[ 何寧湘 ]——(2004-7-18) / 已閱51368次
關(guān)于房地產(chǎn)抵押若干問題的思考
四川精濟(jì)律師事務(wù)所 何寧湘律師
關(guān)鍵字：房屋產(chǎn)權(quán) 土地使用權(quán) 抵押權(quán) 抵押登記 行政行為
主題語：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)也是兩個(gè)基本形式的不動(dòng)產(chǎn)。在我國的物權(quán)法未出臺(tái)的現(xiàn)行民法制度的法律狀態(tài)之下，房地產(chǎn)法律關(guān)系，通常是指房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)法律關(guān)系�；诜课莺屯恋氐牟荒芤苿�(dòng)性，故房地產(chǎn)抵押也具有不可分離的特性，而實(shí)際在房地產(chǎn)抵押設(shè)定過程與所產(chǎn)生法律后果中存在著若干法律問題。
前面的話
房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，需依法履行抵押登記的法律行為，因此，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式在現(xiàn)實(shí)生活中也極為普遍，隨之而來產(chǎn)生的抵押糾紛也相當(dāng)多。對于抵押設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系與之對應(yīng)的法律后果，所映射出的我國現(xiàn)行法律的相關(guān)問題，以及糾紛的避免與處理也必須充分重視與研究。
一、房地產(chǎn)抵押的法律原則及相關(guān)問題
這里討論的是房產(chǎn)與地產(chǎn)抵押時(shí)所具有的共性法律原則，及其主要相關(guān)的問題。
1、房與地的相依性原則：
在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才獲得利用房屋范圍內(nèi)土地，離開了土地的建筑物（及其附著物）只能是空中樓閣。因此，房屋產(chǎn)權(quán)的取得，必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。抵押人對自己的房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的任一種權(quán)利的處分，往往會(huì)涉及到另一種權(quán)利的變動(dòng)。
正是由于土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在著這樣的依附與相依關(guān)系，我國法律、法規(guī)對單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為，一向采取“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，并一直規(guī)定為：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押。土地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。”但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的實(shí)際抵押設(shè)定中，將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押的行為比比皆是，不論是開發(fā)商、債權(quán)人、還是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)、國土資源管理機(jī)關(guān)均對此行為“認(rèn)同”，他們并不認(rèn)為這樣的行為是對“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當(dāng)然而為之。違背了土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系原則，違反了法律、法規(guī)的規(guī)定的抵押行為顯然是無效行為。
在實(shí)際中，對房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)分離設(shè)定抵押的行為一般表現(xiàn)為兩種形式：一是，將房地產(chǎn)因不同的債務(wù)需要分別設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立的抵押，此時(shí)的抵押設(shè)定可能是同時(shí)設(shè)定，也可能是分期設(shè)定。所設(shè)定的抵押權(quán)人可能是同一的，也可能是兩個(gè)抵押權(quán)人。二是，根據(jù)一項(xiàng)債務(wù)需要，同時(shí)將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)分別抵押給兩個(gè)以上的債權(quán)人。這種違背土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系的抵押行為之所以在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中大量生產(chǎn)，其原因雖與抵押人、抵押權(quán)人的內(nèi)心動(dòng)機(jī)分不開，而我國土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記機(jī)關(guān)設(shè)置分離是其根本原因所在。
