[ 陳金華 ]——(2012-4-13) / 已閱15812次
【案例一】：原告賀某訴被告某村委會(huì)建設(shè)工程施工合同糾紛案。
原告作為無(wú)任何資質(zhì)的個(gè)人借用他人資質(zhì)與村委會(huì)和村民簽訂開發(fā)門面房建設(shè)工程合同，村委會(huì)與村民簽訂合同后，將村集體的4畝多土地交由原告進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，且由鄉(xiāng)政府全力支持。工程建成后，一方面房屋出現(xiàn)墻體裂縫等質(zhì)量問(wèn)題，另一方面隨著房屋的建成，該地段迅速升值，村民們以房屋有質(zhì)量問(wèn)題拒不交付下余房款，原告便訴至法院，并申請(qǐng)對(duì)所建房屋進(jìn)行查封，引起十幾戶村民的強(qiáng)烈不滿。盡管承辦法官做了大量工作，但以利益為重的村民們?nèi)匀磺榫w非常激動(dòng)。多年省吃儉用的積蓄買來(lái)的卻是質(zhì)量存在問(wèn)題的房產(chǎn)，在應(yīng)訴的同時(shí)村民們還四處上訪。而開發(fā)商因得不到房款也是一肚子委屈。此案有很長(zhǎng)一段時(shí)間在當(dāng)?shù)匾鸩恍〉霓Z動(dòng)。面對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)法律法規(guī)存在的空白和滯后審判法官也是一臉的無(wú)奈。
【案例二】：原告范某訴被告申某集體土地租賃合同糾紛案。
2009年申某某以村委會(huì)負(fù)責(zé)人的身份召集村民協(xié)商，將十幾戶村民臨公路兩側(cè)承包的9畝土地以租賃的形式交付給范某等人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房屋尚未完全建成，合伙人便因利益分配發(fā)生糾紛，范某一怒之下訴至法院，要求申某返還購(gòu)地款。面對(duì)此案，承辦人一臉的茫然，雙方簽訂的土地租賃協(xié)議原本就是無(wú)效協(xié)議，而在村集體的土地上建房出售既違規(guī)又違法。雙方均有過(guò)錯(cuò)，如果申某返還范某購(gòu)地款，那么范某等人就要將建成的房屋扒掉，恢復(fù)原狀，已經(jīng)交付購(gòu)房款的村民必將群而哄之引發(fā)一系列糾紛和矛盾。此案從一個(gè)側(cè)面凸顯小產(chǎn)權(quán)房面臨的尷尬現(xiàn)狀和法官在審理此類案件中同樣面臨司法困境。一判了之勢(shì)必又會(huì)引起一系列的糾紛和訴訟，甚至引發(fā)涉訴信訪等不安定事件。
針對(duì)全國(guó)性普遍存在的“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)及由此產(chǎn)生的糾紛，2010年5月，貴州省高級(jí)人民法院專門就如何依法處理此類案件向最高人民法院進(jìn)行請(qǐng)示，最高人民法院在征求并綜合全國(guó)人大常委會(huì)法工委、國(guó)務(wù)院法制辦、最高人民檢察院、公安部、國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部門的意見后，于2010年11月1日作出《關(guān)于個(gè)人違法建房出售行為如何適用法律問(wèn)題的答復(fù)》法【2010】395號(hào)，并于2011年2月16日發(fā)布實(shí)施。但該批復(fù)意見也是較為籠統(tǒng)，對(duì)在農(nóng)村宅基地、責(zé)任田上違法建房出售產(chǎn)生的糾紛如何處理，沒有具體明確的意見。只是認(rèn)為此類案件涉及面廣，法律、政策性強(qiáng)，有關(guān)部門正在研究制定相關(guān)政策意見和處理辦法，在相關(guān)文件出臺(tái)前，最高法院要求各地法院對(duì)此類案件要慎重處理，在審理過(guò)程中要積極與當(dāng)?shù)攸h委、政府協(xié)調(diào)，全力做好案件的善后處理工作，確保法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。
2011年6月24日，最高人民法院副院長(zhǎng)奚曉明在杭州召開的全國(guó)民事審判工作會(huì)議上所作的報(bào)告中關(guān)于人民法院審理農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件的司法政策精神為：人民法院在審理農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中，要貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，對(duì)于無(wú)效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，要通過(guò)運(yùn)用締約過(guò)失責(zé)任避免當(dāng)事人利益失衡。
五、小產(chǎn)權(quán)房如何清理整治：各方態(tài)度反應(yīng)不一
