[ 韓世遠 ]——(2012-1-5) / 已閱34288次
韓世遠 清華大學(xué)法學(xué)院 教授，博士生導(dǎo)師
關(guān)鍵詞: 物的瑕疵；權(quán)利瑕疵；意思表示瑕疵；租賃合同
內(nèi)容提要: 租賃標(biāo)的使用存在公法限制，構(gòu)成瑕疵；其救濟路徑除依瑕疵擔(dān)保主張違約責(zé)任之外，尚有依意思表示存在瑕疵(重大誤解或者欺詐)主張撤銷合同的可能；兩種救濟路徑可由當(dāng)事人選擇。由于權(quán)利瑕疵與物的瑕疵在我國法中的構(gòu)成要件及法律后果均有差異，故對于兩類瑕疵進行區(qū)分，仍有實際需要。中國合同法在統(tǒng)合瑕疵擔(dān)保與違約責(zé)任的道路上，仍有必要百尺竿頭、更進一步。權(quán)利瑕疵與物的瑕疵在此處的區(qū)分，并無“標(biāo)準(zhǔn)答案”；我國實務(wù)以標(biāo)的物受公法限制為一種物的瑕疵，值得贊同。檢驗通知義務(wù)屬于不真正義務(wù)，檢驗期間屬于除斥期間。瑕疵擔(dān)保義務(wù)屬于主給付義務(wù)的內(nèi)容，在其違反具有重大性而使合同目的無法實現(xiàn)場合，可以發(fā)生解除權(quán)。減價責(zé)任的適用通常因當(dāng)事人行使減價權(quán)而引出，惟亦不妨裁判者不經(jīng)當(dāng)事人主張而適用減價責(zé)任。減價責(zé)任雖系物的瑕疵場合的法律后果，在權(quán)利瑕疵場合，亦有類推適用的余地。
引言
甲出租其房屋給乙，以為辦公之用。乙承租后發(fā)現(xiàn)，因房屋的原因而無法辦理營業(yè)執(zhí)照，致乙租賃合同目的無法實現(xiàn)。此時合同履行遭遇障礙，就此得提出如下問題:(1)租賃合同效力問題，申言之，此時的租賃合同是否基于重大誤解抑或欺詐而可撤銷？(2)如果合同有效，則租賃物是否存在瑕疵?若有瑕疵，則此瑕疵究屬權(quán)利瑕疵抑或物的瑕疵?(3)承租人乙可否因此主張解除合同?(4)如果允許解除，則承租人使用期間的租金應(yīng)否全額支付?此一看似簡單的設(shè)例，其實涉及若干合同法基本理論問題。本文以幾則實務(wù)裁判為素材，作具體分析。
一、我國的裁判例
(一)據(jù)以研究的案例(以下簡稱“案例一”)[1]
1．案情
2006年12月15日，申請人(承租人)與被申請人(出租人)簽訂房屋租賃合同，約定被申請人將其所有的某寫字樓某室出租給申請人，作辦公使用而不作任何其它用途；租金每月為人民幣52140元；租賃保證金若干元。締約后，申請人向被申請人支付了保證金，并對租賃場所進行了裝修。2007年7月，申請人以該租賃場地為營業(yè)地，辦理北京分公司工商注冊，被北京市工商局拒絕頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，合同雙方因此產(chǎn)生爭議，協(xié)商未果，提起仲裁。
申請人稱，北京市工商局拒絕頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，理由是根據(jù)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(建住房(2006)171號)，被申請人作為外國公司，無權(quán)將自有房產(chǎn)出租給申請人，因此申請人不能將租賃場所注冊為分公司的辦公地址。故該租賃場所存在權(quán)利瑕疵。申請人委托律師于2008年4月7日向被申請人發(fā)出律師函，告知因被申請人嚴重違反租賃合同第7條的保證義務(wù)，提出解除租賃合同。申請人請求仲裁庭確認租賃合同已于被申請人收到律師函之日起解除，被申請人應(yīng)當(dāng)歸還保證金。根據(jù)租賃合同的約定和《合同法》第97條的規(guī)定，被申請人應(yīng)當(dāng)賠償申請人的相關(guān)損失，包括租金、裝修費用和延期設(shè)立北京分公司的損失，并賠償申請人前期律師費用。
