[ 楊立新 ]——(2012-10-10) / 已閱22959次
本條司法解釋盡管規(guī)定的是對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)可以適用善意取得制度，但其實(shí)質(zhì)是指共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，主要是指共同共有的房屋，這可以從四個(gè)司法解釋前后相繼的關(guān)系得到證明。應(yīng)當(dāng)看到的是，第89條規(guī)定的并不是全部的善意取得制度，而僅僅適用于共同共有財(cái)產(chǎn)特別是共同共有房屋買賣的場(chǎng)合，但它確認(rèn)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)也有條件地適用善意取得制度，是具有重要意義的，是《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的本土司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。
�。ㄈ段餀�(quán)法》第106條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度
《物權(quán)法》規(guī)定第106條確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，最主要的，就是基于最高人民法院關(guān)于共同共有不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得的司法解釋。共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中善意取得的基礎(chǔ)，是共同共有人對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。共同共有人行使對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)有三點(diǎn)要求：（1）在共同共有期間，共有人不能處分全部共有財(cái)產(chǎn)，而只能處分共同共有財(cái)產(chǎn)的一部分。（2）共同共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)屬于全體共有人，處分共同共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)全體共有人一致同意，包括明示和默示。（3）如果共同共有人之間協(xié)議約定某共有人為共同共有代表權(quán)人，則有權(quán)代表全體共有人處分共同共有財(cái)產(chǎn)。
對(duì)無代表權(quán)的共同共有人未經(jīng)全體共同共有人一致同意而擅自處分共同共有不動(dòng)產(chǎn)，依據(jù)不同的價(jià)值選擇，可以有以下三種不同的法律后果：（1）依出讓人無權(quán)處分而確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系無效。（2）依物權(quán)公示原則確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系有效。（3）依保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，確認(rèn)適用善意取得制度。最高人民法院依第三種選擇，采取折衷主義的立場(chǎng)，既能維護(hù)共同共有人的共同利益，又能維護(hù)交易規(guī)則和交易秩序，兼顧交易的靜態(tài)安全和動(dòng)態(tài)安全，著力于保護(hù)善意買受人的合法權(quán)益，最為可取。《物權(quán)法》第106條規(guī)定當(dāng)然包含這種含義。
更重要的是，立法機(jī)關(guān)認(rèn)為，善意取得制度常被認(rèn)為僅適用于動(dòng)產(chǎn)，其實(shí)不然，不動(dòng)產(chǎn)也適用于善意取得制度。瑞士就有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，其《民法典》第973條規(guī)定：出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記不的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。因此，善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn)，也適用于不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人出于善意從無處分權(quán)人手中購(gòu)買了房屋并登記過戶，善意人取得房屋所有權(quán)。[3]將善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域，可最大限度地保護(hù)善意第三人的利益，從而促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序地發(fā)展。[4]
據(jù)此，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度定型，內(nèi)容包括：（1）按照規(guī)定和司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用范圍是：第一，在登記錯(cuò)誤的情況下，善意的買受人因相信登記而購(gòu)買了不動(dòng)產(chǎn)，如果符合善意取得的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)即時(shí)取得所有權(quán)。[5]第二，共同共有不動(dòng)產(chǎn)的共有人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)，買受人相信其具有全部的處分權(quán)而善意購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件的，也即時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。本案屬于第一種情形，是善意買受人相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記而購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)。（2）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，《物權(quán)法》第106條已經(jīng)明確規(guī)定：一是出讓人無處分權(quán)，二是買受人為善意，三是合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓，四是按照法律規(guī)定已經(jīng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記。（3）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效力是：具備上述三個(gè)要件，受讓人即時(shí)取得轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)；原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。（4）不符合上述要件的，不發(fā)生善意取得的效力，所有權(quán)人有權(quán)追回被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)。
