[ 李昌麒 ]——(2000-11-5) / 已閱26165次
根據(jù)我國的情況，我們可以將“高空建筑權(quán)”稱為“土地空間使用權(quán)”，其范圍為土地使用面積的直線上升，其權(quán)屬分別為土地使用權(quán)人和國家所有，即假定相當(dāng)于二十層樓（不同的城市可以有不同的規(guī)定）以下的土地空間使用權(quán)屬土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的則為國家所有。其主要理由是二十層樓以下是土地使用權(quán)人對建筑高度的最一般和最標(biāo)準(zhǔn)的要求。因此在這個(gè)高度范圍內(nèi)的空間使用權(quán)理應(yīng)歸土地使用權(quán)人所有。二十層樓以上的空間使用權(quán)為什么屬于國家是基于以下兩個(gè)方面的考慮：一是考慮到土地作為一種很難再生的資源，它的價(jià)值不僅僅及于地面，而且還應(yīng)當(dāng)及于它的延伸部分——空間。就房地產(chǎn)商來說，他所瞄準(zhǔn)的不僅僅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空間建筑房屋或其他構(gòu)筑物，因?yàn)榉课莼驑?gòu)筑物的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)的價(jià)值。如果國家放棄空間使用權(quán)的價(jià)值，無異于放棄了一部分應(yīng)有的國有受益，如果這種放棄又為外商所得，樹立土地高空使用權(quán)就顯得更為必要了；二是考慮到如果不設(shè)置空間使用權(quán)，就可能導(dǎo)致這樣的結(jié)果，即有的土地使用權(quán)人就可能低價(jià)從國家手中取得土地使用權(quán)，然后再高價(jià)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而這種高價(jià)的結(jié)果不僅可能引發(fā)土地使用權(quán)的炒賣，同時(shí)還可能引發(fā)建筑物高度的無限制發(fā)展。如果二十層以上的空間使用權(quán)歸國家，就可能在很大程度上控制以上情況的發(fā)生。確立土地空間使用權(quán)的真正意義在于土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)包含其空間使用權(quán)的價(jià)格，而空間使用權(quán)的價(jià)格除了考慮地價(jià)計(jì)算的有關(guān)因素外，主要應(yīng)是建筑物的高度，建筑物越高，空間使用權(quán)的價(jià)格越高，因此，國家應(yīng)當(dāng)規(guī)定空間使用權(quán)收益二十層樓以下的歸土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的空間使用權(quán)收益屬國家或集體所有，但是考慮到加層修建，可能給不屬于國家的空間使用權(quán)人造成不良影響，因此雙方還可以約定相應(yīng)的補(bǔ)償方式。當(dāng)然，土地空間使用權(quán)的設(shè)立，不應(yīng)具有溯及力。
控制目標(biāo)之四：控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量
如果說我國的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當(dāng)?shù)呐蛎浀脑�，那么，其中一個(gè)重要的原因就是不適當(dāng)或者混亂的貸款推動。在人們心目中（當(dāng)然也在事實(shí)上）開發(fā)房地產(chǎn)是“一本萬利”的事情。因此，吸引了大量資金流入房地產(chǎn)市場，這樣亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也就應(yīng)運(yùn)而生，甚至銀行部門也紛紛涉足房地產(chǎn)，于是，大量資金壓在房地產(chǎn)上，該收回的不能收回，有的銀行還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象，這樣的結(jié)果，不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場的混亂，同時(shí)，還引發(fā)了金融秩序的混亂。圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)而引起的不正之風(fēng)、行賄受賄等現(xiàn)象也愈演愈烈。為了扭轉(zhuǎn)這種局面，當(dāng)前特別需要作以下幾件事：
第一，國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券額度等列入信貸計(jì)劃、證券計(jì)劃和投資計(jì)劃，以便從總量上進(jìn)行控制，銀行發(fā)放貸款不得超過計(jì)劃所確定的指標(biāo)；同時(shí)，所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款，都必須以相當(dāng)于貸款額的實(shí)物作為抵押或者由有擔(dān)保能力的第三人提供擔(dān)保，凡是未能提供抵押或擔(dān)保的，銀行一律不予貸款。為了克服我國現(xiàn)實(shí)生活中的虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生，抵押物的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)提交公證，公證機(jī)關(guān)應(yīng)對明顯的公證失誤或者假公證承擔(dān)責(zé)任。