應(yīng)當(dāng)注意的是：根據(jù)“房隨地走”和“地隨房走”這一相依關(guān)系原則，在抵押當(dāng)事人對房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)抵押中的一種權(quán)利的處分時(shí)，即撤銷抵押以及撤銷抵押登記時(shí)，另一種權(quán)利的抵押也將隨之撤銷。
2、抵押權(quán)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之間的法律原則：
我國《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：
抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
因此，受讓（購買）抵押房地產(chǎn)一定要謹(jǐn)慎和仔細(xì)審查，以避免得到的是無效轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。
3、法定抵押登記擔(dān)保期限的原則：
《擔(dān)保法》公布施行快十年了，擔(dān)保抵押設(shè)定的當(dāng)事人現(xiàn)已完全接受與認(rèn)同了“抵押不登記無效”的我國法律實(shí)行的強(qiáng)制登記制度。但對于登記擔(dān)保期限仍沒有明確的認(rèn)識。本身對于“抵押當(dāng)事人能否自行約定抵押期限”這一問題，在法律上沒有明確的規(guī)定，在學(xué)理上也存在多種不同的理論觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為：抵押合同當(dāng)事人自行約定的抵押期限是有效的。因?yàn)楸M管抵押權(quán)為物權(quán)，但是抵押合同仍然可以適用合同法的合同自由原則，應(yīng)貫徹尊重當(dāng)事人的自主、自愿的原則。如果當(dāng)事人約定了抵押期限，視為抵押權(quán)人接受了對抵押權(quán)的期限限制，抵押權(quán)人只能在該期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，更何況我國法律并未明令禁止當(dāng)事人自行約定抵押期限的行為，所以這種約定并不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是合法有效的。盡管物權(quán)中的所有權(quán)具有無期限性，但并不排除其他物權(quán)的有期限性，以所謂物權(quán)的無期限性作為拒絕承認(rèn)抵押權(quán)的期限的理由是不成立的。也有學(xué)者認(rèn)為，我國《擔(dān)保法》第25條明確規(guī)定：“一般保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，保證期間為主債務(wù)履行期滿之日起6個(gè)月�！奔热环稍试S保證合同的當(dāng)事人約定保證期限，而且在當(dāng)事人未約定的情況下，應(yīng)當(dāng)適用法定期限，那么也應(yīng)當(dāng)允許抵押合同當(dāng)事人在抵押合同中約定抵押期限。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，抵押合同是附屬于主合同的從合同，如果主合同未能得到清償，主合同并未終止，主債權(quán)人的債權(quán)仍然是有效的，這樣附屬于主債權(quán)的抵押權(quán)也仍然有效，抵押權(quán)人仍然有權(quán)向抵押人主張權(quán)利，而抵押人不能被免除擔(dān)保責(zé)任。因?yàn)榈盅簷?quán)在本質(zhì)上屬于物權(quán)，并從屬于主債權(quán)，只要主債權(quán)存在，抵押權(quán)也就同時(shí)存在。也有人認(rèn)為，當(dāng)事人約定抵押期限實(shí)際上是約定免責(zé)條款，這種免責(zé)條款的約定，目的在于限制和免除抵押人的擔(dān)保責(zé)任，所以這種約定應(yīng)當(dāng)是無效的。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》實(shí)質(zhì)上是接受了最后一種觀點(diǎn)。
而王利民先生認(rèn)為：“完全禁止當(dāng)事人設(shè)定抵押期限，認(rèn)為當(dāng)事人自由約定的抵押期限條款完全無效的觀點(diǎn)并不十分妥當(dāng)。主要理由在于：其一，我國《擔(dān)保法》中不僅沒有明文禁止當(dāng)事人約定抵押期限，而且該法第39條規(guī)定的抵押合同的內(nèi)容允許當(dāng)事人可以約定“當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)”。這種立法表述實(shí)際上是允許當(dāng)事人約定抵押期限，只要當(dāng)事人認(rèn)為這種期限的約定符合其利益并予以約定，那么只要這種約定沒有損害社會(huì)和他人的利益，法律就應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。其二，盡管抵押權(quán)是一種物權(quán)，必須要法定化，但是抵押權(quán)必須通過當(dāng)事人的約定才能產(chǎn)生，抵押權(quán)只有通過當(dāng)事人的約定，并通過完成一定的公示要件才能設(shè)立。抵押權(quán)作為一種他物權(quán)，本身就具有期限限制，內(nèi)在的本質(zhì)要求它只能在一定期限內(nèi)存在。