三、對(duì)本案是否構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得的分析
根據(jù)本案的案情，我對(duì)本案分析如下：
�。ㄒ唬﹦⒔瘕堯_取張煥房產(chǎn)證和房屋鑰匙出賣張煥所有房屋屬于無處分權(quán)人
構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得，不動(dòng)產(chǎn)交易的出讓人必須非所有權(quán)人或者是共同共有人。這兩種身份的人，實(shí)際上都是無處分權(quán)人，但有所區(qū)別：（1）相信不動(dòng)產(chǎn)登記的善意取得人，則為完全的無處分權(quán)人。因?yàn)槌鲎屓耸欠撬袡?quán)人，其根本無權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)，其處分行為一律無效，因此才會(huì)構(gòu)成善意取得。（2）擅自處分共有不動(dòng)產(chǎn)的共有權(quán)人，是無全部處分權(quán)人，出讓人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有完全的所有權(quán)，則其處分應(yīng)為正當(dāng)?shù)男袨�，只要交易符合買賣合同的要求，則不存在交易無效的問題。如果出讓人是按份共有人，則應(yīng)按照按份共有財(cái)產(chǎn)處分的規(guī)則處置，亦不發(fā)生善意取得的適用問題。只有出讓人是共同共有人，才會(huì)出現(xiàn)出讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)既享有一定權(quán)利，又不享有完全處分權(quán)的情況，因而才有善意取得制度適用的可能性。
在本案中，劉金龍肯定是無所有權(quán)人。他通過欺詐手段，謊稱自己要購(gòu)買張煥的房產(chǎn)，騙取其信任，通過“掉包”的手段騙取其房產(chǎn)證，并且拿到房屋的鑰匙。在具備了這樣的條件下，就具備了行騙的條件，讓李大慶有充分理由確信劉金龍就是該房屋的所有權(quán)人，就是張煥，與房產(chǎn)登記簿以及房產(chǎn)證上記載的所有權(quán)人一致，具有全部的處分權(quán)。據(jù)此，本案構(gòu)成《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得的前提條件，即無處分權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，劉金龍就是無處分權(quán)人。
�。ǘ├畲髴c在與假?gòu)垷磩⒔瘕埖慕灰字幸呀?jīng)交付了合理的價(jià)款
《物權(quán)法》第106條在規(guī)定善意取得的構(gòu)成要件時(shí)明確規(guī)定，財(cái)產(chǎn)須“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”。我國(guó)善意取得必須適用于有償交易，因?yàn)槿绻菬o償交易，受讓人取得財(cái)產(chǎn)沒有支付任何對(duì)價(jià)，可能會(huì)存在財(cái)產(chǎn)來源不正當(dāng)?shù)那樾危瑫r(shí)，也可能使貪圖財(cái)產(chǎn)、想占便宜的人利用善意取得而非法獲得財(cái)產(chǎn)，非法取得財(cái)產(chǎn)的人也可能利用這個(gè)制度轉(zhuǎn)移贓物，逃避罪責(zé)。因此，我國(guó)善意取得，無論是動(dòng)產(chǎn)交易還是不動(dòng)產(chǎn)交易，在價(jià)格上，都必須：（1）支付對(duì)價(jià)，不支付對(duì)價(jià)不構(gòu)成善意取得；（2）支付的對(duì)價(jià)應(yīng)當(dāng)合理，如果價(jià)格不合理，偏離合理價(jià)格較遠(yuǎn)，可能存在受讓人具有過失，存在非善意；（3）已經(jīng)實(shí)際支付對(duì)價(jià)，而不是沒有支付或者擬議支付。
在本案中，雙方議定的價(jià)格是11000元人民幣/每平方米，與市場(chǎng)價(jià)格相衡量是公允的，以這樣的價(jià)格成交，受讓人李大慶不能認(rèn)識(shí)這個(gè)交易的虛假性，有理由相信交易的真實(shí)性。同時(shí)，在交易中，該價(jià)款已經(jīng)實(shí)際交付，在成交登記后，就通過銀行匯付全部?jī)r(jià)款，完成了價(jià)款的交付。因此，本案具備不動(dòng)產(chǎn)善意取得的支付合理價(jià)款的要件。
�。ㄈ╇p方交易的不動(dòng)產(chǎn)即房屋的所有權(quán)已經(jīng)過戶登記
《物權(quán)法》第106條明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的條件之一，就是轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。
不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)登記，是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的必備條件。不動(dòng)產(chǎn)善意取得的其他要件已經(jīng)具備，而未具備物權(quán)變動(dòng)登記要件，為不動(dòng)產(chǎn)交易行為未完成，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果，當(dāng)然不能構(gòu)成善意取得。在本案中，劉金龍夫婦假冒張煥夫婦，與李大慶一起到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記，物權(quán)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，認(rèn)為符合要求，故確認(rèn)交易合法，并為其進(jìn)行了登記，發(fā)放了房產(chǎn)證，因此，已經(jīng)完成了交易房屋的所有權(quán)變動(dòng)登記，已經(jīng)具備了這個(gè)要件。
