[ 劉新發(fā) ]——(2012-3-16) / 已閱8265次
三、優(yōu)先購買權(quán)競合問題探析
�。ㄒ唬┕灿腥藘�(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)優(yōu)先購買權(quán)的競合
民通意見第118條規(guī)定了出租人出賣出租房屋的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；而合同法第230條也規(guī)定了出租人租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這就產(chǎn)生了共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的情形，在這種情況下，筆者認為處理的原則應(yīng)該是，在同等的價格條件下，共有人優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，其理由有：其一，共有人本來就是共有財產(chǎn)的所有人，與共有財產(chǎn)的聯(lián)系較為密切，有利于其他共有人對接受者的信任，其二，共有關(guān)系先于租賃關(guān)系的發(fā)生，即是先發(fā)生的物權(quán)相對于承租人的物權(quán)較先，根據(jù)國外立法的一般規(guī)則—物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，共有關(guān)系的購買權(quán)屬于物權(quán)范疇，而承租人的購買權(quán)屬于債權(quán)范疇，可見共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于債權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)；其三，依“買賣不破租賃”的原則，承租人不會因沒有行使優(yōu)先購買權(quán)而使原有租賃合同受到影響，其權(quán)利也不會受到影響和損害。
�。ǘ⿲灿腥说膬�(yōu)先購買權(quán)立法上的檢討完善
我國對于共有的優(yōu)先購買權(quán)的立法規(guī)定，只是在諸部法律的若干條文中規(guī)定了優(yōu)先購買的權(quán)利，特別是物權(quán)法僅以一條法律條文規(guī)定了共有關(guān)系中按份共有的動產(chǎn)和不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)利，而物權(quán)法對于共同共有的優(yōu)先購買權(quán)沒有規(guī)定，因此物權(quán)法未能夠形成一個統(tǒng)一完整的體系，如上面闡述的與承租人優(yōu)先購買權(quán)的分歧問題，以及對于優(yōu)先購買權(quán)的具體范圍、效力和順序以及行使權(quán)利的條件期限、違反這一制度的救濟等沒有詳細的規(guī)定。這樣會增加在實務(wù)操作中的實行的困難度，對于規(guī)范交易秩序沒有強有力的作用。
針對于上述不足，筆者認為，在立法和實踐之中應(yīng)當(dāng)進一步完善優(yōu)先共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)制度，特別是統(tǒng)一按份共有和共同共有的規(guī)定，盡量克服制度上的缺陷，避免法律條文之間的沖突，建立具體的優(yōu)先購買權(quán)制度，通過對優(yōu)先購買權(quán)制度的范圍、效力、行使的條件，地點，期限、競合的優(yōu)先順序、解決沖突的途徑等方面制定優(yōu)先購買權(quán)制度。
綜上所述，共有人優(yōu)先購買權(quán)是指共有人在共有財產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時，就可以轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)和其他優(yōu)先購買權(quán)競合時具有較強的效力。雖然對于我國法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)利不夠完善，但是我國法律將來亦會制定優(yōu)先購買權(quán)制度，使它有利于共有財產(chǎn)的管理，以實現(xiàn)物盡其用。
注釋
○1楊立新：《共有權(quán)研究》，高等教育出版社2003年版，第405頁.
○2王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁.
○3張新榮：《試論“優(yōu)先購買權(quán)”及其法律保護》，法學(xué)1989年第9期.
○4江平：《中國物權(quán)法教程》，知識產(chǎn)權(quán)出版社2007年版，第224頁.
（作者單位：廣東省連平縣人民法院）
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