當(dāng)事人自行約定抵押期限，并且在登記中做出了記載，實(shí)際上是限定抵押權(quán)的存續(xù)期限的一種方式，這種約定符合抵押權(quán)作為一種有期物權(quán)的性質(zhì)。其三，還需要明確的是，雖然抵押合同是附屬于主合同的從合同，抵押權(quán)在本質(zhì)上是從屬于主債權(quán)的他物權(quán)，但是無論主合同還是從合同都是當(dāng)事人合意的結(jié)果，當(dāng)事人完全有權(quán)利在合同中約定從合同所設(shè)定的權(quán)利的存續(xù)期間。抵押權(quán)在債務(wù)沒有清償前就消滅，并沒有否認(rèn)抵押權(quán)的從屬性，因?yàn)榈盅簷?quán)的從屬性強(qiáng)調(diào)的是抵押權(quán)不能與主債權(quán)分離而獨(dú)立存在，并不意味著抵押權(quán)不可以在主債權(quán)得到清償以前發(fā)生消滅。事實(shí)上，在主債權(quán)沒有被清償以前，也可以因?yàn)榈盅簷?quán)人拋棄抵押權(quán)等原因而導(dǎo)致抵押權(quán)消滅，但抵押權(quán)消滅并不影響主債權(quán)的存在�！盵1]
但是，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第十二條第一款規(guī)定：當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。也就是說，擔(dān)保期限只有法律規(guī)定，不允許當(dāng)事人約定。也不允許登記機(jī)關(guān)規(guī)定。
4、房地產(chǎn)抵押糾紛民事訴訟與行政訴訟的適用原則：
房地產(chǎn)抵押行為一般會(huì)經(jīng)歷簽訂抵押合同和進(jìn)行抵押登記兩個(gè)程序，而在抵押設(shè)定成立后，房屋與土地均要使用或處分，隨之便產(chǎn)生若干因抵押所致的諸多法律關(guān)系與法律糾紛，由于簽訂抵押合同是民事法律行為，而抵押登記，作為抵押當(dāng)事人只是一個(gè)抵押生效所必須履行的一個(gè)法律手續(xù)，而對于登記機(jī)關(guān)卻是一個(gè)具體的行政行為，即抵押設(shè)定的公示。出現(xiàn)涉及抵押的效力這樣的糾紛，抵押當(dāng)事人便會(huì)遇到應(yīng)采用民事訴訟還是行政訴訟來處理這樣一個(gè)問題。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》（1992年11月25日法發(fā)[1992]38號）“一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服，或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理�！币�(guī)定的原則，對于民事權(quán)益的糾紛應(yīng)提起民事訴訟，而涉及行政機(jī)關(guān)的具體行政行為的應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟。
對于抵押而產(chǎn)生民事權(quán)利糾紛與抵押登記行為混合在一起的糾紛，例如當(dāng)事人認(rèn)為某項(xiàng)抵押因侵權(quán)行為而導(dǎo)致抵押行為無效，而通過民事訴訟雖可認(rèn)定抵押行為無效而人民法院民事判決卻無法解決抵押登記行為的撤銷與否，是提起民事訴訟，還是行政訴訟，這要根據(jù)案件性質(zhì)，如何合法、有效解除無效民事行為的法律妨礙來確定。一般原則是先民事后行政的原則加以處理，即先提起民事訴訟確認(rèn)抵押行為無效、再提起行政訴訟撤銷抵押登記行為。
需要指出的是，（1）、如果抵押行為無效，而抵押登記行為合法。而人民法院作出的認(rèn)定抵押有效與否的判決的效力卻無法作用于所作抵押登記具體行政行為的登記機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)不是該民事訴訟的當(dāng)事人，自然其民事判決不對該登記機(jī)關(guān)具有約束力。因此，如先民事后行政訴訟，原告將承擔(dān)因登記行為本身合法而導(dǎo)致當(dāng)事人提起行政訴訟敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。（2）、有人認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)的抵押登記僅僅是依據(jù)抵押當(dāng)事人提交的登記資料，履行其法律賦予的職能，而不是其作出的對行政相對人所作出的具有約束力的行政行為，因此不能對登記機(jī)關(guān)提起對抵押登記行為的行政訴訟。對于這兩種情形，我國法律、司法解釋均沒有相應(yīng)的規(guī)定，在審判實(shí)踐中，這雖然是一個(gè)不易引起注意的實(shí)際問題，但一旦遭遇將十分棘手，這不能不說是我國訴訟法律制度中的一個(gè)尚未解決的審判實(shí)踐問題。
應(yīng)當(dāng)說，第（2）種情形，實(shí)際可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第一條規(guī)定加以解決：
“公民、法人或者其他組織對具有國家行政職權(quán)的機(jī)關(guān)和組織及其工作人員的行政行為不服，依法提起訴訟的，屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。
