[ 冷帥 ]——(2004-10-19) / 已閱54124次
² 管理方式 分散政府部門管理 社會(huì)化專業(yè)化管理
管理費(fèi)用 低租金，財(cái)政補(bǔ)貼 服務(wù)收費(fèi)
² 管理效果 房屋破損嚴(yán)重 物業(yè)保值升值
（2）加強(qiáng)物業(yè)管理，切實(shí)保護(hù)公民合法私有財(cái)產(chǎn)
與物業(yè)相關(guān)的最密切的法律概念是“物權(quán)”。我國(guó)目前正在緊鑼密鼓的制定《物權(quán)法》。這也體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)公民合法的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。物權(quán)最大的特點(diǎn)就是排除他人干涉，其效力足以抗拒國(guó)家，排除非法干涉。如警察進(jìn)民居搜查，必須出示搜查證，否則違法。在西方法律觀念中，私人居所國(guó)王亦不得非法進(jìn)入。在我們國(guó)家，由于過去幾千年的傳統(tǒng)，“普天之下莫非王土”，以致我們現(xiàn)在國(guó)家侵犯人民的財(cái)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。
2004年3月14日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過日憲法修正案第二十二條指出：憲法第十三條“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)�！薄皣�(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)�！毙薷臑椤肮竦暮戏ǖ乃接胸�(cái)產(chǎn)不受侵犯�！薄皣�(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)�！薄皣�(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償�！�
筆者認(rèn)為，對(duì)公民合法私有財(cái)產(chǎn)的最大保護(hù)是保障公民實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)的利益最大化。我國(guó)改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高，公民擁有的私人財(cái)產(chǎn)普遍有了不同程度的增加，特別是越來越多的公民有了私人生產(chǎn)和生活資料，群眾對(duì)用法律保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)有了更加迫切的要求。為了保護(hù)公民最重要的私有財(cái)產(chǎn)之一—房產(chǎn)，就必須加強(qiáng)物業(yè)管理的法治化。物業(yè)管理法律關(guān)系最主要依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)生，建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代物權(quán)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，加強(qiáng)物業(yè)管理體現(xiàn)了對(duì)物權(quán)的保護(hù)，完善的物業(yè)管理才能在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值，才能使公民的利益最大化。物業(yè)管理涵概了物業(yè)區(qū)域的治安、供水、供氣、衛(wèi)生以及公用設(shè)施的維護(hù)，與公民的日常生活息息相關(guān)。在這一領(lǐng)域的非法治化將導(dǎo)致行政權(quán)力的膨脹甚至濫用，導(dǎo)致私權(quán)利的不必要沖突，導(dǎo)致日常生活秩序的混亂，給公民實(shí)現(xiàn)利用其最主要的財(cái)產(chǎn)—房產(chǎn)的目的設(shè)置障礙。完善的物業(yè)管理法律制度不但會(huì)排除他人對(duì)所有權(quán)人支配財(cái)產(chǎn)的非法干涉，還會(huì)給人們帶來優(yōu)美舒適的生活環(huán)境、和諧的人際關(guān)系以及讓人羨慕的工作效率，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值。
2.3 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體及內(nèi)容
2.3.1 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體
物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指在物業(yè)管理活動(dòng)中以自己的名義，依法享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的個(gè)人、法人及其他組織。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要包括：發(fā)展商、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人、行政管理機(jī)關(guān)及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。這些主體可分為三大類：民事主體、行政機(jī)關(guān)和自律組織。
（1）民事主體，包括：業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，發(fā)展商，物業(yè)管理公司，物業(yè)使用人及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。
① 業(yè)主
業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分 所有權(quán)人。 由于購買了物業(yè)，購房人成了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴徫飿I(yè)�，F(xiàn)代物業(yè)區(qū)域各業(yè)主的權(quán)利形態(tài)一般是區(qū)分所有權(quán)。而且，各業(yè)主之間共同關(guān)系之復(fù)雜已超出了傳統(tǒng)民法的相鄰關(guān)系，于是全體業(yè)主通過召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)來實(shí)施自治管理。
② 開發(fā)商
開發(fā)商是物業(yè)管理中十分重要的一員。開發(fā)商又稱為發(fā)展商，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。
最初，物業(yè)是由開發(fā)商開發(fā)、建造并能通過房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移給業(yè)主的。在一定程度上說，開發(fā)商是物業(yè)的創(chuàng)造者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。在物業(yè)銷售之前，開發(fā)商是物業(yè)的第一業(yè)主。開發(fā)商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是開發(fā)商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。但是，根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，開發(fā)商須在法定期限內(nèi)對(duì)其銷售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承擔(dān)保修責(zé)任。在保修范圍內(nèi)涉及物業(yè)管理的責(zé)任最終由開發(fā)商承擔(dān)。
另外，開發(fā)商作為第一業(yè)主，物業(yè)開始出售后的一段時(shí)期內(nèi)仍持有較多所有權(quán)比例，因此有第一次選擇物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)與便利。開發(fā)商常直接以自己作為委托方，簽訂前期物業(yè)管理合同，并作為住宅等物業(yè)出售合同的附件。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限一般訂為一年。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會(huì)成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。
