時段，家庭穩(wěn)定、事業(yè)有成，正是全社會的中堅階層，有房有車有錢，子女長大成人，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)最輕，經(jīng)濟(jì)能力最強(qiáng)。這些人對住房條件有了進(jìn)一步的要求，希望住房能更加舒適寬敞甚至豪華，這部分需求被稱為改善性需求。既然是改善性需求，那應(yīng)該就不應(yīng)歸為剛性需求，但是由于這些人往往經(jīng)濟(jì)寬裕、頭寸十足，對住房需求的價格敏感性較弱，需求具有一定的剛性，故也就將其歸為剛性需求。還有就是這個群體往往理財?shù)囊庾R很強(qiáng)，改善性需求很容易就轉(zhuǎn)化為投資需求。所以說改善性需求我國住房需求增加的不可忽視的重要動力源之一。
本節(jié)小結(jié)：
城市化的持續(xù)推進(jìn)、家庭小型化越演越烈、中國首次購買房產(chǎn)人群年齡小齡化、中年人群的改善性需求不斷釋放等四種因素相互作用，首次購房需求與改善性需求相互疊加，對住房有需求的民眾的數(shù)量將不可避免的逐年增多，房地產(chǎn)的潛在需求力量在短期內(nèi)將不斷累積并得以增強(qiáng)。而這些“剛性需求”勢必為投機(jī)投資需求托底，這些人群也不可避免的為投資投機(jī)人群買單。
5.5、動力5——房地產(chǎn)消費(fèi)需求投資化，投資需求全民化
自1998年住房貨幣化改革以來，房價逐年攀升，呈現(xiàn)出房價只升不降的趨勢，出于追漲殺跌的大眾心理，房價上漲預(yù)期不下，使得更多的人在更短的時間內(nèi)投入到購房大軍中去，越買越漲、越漲越買，生怕錯過了房價上漲的末班車，房價上漲由此自我實(shí)現(xiàn)。房市股市化趨勢增強(qiáng)，住房的居住功能漸弱，而其投資功能漸強(qiáng)。
表5-5-1:1998-2010年商品房平均售價及同比增長率趨勢圖
表5-5-2：2003-2011年各季度我國居民購房意愿走勢圖
表5-5-3：2009年二季度以來居民房價上漲預(yù)期、房價感受及購房意愿等指數(shù)變化趨勢圖
分析以上三表可知，與我國房價一路水漲船高的上行趨勢正好相反，我國居民購房意愿指數(shù)從2003年3季度的21.6%持續(xù)下降到2011年2季度的14.6%的歷史最低水平，可以說居民購房意愿處于長期低迷的狀態(tài)。2009年2季度至2011年二季度，認(rèn)為房價“偏高難以接受”的居民組占被調(diào)查者比重從60%一路上升到75%左右的歷史高位，“預(yù)期房價上漲”，包括先降后漲的居民組比重從45.9一路下跌到25.9的較低水平，但是“預(yù)期房價上漲”和“預(yù)期房價平穩(wěn)”的居民組比重仍高達(dá)60.1%，可見居民對房價下跌仍缺乏信心。因?yàn)榉績r堅挺依舊，絲毫未見有下調(diào)或即將下調(diào)的明確的市場信號。根據(jù)這組數(shù)據(jù)，市場應(yīng)該是低迷的，但事實(shí)并非如此。
5.5.1、房奴心態(tài)與中國住房市場功能的異化