根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的消息，本次小產(chǎn)權(quán)房清理的原則是：區(qū)別對(duì)待，分類處理。其清理思路為：違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開發(fā)商、村集體等相關(guān)人員的責(zé)任；出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民不得重新申請(qǐng)宅基地。同時(shí)，對(duì)尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對(duì)外出租待建的土地，責(zé)令退還。
盡管國(guó)土部的態(tài)度已經(jīng)非常明確，但對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房具體如何清理，各方仍爭(zhēng)議不斷，意見各一。
�、宸e極支持對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理整治的政府機(jī)構(gòu)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)規(guī)模令人吃驚，其危害性毋容置疑。
1、令人吃驚的建設(shè)規(guī)模。
盡管國(guó)家多次明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)與買賣，但其規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大蔓延。且集中建在城中村、風(fēng)景旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等地，并逐漸向小區(qū)管理化發(fā)展。根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)，1995年——2010年， 全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%；更有相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，小產(chǎn)權(quán)房的總量已經(jīng)接近我國(guó)住宅數(shù)量的三分之一，小產(chǎn)權(quán)房的增速明顯高于2005年的前十倍。鄭州、北京的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量大概占20%左右；來(lái)自《深圳市小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀調(diào)查》顯示，截止2011年12月，深圳小產(chǎn)權(quán)房的建筑達(dá)到37.94萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，是深圳市建筑總面積的49.27%，占深圳市總建筑量的一半。如此嚴(yán)峻的形勢(shì)讓小產(chǎn)權(quán)房清理整治的呼聲越來(lái)越高。
2、小產(chǎn)權(quán)房的危害。
①濫占耕地，致使寶貴的耕地不斷減少，使農(nóng)村的集體土地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)。據(jù)鄭州市國(guó)土資源局介紹，截止2008年10月，鄭州市的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占地2925畝，建成203萬(wàn)平方米，強(qiáng)制拆除57萬(wàn)平方米；2012年4月6日《中央電視臺(tái)》新聞1+1欄目又曝光了武漢市某某房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)武漢沙湖填土違規(guī)開發(fā)房地產(chǎn)的事件，萬(wàn)畝湖面縮至119畝，令人心寒，此事經(jīng)媒體曝光后在社會(huì)上產(chǎn)生極大影響。
�、跓o(wú)序的開發(fā)，較低價(jià)格的出售不但嚴(yán)重?cái)_亂了正常的房地產(chǎn)交易，而且造成政府土地出讓金及應(yīng)收稅款的大量流失，使政府財(cái)政收入減少。
③在河灘、河堤、荒灘、河道兩側(cè)及引水、排水通道上進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重堵塞排水通道，由于建房后排水通道被封閉或被建筑垃圾堵塞，極易使通道產(chǎn)生淤積，又無(wú)法清淤，一旦發(fā)生洪澇災(zāi)害勢(shì)必會(huì)給城鎮(zhèn)區(qū)域帶來(lái)不安全隱患。
�、苌米愿淖儑�(guó)有土地使用性質(zhì)。在房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)不全的情況下，大量進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，這種現(xiàn)象已經(jīng)由農(nóng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸向城中村、風(fēng)景旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等地蔓延，由于政府部門監(jiān)管不力，從一定程度上助長(zhǎng)了違法開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的發(fā)生，且占地面積越來(lái)越多，建設(shè)規(guī)模越來(lái)越大，銷售價(jià)格也越來(lái)越高。如北京市昌平區(qū)鄭各莊違規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，單套“四合院”售價(jià)竟然高達(dá)5000萬(wàn)元，國(guó)土資源部已經(jīng)對(duì)此展開調(diào)查并已責(zé)令其停建。
