[ 高圣平 ]——(2012-1-12) / 已閱25537次
從某種意義上說，上述示范文本幾乎具有法規(guī)范的性質(zhì)，因為出讓實踐中使用的合同文本幾乎都包括了上述條款。由此可見，所謂充分尊重當(dāng)事人的意思自治只是形式上的，而實際上，對于未申請續(xù)期、地上物的處理問題等，相對人幾無磋商談判機會。如此，允許當(dāng)事人依約定解決期限屆滿之后地上物的處理問題還有什么意義，還不如在法律上徑直規(guī)定，期限屆滿后，地上物均以收回時的評估價格予以相應(yīng)補償，這樣更會給人以公平之感。
(二)期滿后地上物是否均按評估價格予以補償
前述意見認(rèn)為，如果當(dāng)事人之間就地上物的處理沒有約定或者約定不明確的，地上物一并收回，按照評估價格給予補償。這一意見修改了現(xiàn)行規(guī)則，直接否定了建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后由土地所有人無償取得地上物所有權(quán)，但可能簡單地處理了比較復(fù)雜的法律關(guān)系。
前述意見主要是針對非住宅建設(shè)用地使用權(quán)而言，其地上物的“評估價格”可想而知，如果地方政府的財力不允許補償這一“評估價格”，應(yīng)當(dāng)如何處理？我國臺灣地區(qū)“民法”第840條、第839條的娜定無疑給我們提供了一條可供參照的路徑。對于建設(shè)用地使用權(quán)人的補償請求，土地所有人無法滿足之時，可以采取酌量延長使用年限的方法來達(dá)到實際上滿足補償請求的目的。如果建設(shè)用地使用權(quán)人不愿意延長使用年限，則無權(quán)請求補償。這一規(guī)則本身似乎更具有可操作性。
(三)續(xù)期期滿后地上物是否亦應(yīng)按評估價格予以補償
續(xù)期期限的確定如已充分考慮房屋的結(jié)構(gòu)和耐用年限，續(xù)期期滿時，就約定用途而言，地上物已無使用價值可言。建設(shè)用地使用權(quán)人無論是直接與土地所有人簽訂建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立合同而創(chuàng)設(shè)取得建設(shè)用地使用權(quán)，還是依法律行為自原建設(shè)用地使用權(quán)人處繼受取得建設(shè)用地使用權(quán)，均知道或應(yīng)當(dāng)知道其建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限，[51]并在此基礎(chǔ)上確定自己的投資決策，并能預(yù)見到地卜物在期限屆滿時有被收回的可能，自應(yīng)承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險。
即便如此，續(xù)期期限屆滿，土地所有人也不當(dāng)然取得地上建筑物的所有權(quán)。此時，建設(shè)用地使用權(quán)人享有對于地上物的取回權(quán)，并承擔(dān)恢復(fù)土地原狀的義務(wù)如未能在一定期間內(nèi)取回地上物的，土地所有人無償取得地上物的所有權(quán)。如建設(shè)用地使用權(quán)人有礙于土地利用時，土地所有人可以請求恢復(fù)原狀。此時的“無償取得地上物所有權(quán)”，與建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時土地所有人無償取得地上物所有權(quán)有何不同？正如前引論者質(zhì)疑土地所有人無償取得地上物所有權(quán)所言，無論在憲法還是物權(quán)法上，對(房屋)所有權(quán)的保護是沒有期限限制的，但不容否認(rèn)的是，雖然房屋所有權(quán)的保護無期限，但房屋事實上有耐用年限的限制，屆時，房屋所有權(quán)本身也會因標(biāo)的物的滅失而消滅。如果現(xiàn)行建設(shè)用地使用權(quán)的期限過短，但期限屆滿后的續(xù)期充分考慮了房屋的耐用年限的話，續(xù)期期限的屆滿意味著地上物作為房屋的使用用途亦已終結(jié)，此時應(yīng)由建設(shè)用地使用權(quán)人取回；不取回的，土地所有人無償取得地上物所有權(quán)，實際上取得的僅是建筑材料的所有權(quán)，自無不當(dāng)。
五、結(jié)語
在法理上，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果至為明確，但要契合我國目前現(xiàn)實，并轉(zhuǎn)化成具有可操作性的規(guī)則，卻并非易事。這一制度設(shè)計并不能孤立起來考慮，相反，其他制度的協(xié)同起著關(guān)鍵作用。例如，土地出讓金制度是采取年租制還是批租制，建設(shè)用地使用權(quán)期限是采取法定還是約定，在可預(yù)見的將來即要開征的物業(yè)稅如何設(shè)計等，都直接決定了本文論題所及的相關(guān)規(guī)則的設(shè)計。