數(shù)據(jù)是會騙人的，居民的購房意愿低迷，可是購房行動可不低迷，正所謂口不由心。一方面對高房價恨得牙根癢癢，一方面又迫不及待的殺進(jìn)房市，購房搶房。有一種心態(tài)叫房奴心態(tài)，時常抱怨房價高，工資低，月供艱難，看到曾經(jīng)一起看房的親戚同事朋友因?yàn)闆]有盡早出手，房價越拖越高，等到真的下定決心，準(zhǔn)備買房的時候，無奈的發(fā)現(xiàn)自己竟連首付也付不起了，真是欲做房奴而不能，于是開始悔不當(dāng)初，此時房奴們看到 “欲做房奴而不能者”的糾結(jié)，看到房價的節(jié)節(jié)高升，都暗自慶幸自己當(dāng)時的英明果決，仿佛忘記房貸月供的痛苦。能做房奴，總比連房奴都做不起的好，這就是中國房奴的真實(shí)寫照——痛并快樂著！都知房奴不好做，奈何人心向往之。今天不做房奴，明天連房奴都做不起，在糟與更糟之間，很多中國人，而且越來越多的中國人選擇前一種。榜樣的力量是無窮的，都是同事，工作年限、工資水平、身家背景等等都差不多，就因?yàn)橐粋�買了房，一個沒買房，沒過兩年，一個基本原地踏步，一個身家倍增，號稱百萬或者還多。在這種背景下，你會怎么做，大眾心理學(xué)告訴我們，你會怎么做，別人就會怎么做，越來越多的人走在了通往房奴的道路上。因?yàn)橘I房不僅僅是在購買一個安居之所，更是在投資，月供是痛苦的，而投資回報的喜悅又是無與倫比的。
當(dāng)購房從一個獲得一個安居之所的消費(fèi)行為，演變?yōu)閹в袧庵氐睦碡斏实耐顿Y行為時，就意味著中國進(jìn)入一個房地產(chǎn)消費(fèi)需求投資化的時代，同時也昭示了住房投資全民化時代了來臨。而也就是這個時候，住房剛性需求、改善性需求轉(zhuǎn)為投資投機(jī)需求，“剛性需求”得以完全釋放，近期需求迫切化，遠(yuǎn)期需求當(dāng)前化，房市火爆，房價高企。
5.5.2、異化的住房市場，傳統(tǒng)的價格理論失靈
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，中國當(dāng)前的房價不高，否則就解釋不了中國房地產(chǎn)需求旺盛的現(xiàn)象。房價如果真的過高，應(yīng)該是大家爭著把自己手上的房子拋出去才是，而不是搶著把市場的房子買進(jìn)來。根據(jù)弗里德曼的《價格理論》中的供求理論，價格調(diào)整供需，價格高了，需求就會下降，中國的房子至今供不應(yīng)求，根據(jù)該理論，價格就是不高的。董藩說，否則解釋不了這個現(xiàn)象。是的，按照費(fèi)里德曼的價格理論，是無法解釋這個現(xiàn)象。但是如果房地產(chǎn)本身構(gòu)成價格理論的一個例外，或者其理論本身就有其局限性呢？何全勝《交易理論》中提到了新價格理論，即供求決定價格，而非價格決定供求。而且對于一些具有需求剛性的消費(fèi)品，價格甚至不能影響需求，饅頭1元一個，一人一天消費(fèi)一個，饅頭10元一個，一人一天還是消費(fèi)一個。一個饅頭是為了滿足一個人的生存需求，不會因?yàn)楸阋硕嘞M(fèi)，或因?yàn)榘嘿F而少消費(fèi)。同時對于具有金融屬性的投資品也是一樣，比如股市、房市，股票價格越高，買的人越多，買的人越多，股票價格又被抬得更高，這叫價格的自我實(shí)現(xiàn)。同樣，房市也是這樣，價格越高，人們的漲價預(yù)期也被抬得越高，價格每提升一次，人們的上漲預(yù)期又被推的一個新的高度，于是進(jìn)場交易的人就越聚越多，價格也就居高不下。相反，如果股市、房市的價格出現(xiàn)下跌，進(jìn)場交易的人反而少，價格不降，有價無市，價格太低，有市無價，其結(jié)果就是市場低迷，價格越來越低，價格越低，買的人越少，價格進(jìn)一步降低，這也是價格的自我實(shí)現(xiàn)。追漲殺跌是投資者的天性，也是投資最大的原則之一。房地產(chǎn)不是普通的消費(fèi)品，而是投資品、金融品，用弗里德曼的價格理論怎么能夠解釋呢？
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