③ 物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，依照法律合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理，是物業(yè)管理法律關(guān)系的重要主體。物業(yè)管理企業(yè)一般須經(jīng)工商行政管理部門的核準(zhǔn)登記以及分發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而且物業(yè)管理企業(yè)上房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行資質(zhì)管理。根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為三級(jí)，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本人民幣500萬元以上，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人；二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本人民幣300萬元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于20人；三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本人民幣50萬元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于5人。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。
一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
④ 物業(yè)使用人
物業(yè)使用人又稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。物業(yè)使用人未與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)有直接關(guān)系，不是物業(yè)銷售合同的當(dāng)事人，也不是物業(yè)管理合同的委托方；物業(yè)使用人不是物業(yè)區(qū)域的區(qū)分所有權(quán)人，不具有成員權(quán)，一般不參加業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)。但物業(yè)使用人卻是現(xiàn)代物業(yè)區(qū)域的重要成員，無論是居住或非居住型物業(yè)，業(yè)主常將物業(yè)出租以獲收益，另外還有其他多種合法占有作用物業(yè)但不擁有所有權(quán)的情形。為了能約束物業(yè)使用人的行為，保障物業(yè)使用人的權(quán)益，各國(guó)物業(yè)管理立法中均明確肯定物業(yè)使用人的獨(dú)立地位。物業(yè)使用人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。所以物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)不僅源自其與業(yè)主間租賃等合同的約定，而且也出自法律法規(guī)以及業(yè)主公約的規(guī)定。
⑤ 其他相關(guān)機(jī)構(gòu)
物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新的委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新的業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理企業(yè)與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請(qǐng)管委會(huì)審議。
（2）行政管理機(jī)關(guān)
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的物業(yè)管理活動(dòng)一般通過業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)平等主體間的合同約定開展。但物業(yè)管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政機(jī)關(guān)如公安、消防、環(huán)保機(jī)關(guān)等基于行政職權(quán)均介入物業(yè)管理活動(dòng)，對(duì)各方的行為進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。在我國(guó)，房地產(chǎn)主管部門還直接負(fù)責(zé)對(duì)公房的物業(yè)管理�！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》第3條對(duì)物業(yè)管理中相關(guān)行政機(jī)構(gòu)規(guī)定：房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市級(jí)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣等行政主管部門和住宅小區(qū)所在人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中的有關(guān)工作的監(jiān)督指導(dǎo)。目前各地房地產(chǎn)行政管理部門一般設(shè)有物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。
2.3.2 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體
法律關(guān)系的客體，指法律關(guān)系主體權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象，包括物、行為和非物質(zhì)財(cái)富。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，“物”指物業(yè)，即建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地。“行為”指物業(yè)管理中各方主體，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)以及政府主管部門的活動(dòng)�！胺俏镔|(zhì)財(cái)富”即智力活動(dòng)成果，包括精神文化財(cái)富，如物業(yè)小區(qū)的榮譽(yù)稱號(hào)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等。
2.3.3物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容
法律關(guān)系的內(nèi)容即主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)即主體的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系�，F(xiàn)行的<<物業(yè)管理?xiàng)l例>>僅調(diào)整委托型物業(yè)管理中的法律關(guān)系，因此，在此也僅主要闡述物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)。
（1）業(yè)主的權(quán)利義務(wù)
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：①按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；②提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；③提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；④參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；⑤選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；⑥監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；⑦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑧對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：①遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；③執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；④按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；⑤按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