被申請人辯稱，雙方簽署合同時，被申請人從未承諾，雙方訂立的租賃合同中也未規(guī)定，申請人在簽訂合同前亦未曾提出需要將承租場所用于工商注冊登記并以營利性目的進行使用。另自2007年7月1日起，申請人未向被申請人支付過任何租金，已構(gòu)成違約。故此，被申請人認為，在既無合同約定也無法律規(guī)定的情形下，申請人單方提出解除合同，要求被申請人歸還其保證金，缺乏合同及法律依據(jù)，其請求不應(yīng)得到支持。被申請人認為申請人的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴重違約，給被申請人造成了巨大的經(jīng)濟損失。被申請人提出反請求，要求裁決解除合同；申請人支付合同解除前的房屋租金；申請人按合同約定支付延遲支付房屋租金的違約金至實際支付之日止；申請人向被申請人支付未履行完畢租期的應(yīng)交租金損失；申請人將訴爭房屋于仲裁裁決下達之日起10日內(nèi)恢復(fù)原狀，并承擔(dān)因此發(fā)生的全部費用；申請人向被申請人支付律師代理費及仲裁費。
2．仲裁庭意見(裁判要旨)
經(jīng)審理查明，申請人承租房屋后在辦理工商登記過程中被工商登記機關(guān)拒絕，原因是根據(jù)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(建住房(2006)171號，以下簡稱171號文)和北京市建委聯(lián)合其他五部門下發(fā)的《關(guān)于境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》(以下簡稱“北京通知”)，境外機構(gòu)、個人購買的房屋只能自用，北京市工商部門不再為境外機構(gòu)、個人所購置的非自用房屋進行工商注冊登記。本案被申請人即屬于前述意見和通知中的境外機構(gòu)。申請人主張，在合同第7條1．1款中被申請人承諾其有權(quán)出租房屋，但根據(jù)171號文，被申請人實際無權(quán)出租。仲裁庭認為，171號文及“北京通知”并非法律或行政法規(guī)，在法律、法規(guī)層面，被申請人作為房屋的所有權(quán)人仍具有占有、處分、使用包括出租其房屋的權(quán)利。然而，171號文和“北京通知”作為一個事實，客觀導(dǎo)致了被申請人的房屋不能用于工商登記的后果，即該房屋在使用功能上存在重大限制。庭審中，被申請人承認其在簽訂合同之前已知曉其房屋存在不能用于工商登記的限制。仲裁庭認為，被申請人作為房屋所有人、出租人，對其出租標(biāo)的物在功能上的特別限制負有告知義務(wù)，尤其是這種房屋使用功能上的限制不是樓宇的共性問題所致，而是由于被申請人自身主體的特殊性所造成。出租人即被申請人在這種情況下更應(yīng)明示告知承租人即申請人。
當(dāng)然，仲裁庭也注意到申請人作為出租人亦負有謹慎的注意義務(wù)，應(yīng)事先了解將承租房屋的功能狀況。但是，仲裁庭認為，在本案的情形之下，相比申請人的注意義務(wù)，被申請人所負告知義務(wù)更為主要。換言之，并不能因為申請人負有合理注意義務(wù)就免除被申請人應(yīng)承擔(dān)的告知義務(wù)。
鑒于爭議的租賃房屋不能用于工商登記的客觀事實以及被申請人在履行告知義務(wù)上的瑕疵，仲裁庭認為被申請人應(yīng)對本案爭議承擔(dān)主要責(zé)任。
由于前已認定被申請人出租的房屋不能用于工商登記屬于違約行為，因此，申請人要求解除合同符合《合同法》第94條第4項的規(guī)定。本案現(xiàn)有證據(jù)表明，被申請人于2008年4月9日確認收到申請人解除合同的通知，據(jù)此，仲裁庭認定本案租賃合同已于2008年4月9日解除。
申請人在本案中主張被申請人應(yīng)退還其已支付的全部租金，被申請人則要求申請人應(yīng)按合同約定的數(shù)額向其支付全部租金。仲裁庭認為，申請人與被申請人的主張均不能成立。一方面，雖然被申請人的房屋不能用于工商登記，但是仍可以滿足其他日常辦公所用，申請人自租賃房屋裝修完畢后一直實際使用租賃房屋，至2007年7月才發(fā)現(xiàn)該房屋不能用于工商登記，又繼續(xù)使用至2008年4月7日才要求解除合同，客觀上申請人已占有使用該房屋一年多，如不向被申請人支付任何租金將有失公允。另一方面，由于該房屋不能用于工商登記，對申請人而言，該房屋的使用價值必然有較大減損，并且因此導(dǎo)致申請人不得不提前解除合同，又會給申請人造成其他額外損失，因此，要求申請人按合同約定的金額向被申請人支付租金，同樣是不公平的。經(jīng)綜合考慮本案情況，仲裁庭認為，申請人按合同約定的租金的一半向被申請人支付租金是合理的。
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