應(yīng)當(dāng)注意的是，報章廣為關(guān)注的深圳經(jīng)驗[52]是不是具有標(biāo)本意義，或者說對于《土地管理法》的修改是否具有參照意義。1981年12月《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》規(guī)定了土地最長使用年限：工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年，教育、科學(xué)技術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年，旅游事業(yè)用地30年，種植業(yè)、畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。2004年《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定，對于到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期。在剩余年期(國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補交地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35，并按約定年期一次性支付。業(yè)主如果不愿意一次性補交地價，也可以改簽土地租賃合同，按年支付土地租金。由此可見，深圳的做法本是解決土地利用制度改革之初的地方試點中原出讓年限與法定出讓年限不一致的問題，并未給我們帶來多少啟發(fā)。唯有把握建設(shè)用地使用權(quán)的用益物權(quán)屬性，在《物權(quán)法》的框架下制定出具有可操作性的規(guī)則，才是不二之選。
注釋:
[1]國土資源部曾成立了修改起草小組，形成了《中華人民共和國土地管理法(修仃案送審稿)》(國土資發(fā)「2009]81號，以下簡稱《土地管理法(修仃案送審稿)》)，集中體現(xiàn)了其意見。
[2]《城市房地產(chǎn)管理法》頒布于1994年7月5日，2007年8月30日第十屆全國人大常委會第二十九次會議對該法進行了修正。但該次修正是為了解決城市房屋拆遷可能無法可依的問題，并不涉及建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果。參見汪光魔：《關(guān)于<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法修正案(草案)>的說明》，《全國人民代表大會常務(wù)委員會公報》2007年第6期。
[3]上述法律、行政法規(guī)所稱土地使用權(quán)，就所引相關(guān)條文而言，其與物權(quán)法上所稱之“建設(shè)用地使用權(quán)”同義。關(guān)于“土地使用權(quán)”與“建設(shè)用地使用權(quán)”之間的關(guān)系，參見高圣平、劉守英：《<物權(quán)法)視野下的<土地管理法>修改》，《中國土地科學(xué)》2008年第7期。
[4]《城市房地產(chǎn)管理法》第22條雖然回避了期滿后地上物的歸屬問題，但依《國家土地管理局關(guān)于<城市房地產(chǎn)管理法>和國務(wù)院55號令的街接問題的批復(fù)》的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》未作規(guī)定的，依國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》執(zhí)行。準(zhǔn)此，期滿后地上物的歸屬應(yīng)適用《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定。
[5]參見房紹沖：《物權(quán)法用益物權(quán)編》，中國人民大學(xué)出版社2007年版，第209頁；李顯冬：《論土地使用權(quán)到期后其上房屋所有權(quán)的歸屬》，《國家行政學(xué)院學(xué)報》2005年第5期
[6]參見王利明：《物權(quán)法研究》下卷，中國人民大學(xué)出版社2007年版，第170頁；陳志文：《關(guān)于到期土地使用權(quán)續(xù)期的討論》，《中外房地產(chǎn)導(dǎo)刊》2002年第24期。
[7]參見梁慧星：《中國物權(quán)法研究》，法律出版社1998年版，第688頁。
[8]王衛(wèi)國：《中國土地權(quán)利制度研究》，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第168頁。
[9]同前注[6]，陳志文文。
[10]參見國頌：《淺析我國國有土地使用年限屆滿后的處理》，《企業(yè)導(dǎo)報》2009年第4期。
[11]同前注[5]，李顯冬文；陳躍東：《土地使用權(quán)期限屆滿地上物的處理問題》，《中國房地產(chǎn)》1997年第3期；張俊文：《論國有土地使用權(quán)期滿回收制度》，《北京房地產(chǎn)》1995年第1期。
[12]同前注[6]，王利明書，第169頁。
[13]全國人大常委會法制工作委員會民法室：《<中華人民共和國物權(quán)法>條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年版，第275頁。
[14]該規(guī)定參考了《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》等法律的相關(guān)規(guī)定。同上注，第276頁。
[15]參見《物權(quán)法》第150條。注銷登記亦屬于建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果之一，限于篇幅，本文以下時此不作討論。