⑤給購(gòu)房者帶來(lái)許多風(fēng)險(xiǎn)。其一，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷，一旦被政府拆遷，購(gòu)房者很難得到補(bǔ)償，甚至還可能面臨被依法強(qiáng)制拆除或者沒收的風(fēng)險(xiǎn)；其二，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，只是具備了普通商品房的使用性質(zhì)，并不具備法律性質(zhì)，因其系違法建筑，如發(fā)生房屋質(zhì)量等糾紛，購(gòu)房者想要維權(quán)將找不到法律依據(jù)，只能自行承擔(dān)；其三，不能上市交易，無(wú)法辦理抵押貸款，在現(xiàn)有體制下因小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易，因此對(duì)銀行而言，抵押物沒有變現(xiàn)能力，銀行不會(huì)給小產(chǎn)權(quán)房辦理抵押貸款。
3、主張強(qiáng)制清理的相關(guān)部門還建議，應(yīng)將清理整治的重點(diǎn)放在對(duì)違規(guī)在建小產(chǎn)權(quán)房的嚴(yán)厲監(jiān)管上，對(duì)清理整治政策出臺(tái)之后仍然違規(guī)建設(shè)的按照相關(guān)法律政策規(guī)定進(jìn)行處罰或強(qiáng)制拆除，構(gòu)成犯罪的依法追糾刑事責(zé)任，強(qiáng)力遏制小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)勢(shì)頭。
4、通過(guò)公權(quán)力加大對(duì)小產(chǎn)權(quán)違規(guī)建設(shè)的整治力度。
據(jù)來(lái)自全國(guó)各地法院的審判消息，目前已有多起涉及小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)犯罪的案件已經(jīng)宣判或正在審理。北京的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商最近就是因?yàn)檫`規(guī)在租賃的幾百畝集體土地上變相建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房和涉嫌合同詐騙被檢察院提起公訴，這也是全國(guó)首個(gè)小產(chǎn)權(quán)開發(fā)商被提起公訴。該案件在向人們傳遞一個(gè)信息，政府通過(guò)公權(quán)力對(duì)違規(guī)進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的整治力度正在加大。
㈡對(duì)小產(chǎn)權(quán)房存在價(jià)值頗為認(rèn)可的民間機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為農(nóng)民分享城市化發(fā)展成果的重要途徑之一，同時(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。
1、一線城市房地產(chǎn)價(jià)格太高，動(dòng)則就是每平方上萬(wàn)或幾萬(wàn)元，而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格僅相當(dāng)于各地相同地段商品房?jī)r(jià)格的一半甚至更低，很容易被購(gòu)房者作為首選。小產(chǎn)權(quán)房有市場(chǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)需要，起碼可以滿足中低收入階層的居住需求。暫時(shí)彌補(bǔ)政府廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等房源的不足。
2、如果國(guó)家相關(guān)部門對(duì)在建的小產(chǎn)權(quán)房采取強(qiáng)制拆除、沒收、停建、停售、停水、停電等措施，將會(huì)激化社會(huì)矛盾，產(chǎn)生大量的糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也是對(duì)建設(shè)資金及建筑材料的巨大浪費(fèi)。
3、建議制定相關(guān)政策，對(duì)已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)實(shí)際情況按照城市規(guī)劃需要和法律法規(guī)及政策區(qū)別對(duì)待；對(duì)不影響城市發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房讓其由“非法存在”按照相關(guān)政策轉(zhuǎn)為合法，為其不明不白的黑戶辦理合法的戶口，而不是一謂的一刀切。
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