第二，加強(qiáng)對投資方向的引導(dǎo)。我國現(xiàn)在房地開發(fā)的結(jié)構(gòu)很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，許多不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的為重點(diǎn)建設(shè)配套的開發(fā)項(xiàng)目和居民職工住宅，而是脫離國民一般消費(fèi)水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、渡假村，乃至賽馬場、高爾夫球場等。因此，今后，專業(yè)銀行對與重點(diǎn)建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、職工住宅項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先貸款，對高檔消費(fèi)建筑、占用大量土地的建筑項(xiàng)目，原則上應(yīng)不予貸款，對占用耕地的高檔消費(fèi)建筑根本不批。
第三，對已經(jīng)到期尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要進(jìn)行一次嚴(yán)肅認(rèn)真的清理�，F(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回，原因可能是多方面的，在清理中需要區(qū)別對待，但是對于那些因?yàn)樾匈V受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守而造成貸款本息不能收回的，無論涉及什么人一定要堅(jiān)決查處。中國的有些事情之所以禁而不止，其中一個(gè)重要原因就是對那些違法亂紀(jì)而發(fā)了橫財(cái)?shù)娜藳]有給予應(yīng)有制裁，這不僅是對某一個(gè)違法者沒有處罰，更為嚴(yán)重的是違法者本人還可能有恃無恐和變本加厲的繼續(xù)進(jìn)行違法勾當(dāng)，同時(shí)，還可能帶動一大批“僥幸者”接踵而來，其后果是不堪設(shè)想的。
控制目標(biāo)之五：符合生態(tài)環(huán)境的要求
城市的房地產(chǎn)開發(fā)，與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和改善，本來應(yīng)當(dāng)是而且可能是互相統(tǒng)一的，但是現(xiàn)在城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯(cuò)、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設(shè)施不配套等多種原因，而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化，現(xiàn)在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂，不見綠茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，這種狀況，如不加以改變，必然殃及子孫后代。因此，凡是與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的保護(hù)等，只有全國性的比較原則的立法是不能完全解決問題的，還必須制定地方性法規(guī)，加以具體規(guī)定。其實(shí)在上述一些方面，并不是無法可依，現(xiàn)在的主要問題是執(zhí)法不嚴(yán)。環(huán)境執(zhí)法與其他執(zhí)法相比，往往更具難度，其中一個(gè)重要原因是人們?nèi)狈Νh(huán)境權(quán)利意識，自己權(quán)利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主張權(quán)利，即使申訴或者訴訟到執(zhí)法機(jī)關(guān)的與破壞環(huán)境有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不能夠依法得以處理。今后我們應(yīng)當(dāng)從全民族的長遠(yuǎn)利益出發(fā)，大力樹立我國公民和法人的環(huán)境權(quán)利意識，提高執(zhí)法機(jī)關(guān)環(huán)境執(zhí)法自覺性，以便形成一個(gè)任何嚴(yán)重影響環(huán)境的工程項(xiàng)目不能建設(shè)即使已經(jīng)建設(shè)的也要強(qiáng)令撤除的法律機(jī)制。
控制目標(biāo)之六：嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制