公民、法人或者其他組織對下列行為不服提起訴訟的，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍：
�。ㄒ唬┬姓V訟法第十二條規(guī)定的行為；
�。ǘ┕病野踩葯C(jī)關(guān)依照刑事訴訟法的明確授權(quán)實(shí)施的行為；
�。ㄈ┱{(diào)解行為以及法律規(guī)定的仲裁行為；
�。ㄋ模┎痪哂袕�(qiáng)制力的行政指導(dǎo)行為；
�。ㄎ澹g回當(dāng)事人對行政行為提起申訴的重復(fù)處理行為；
�。⿲�、法人或者其他組織權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響的行為�！�
理由：1）、可以認(rèn)為最高人民法院的該部司法解釋實(shí)際上將可以提起行政訴訟的具體行政行為的范圍在《行政訴訟法》基礎(chǔ)上進(jìn)行了擴(kuò)展，擴(kuò)展為“具有國家行政職權(quán)的機(jī)關(guān)和組織及其工作人員的行政行為”，但仍不包括抽象行政行為。2）、抵押登記行為是抵押產(chǎn)生法律效力的法律程序與生效要件，其的存在必然對抵押當(dāng)事人（公民、法人或者其他組織）權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響，因此，根據(jù)該條第二款第（六）項(xiàng)規(guī)定，可以對抵押登記機(jī)關(guān)提起行政訴訟。
5、抵押物的特定化登記原則：
對于房地產(chǎn)抵押登記，不少的抵押人與抵押權(quán)人均忽視這一原則。對于商品房開發(fā)中的房屋所有權(quán)獲得，一般是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在符合法定條件、房屋竣工驗(yàn)收后并由開發(fā)商履行相應(yīng)的必備法定手續(xù)的條件下，按照房屋建筑的獨(dú)立體（幢、棟、樓，即在建筑施工前、開發(fā)立項(xiàng)報(bào)建時(shí)已核定的房屋單位）發(fā)給開發(fā)商該幢建筑物的房屋所有權(quán)證，即俗稱的“大產(chǎn)權(quán)”。在一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目往往有若干個(gè)房屋“大產(chǎn)權(quán)證”。在設(shè)定抵押時(shí)，抵押人與抵押權(quán)人往往直接將一個(gè)或數(shù)個(gè)“大產(chǎn)權(quán)證”進(jìn)行抵押與登記，而未將其按商品房的實(shí)際套為單位進(jìn)行細(xì)化，即未特定化，這樣的抵押登記是無效的。
【問題】而對于土地使用權(quán)證，往往是按規(guī)劃、征地、土地出讓的項(xiàng)目由國土資源行政機(jī)關(guān)核發(fā)給一個(gè)土地使用權(quán)證。而土地使用權(quán)不具有同房屋所有權(quán)證那樣的可分性，這就帶來了一個(gè)與抵押物登記特定化的實(shí)際困難，這必然引出一個(gè)“土地使用權(quán)的某一部分能否設(shè)定抵押問題”。抵押時(shí)一般只能將這唯一的土地使用權(quán)證一次全部進(jìn)行抵押登記，即使當(dāng)事人不想這樣做，但也無法實(shí)現(xiàn)。從民法上來看，抵押權(quán)乃是價(jià)值權(quán)，因此抵押物必須具有獨(dú)立的價(jià)值并可以轉(zhuǎn)讓，才能夠不妨礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。所謂抵押物必須具有獨(dú)立的價(jià)值，實(shí)際上是指抵押物具有交易上的價(jià)值，而并不一定指抵押物的物理上的獨(dú)立性，抵押物雖不具有物理上獨(dú)立性但卻具有交易上的獨(dú)立價(jià)值，這樣在理論上、在法律上仍然是可以轉(zhuǎn)讓的。然而為了使某一財(cái)產(chǎn)在設(shè)定抵押后不影響第三人造成損害，某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押后必須登記。因此，某物能否作為抵押物，還要取決于能否進(jìn)行登記，只要具有獨(dú)立的交易價(jià)值并能夠登記，就可以成為抵押物。就土地使用權(quán)的某一部分來說，如果確定四至范圍、具有交易價(jià)值并可以登記，當(dāng)然可與整塊土地分離而成為抵押的標(biāo)的。但是對耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)，因不能轉(zhuǎn)讓，不具有獨(dú)立的交易價(jià)值，所以不能成為獨(dú)立的抵押標(biāo)的。讓土地使用權(quán)的某一部分可以進(jìn)行設(shè)定抵押，這是一個(gè)立法趨向問題，也許不遠(yuǎn)的將來在抵押登記制度上是可行的，但目前尚無法實(shí)現(xiàn)或者說實(shí)現(xiàn)起來比較困難。
案例，某房屋開發(fā)商依法獲得了一個(gè)項(xiàng)目的劃撥國有土地使用權(quán)，但在開發(fā)過程中，該開發(fā)商因不能及時(shí)支付該土地開發(fā)的農(nóng)民拆遷安置費(fèi)、土地青苗損失補(bǔ)償費(fèi)的部分款項(xiàng)，后由當(dāng)?shù)卣鹪V，法院判決，將這個(gè)項(xiàng)目土地中的一塊劃出的方式解決了此糾紛。按此原理，將該項(xiàng)目土地中的一塊設(shè)置抵押也應(yīng)當(dāng)是可以的。這是實(shí)際操作中的具體做法。
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