（2）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理合同的受托方，物業(yè)管理企業(yè)享有的權(quán)利主要是由業(yè)主在合同中授予以及法律明確規(guī)定的物業(yè)管理權(quán)。
物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要包括：①根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法，并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案；②依照物業(yè)管理辦法和物業(yè)管理合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)；④制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)選聘專業(yè)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)；⑥有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)主要包括：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；②接受業(yè)主委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；③重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
除此之外，筆者認(rèn)為在<<物業(yè)管理?xiàng)l例>>中還應(yīng)進(jìn)一步規(guī)定開發(fā)商、物業(yè)使用人以及其他機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)，使其調(diào)整的范圍更加全面。
3 物業(yè)管理制度立法構(gòu)建中的幾個(gè)重點(diǎn)問題
3.1 物業(yè)管理體制
雖然我國(guó)早在20世紀(jì)20年代的上海就出現(xiàn)了專業(yè)物業(yè)管理的萌芽，但是由于1949年新中國(guó)成立以后，為了社會(huì)主義建設(shè)的需要，城市土地收歸國(guó)有，房產(chǎn)大部分轉(zhuǎn)為公有制，住宅基本由政府投資建設(shè)，并作為福利分配；房地產(chǎn)管理由政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，行使所有者和管理者雙重權(quán)利。這種傳統(tǒng)體制的特征是：分配福利性、管理行政性、產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家、使用歸個(gè)人、以租養(yǎng)房、租金低廉。這樣，房地產(chǎn)這一生產(chǎn)生活要素不作為商品進(jìn)入流通，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)亦停止，物業(yè)管理相應(yīng)也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉寂而處于休眠狀態(tài)。在這種體制下，城市種類房屋及設(shè)備的管理維護(hù)基本實(shí)行政府和單位大包大攬的模式，個(gè)人不承擔(dān)房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。由于這種模式的管理維護(hù)少了經(jīng)費(fèi)，缺活力，無監(jiān)督，造成房屋及設(shè)備一年新、兩年舊、三年破，人民的居住、工作環(huán)境較差。而物業(yè)管理市場(chǎng)體制的優(yōu)勢(shì)在于按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律動(dòng)作，權(quán)責(zé)分明，誰受益，誰出錢，誰監(jiān)督。管理服務(wù)作為一種商品市場(chǎng)流通，產(chǎn)權(quán)人的利益得到體現(xiàn)和保護(hù)，人民的工作、生活環(huán)境得到保持和提高。所以，實(shí)現(xiàn)“社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化”的物業(yè)管理體制，是物業(yè)管理立法的首要任務(wù)。因此，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，凡用于出售的新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；按照住房制度改革政策出售的公有住房及其伴隨物業(yè)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
改革開放后，尤其是進(jìn)入20世紀(jì)90年代，各地的物業(yè)管理事業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，到1998年底，北京、上海、廣東、江蘇、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)50%，深圳市則90%。
筆者認(rèn)為，結(jié)合目前中國(guó)人均收入不高的國(guó)情，高昂的物業(yè)管理費(fèi)用并非各家各戶都能承受，應(yīng)對(duì)現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革，由單一的委托物業(yè)公司管理模式改為委托物業(yè)管理公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理并用的兩種模式。成立物業(yè)管理指導(dǎo)辦公室，對(duì)自管式物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)，提供人員培訓(xùn)、檢查，對(duì)業(yè)主投訴率進(jìn)行監(jiān)控。建立實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。建議建立一種業(yè)主自營(yíng)式管理與委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種管理機(jī)制并存，行業(yè)自律管理協(xié)會(huì)與行政監(jiān)督相配套的具有中國(guó)特色的物業(yè)管理體制。沒有必要，也不現(xiàn)實(shí)一味追求全部由物業(yè)管理公司來進(jìn)行物業(yè)管理的一刀切模式。
業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是，可以從出租的房屋中收取管理費(fèi)，所收的管理費(fèi)在支付了人員費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、公產(chǎn)運(yùn)作費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)，以及其他費(fèi)用（如6年一度的樓面清洗費(fèi)等）公共開支以后，一般還有節(jié)余，無需再向住戶收取費(fèi)用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區(qū)生活的安定和有序
整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己負(fù)責(zé)；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物。公共社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理。他們自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會(huì)，全權(quán)負(fù)責(zé)本管理純屬義務(wù)，沒有任何報(bào)酬。委員一般任期一年，每月開會(huì)一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。
臺(tái)灣地區(qū)普遍實(shí)行這一模式。臺(tái)灣的物業(yè)管理隊(duì)伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員（他們的房間有對(duì)公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備；并且24小時(shí)錄像，保留2周），另外有少量的臨時(shí)工，如保潔員、修班工等，由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)，他們的工資、資金等從出租房屋收取的管理費(fèi)中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進(jìn)、通訊發(fā)達(dá)，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。
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