前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的大潮下，產(chǎn)生了名目繁多的房地產(chǎn)開發(fā)公司。有全民和集體的，也有私營的；有內(nèi)資的，也有涉外的；有公司性質(zhì)的，也有合伙性質(zhì)的；有開發(fā)性的，也有中介性的；有政府機(jī)關(guān)辦的，也有專業(yè)銀行辦的；還有軍隊(duì)辦的等等。這些公司的存在，對于推動我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了重要的作用，但是，也應(yīng)當(dāng)看到不少的這類公司，沒有經(jīng)過嚴(yán)格審查，資金不到位，根本沒有開發(fā)和經(jīng)營能力，而是靠炒地皮和樓花過日子，甚至牟取了暴利。這些所謂的公司，是房地產(chǎn)市場混亂的主要因素。針對這種情況，許多地方根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》進(jìn)行了一次清理，取締了一批不具備開發(fā)資格的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)盲目發(fā)展的勢頭有所遏制，但是，我認(rèn)為以下幾個(gè)問題還需繼續(xù)解決：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量仍然過大。一個(gè)地區(qū)或者某一個(gè)城市，究竟應(yīng)當(dāng)擁有多少房地產(chǎn)企業(yè)是很難用一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)字加以規(guī)定的，但是，有一點(diǎn)是可以確定的，即房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量，應(yīng)當(dāng)與本地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期潛力以及消費(fèi)者的承受能力大體相適應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)的超量存在，必然引發(fā)許多不正當(dāng)競爭行為的產(chǎn)生。為此，政府一方面應(yīng)當(dāng)通過信息指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的建立；另一方面，要嚴(yán)格資格審查，凡是不符合條件的一律不準(zhǔn)成立，已經(jīng)建立的要堅(jiān)決注銷。為此，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格建立審批責(zé)任制，企業(yè)不該建立而建立起來的，應(yīng)當(dāng)追究有關(guān)人員的責(zé)任�，F(xiàn)在，有一個(gè)問題必須引起重視，就是有一些依據(jù)某種背景而成立的不具備開發(fā)能力的企業(yè)，很難對他們進(jìn)行整頓，如果無條件地讓他們繼續(xù)存在，就等于在繼續(xù)縱容他們的違法活動。
第二，對涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行宏觀引導(dǎo)。房地產(chǎn)業(yè)是高投資的行業(yè)，在我國建設(shè)資金不足的情況下，引進(jìn)外資，發(fā)展涉外房地產(chǎn)業(yè)，不失為一條有效途徑，但是，首先要對投資方向進(jìn)行正確引導(dǎo)，優(yōu)先注冊我國需要鼓勵(lì)的以及高難度、高檔次的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于一般的企業(yè)則要嚴(yán)格控制發(fā)展，因?yàn)槿绻嫱夥康禺a(chǎn)企業(yè)占我國整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的比重過大，從長遠(yuǎn)來講不一定是件好事。其次，是要保證外資的真正投入。過去，我們在建立涉外房地產(chǎn)企業(yè)中，存在三個(gè)突出問題，一是過多的優(yōu)惠以致有的為了騙取優(yōu)惠，而進(jìn)行“假投資”，或中方為外商投資；二是外商投資資金難以到位；三是為外商提供貸款并擔(dān)保。這種作法最終受損害的是我們自己，因此，必須堅(jiān)決制止。
第三，對私營或國有民營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金營運(yùn)情況進(jìn)行一次認(rèn)真的審計(jì)。我們不能說上述企業(yè)都有問題，但是許多跡象表明，有的所謂私營企業(yè)，其資金并不是來源于私人，而是來源國家，即用國家的資金使自己成了顯赫的私有“大款”；有的國有民營房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理人員，也借機(jī)揮霍國家錢財(cái)，使大量國有資產(chǎn)流失到少數(shù)人手里。人們不得不懷疑有的人是怎樣成了百萬、千萬乃至億萬富翁。對于這種現(xiàn)象不得不引起黨政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的重視，否則，一場“悄悄私有化進(jìn)程”必將在許多領(lǐng)域通過“以公化私”這樣的手段在中國愈演愈烈。請注意：我在這里所表明的思想，不是要反對私有經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，而是要反對那種把本應(yīng)由國家所有的收益落入私人腰包的現(xiàn)象。
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