值得研究的是，構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得，除了登記之外，是否還必須已經(jīng)實(shí)際交付呢？在本案中，不能認(rèn)為“交易”的房屋已經(jīng)實(shí)際交付。因?yàn)閯⒔瘕垖?duì)房屋的占有本來就是虛假的，是虛構(gòu)的。劉金龍將房屋鑰匙交給李大慶，但房屋并沒有在李大慶手中實(shí)際控制，仍然在張煥手中控制。李大慶拿到房產(chǎn)證之后，直接去找張煥請(qǐng)求交付房屋，就足以證明該房屋并未實(shí)際交付。
在學(xué)說上，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成，只要完成登記即可，不必同時(shí)要求以已經(jīng)交付為要件。理由是，《物權(quán)法》第106條所言的已交付為要件主要是指動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)只要辦理了登記，即使沒有交付也同樣可以構(gòu)成善意取得。[6]對(duì)此，可以提出反對(duì)的意見是，動(dòng)產(chǎn)交易的善意取得都必須具備交付的要件，不動(dòng)產(chǎn)善意取得要求應(yīng)當(dāng)更高，難道可以不要求交付嗎？尤其是對(duì)于本案，張煥是所有權(quán)人，其被劉金龍欺詐，造成所有權(quán)被登記為他人所有，如果將交付作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，就能夠得到合法保護(hù)。正因?yàn)槿绱耍庞泻芏嗳苏J(rèn)為本案適用善意取得認(rèn)為李大慶已經(jīng)取得所有權(quán)不合理。當(dāng)然，如果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易既要求登記，又要求交付，會(huì)更有效地保護(hù)原所有權(quán)人的權(quán)利，但這樣做，對(duì)于正常的交易秩序會(huì)有所損害。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的公示方式就是登記，物權(quán)變動(dòng)已經(jīng)登記，就轉(zhuǎn)移所有權(quán)，并非以交付為要件。同樣，將不動(dòng)產(chǎn)交付加入不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，盡管可以更好地保護(hù)原所有權(quán)人，但卻違背不動(dòng)產(chǎn)交易的一般規(guī)則，會(huì)造成交易秩序的混亂。因此，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持完成登記即具備此要件的意見。據(jù)此，本案的不動(dòng)產(chǎn)善意取得已經(jīng)具備登記的要件。
�。ㄋ模├畲髴c在與假?gòu)垷磩⒔瘕堖M(jìn)行交易中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為善意、無過失。
善意且無過失，是構(gòu)成善意取得的核心要件，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中同樣如此。
認(rèn)定善意，應(yīng)當(dāng)是受讓人對(duì)于出讓人無權(quán)處分行為不知情。有人認(rèn)為善意是指第三人沒有過錯(cuò)，因而不知情。其實(shí)，認(rèn)為善意是不知情是正確的，最高人民法院在1979年司法解釋和1984年司法解釋中亦稱“買方不知情”為善意；但認(rèn)為善意就是無過失則不妥。在相信物權(quán)登記簿的錯(cuò)誤登記而不知情者，受讓人對(duì)此不知情即為善意。在共有人擅自處分共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得中，則包括兩個(gè)方面：一是買受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)為共同共有財(cái)產(chǎn)的事實(shí)不知情，將共同共有財(cái)產(chǎn)認(rèn)作個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)，這必須是出于出讓人一方的原因而使買受人有此誤解，如果是因?yàn)橘I受人的原因而誤解，則為非善意；二是，買受人知道受讓的標(biāo)的物為共同共有財(cái)產(chǎn)但對(duì)其他共有人不同意出讓不知情，同樣亦須為出讓人的原因所致。后面的這兩種情況也均為善意。
至于過失，其實(shí)是受讓人對(duì)于不知情的主觀心理狀態(tài)，即受讓人對(duì)于不知情并不存在自身的不注意的心理狀態(tài)。因此，構(gòu)成善意取得，受讓人必須無過失。這種無過失的表現(xiàn)，就是已盡適當(dāng)注意義務(wù)，在交易中對(duì)物權(quán)的錯(cuò)誤登記以及共同共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和共有人是否一致同意處分的事實(shí)，已盡適當(dāng)注意義務(wù)，只是由于出讓人的原因而使受讓人不知情，即為無過失；反之，即為有過失。
在本案中，判斷李大慶是否為善意，首先要判斷其是否知情，其次，應(yīng)當(dāng)判斷其對(duì)不知情是否有過失。
李大慶是否不知情？把這段事實(shí)可以分為三個(gè)過程：（1）“3天以后，李大慶欲了解張煥是否已經(jīng)收到房款，便按照劉金龍?zhí)峁┑碾娫捖?lián)系，但手機(jī)已經(jīng)關(guān)機(jī)，無法聯(lián)系�！边@樣的事實(shí)并不能作出李大慶知情的結(jié)論。（2）“李大慶再次來到東方花園，只遇到張煥之子張平。張平告知李大慶，其父張煥已經(jīng)出差，并且告知了張煥聯(lián)系電話。房間內(nèi)掛了一幅張煥夫婦的結(jié)婚照片，李大慶并未因此產(chǎn)生懷疑，事后也未與張煥電話聯(lián)系。”這樣的事實(shí)，看起來好像李大慶是“沒有產(chǎn)生懷疑”，但是，根據(jù)這樣的事實(shí)，難道李大慶沒有看到真假?gòu)垷ǖ膮^(qū)別嗎？顯然，這樣的事實(shí)是“應(yīng)當(dāng)知道”的，因此，可以看到李大慶在此時(shí)已經(jīng)應(yīng)當(dāng)看到，應(yīng)當(dāng)知情了。（3）“10天后，李大慶前往東方家園，與張煥商量房屋交接事宜，但發(fā)現(xiàn)此前與其交易的‘張煥’是騙子。”這是已經(jīng)完全知情，但這時(shí)的交易已經(jīng)完成。
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