[16]應(yīng)當(dāng)注意的是，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果，在現(xiàn)行法上足由《城市房地產(chǎn)管理法》來規(guī)定的。在我國現(xiàn)有房地分別管理的體制下，《土地管理法》與《城市房地產(chǎn)管理法》在調(diào)整土地權(quán)利上的分工應(yīng)是：前者調(diào)整土地一級市場，即建設(shè)用地使用權(quán)在土地所有人(國家、集體)和使用人之間的設(shè)立、消滅等；后者調(diào)整土地二級市場，即已設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的交易。建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問題，自屬土地所有人和使用人之間的關(guān)系，應(yīng)由《土地管理法》調(diào)整，《土地管理法(修仃案送審稿)》也對其作了相應(yīng)規(guī)定。關(guān)于《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整范圍的區(qū)分，參見高圣平：《建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立規(guī)則》，《中國土地》2009年第11期。
[17]參見梁慈星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2007年版，第269頁。
[18]同前注[5]，房紹沖書，第208頁。
[19]參見王伯琦：《近代法律思潮與中國固有文化》，法務(wù)通訊雜志社1980年版，第19頁以下。
[20]參見朱柏松：《新修正地上權(quán)法規(guī)范解釋上若干問題之探討》，《法學(xué)叢刊》2009年第1期。
[21]我國臺灣地區(qū)“法務(wù)部”：《民法•物權(quán)編》，臺灣地區(qū)“法務(wù)部”2010年版，編輯例言，第2頁。
[22]參見謝在全：《物盡其用與永續(xù)利用—民法用益物權(quán)之修正》，《臺灣法學(xué)雜志》2010年第2期。
[23]以下系參考《“民法物權(quán)編”部分條文修正草案總說明(用益物權(quán)及占有)》中的修正理由加以分析整理而成。
[24]本處后段本為第840條所無，地上權(quán)人不愿意延長時，不得請求時價補償，于此情形，應(yīng)有我國臺灣地區(qū)“民法”第839條規(guī)定的適用。參見王澤鑒：《民法物權(quán)》，2010年作者增訂2版，第390頁。
[25]參見李福隆：《物權(quán)法現(xiàn)代化之終章或序曲—論普通地上權(quán)之實務(wù)爭議及新法評析》，《中正大學(xué)法學(xué)集刊》總第29期(2010年4月)。
[26]至于地上權(quán)人此時是否可請求土地所有人返還有益費用，仍存疑義。參見蔡明誠：《民法普通地上權(quán)修正之評析》，《月旦法學(xué)雜志》2010年第5期。
[27]這里的“法律”，應(yīng)指狹義的“法律”，即全國人大及其常委會頒布的法律，當(dāng)屬《土地管理法》無疑。
[28]同前注[6]，王利明書，第170-171頁
[29]參見何漢全：《土地使用權(quán)期滿的后續(xù)問題研究》，《中國房地產(chǎn)》2004年第11期。
[30]同前注[5]，房紹沖書，第204頁。
[31]參見毛璐、汪應(yīng)宏、申定鋼：《土地使用年限的確定方法研究》，《國土資源科技管理》2007年第6期。
[32]同前注[29]，何漢全文。
[33]參見張楊：《試析土地使用權(quán)期滿后的地上物所有權(quán)》，《湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報(人文社會科學(xué)報)》2005年第4期。
[34]在現(xiàn)行法和《土地管理法(修仃案送審稿)》中，就使用他人土地所支付的對價有多種稱謂，如土地使用權(quán)出讓金、土地出讓金、土地使用費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等，由于《土地管理法(修訂案送審稿)》將租賃作為建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的一種不同于出讓的方式，本文以下統(tǒng)一采取土地使用費這一稱謂
[35]參見《土地管理法(修訂案送審稿)》第90條第1款規(guī)定：“國有建設(shè)用地使用權(quán)……經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂出讓、租賃土地有償使用合同，支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等相關(guān)費用�！钡�2款規(guī)定：“住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期�！�
[36]同前注[30]。
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