[ 馬志星 ]——(2005-5-28) / 已閱25952次
不動產(chǎn)登記機構(gòu)初探
馬志星
一、不動產(chǎn)概念的界定
動產(chǎn)和不動產(chǎn)的劃分在整個物權(quán)法乃至民法典中占有重要的地位.可以說,正是通過把物區(qū)分為動產(chǎn)與不動產(chǎn),才構(gòu)建起物權(quán)法和民法典的理論大廈.動產(chǎn)與不動產(chǎn)劃分的歷史也源遠流長,一直可以上溯到羅馬法時代.
羅馬法的動產(chǎn)與不動產(chǎn)“是以能否移動和移動后是否變更其性質(zhì),損害其價值進行分類”.[1]這一分類標(biāo)準(zhǔn)基本奠定了兩者涇渭分明的分水嶺.自羅馬法以來,大陸法系國家和地區(qū)以此為藍本,構(gòu)建出現(xiàn)代民法理論和近代立法中的分類模式.
在現(xiàn)代民法體系中,關(guān)于不動產(chǎn)的概念的界定,國際上有兩種立法例.一種是不動產(chǎn)指不能被移動或移動后會毀損其經(jīng)濟價值的物.如土地,建筑物.此種體例為《德國民法典》,《日本民法典》,我國舊民法和《意大利民法典》②采用,也成為大陸法系國家民法典之外英美法系財產(chǎn)法規(guī)定的概念.
另一種立法例規(guī)定不動產(chǎn)是其性質(zhì)不能移動,其用途不能移動,其權(quán)利客體不能移動,法律規(guī)定不能移動的財產(chǎn).如房產(chǎn),地產(chǎn).此體例以法國民法典為代表.③這兩種分類標(biāo)準(zhǔn)的根本區(qū)別在于,前者認為不動產(chǎn)歸根到底是物,是不可動之物.而后者認為不動產(chǎn)歸根到底是權(quán)利,是不可動之物上的支配權(quán)利.
德國民法典第94條規(guī)定:“附著于土地上的物,特別是建筑物,以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物,屬于土地的主要組成部分.種子自播種時起,植物自栽種時起,為土地的重要組成部分.為完成建筑物而附加的物,屬于建筑物的主要組成部分.”④可見,德國民法典中不動產(chǎn)被稱為地產(chǎn),地產(chǎn)不是泛指的土地,而只是在不動產(chǎn)登記薄業(yè)已登記的地表部分.正如孫憲忠所說:“這是一個具有物理和程序雙重意義的分類標(biāo)準(zhǔn),土地,房屋和永久附著物是不動產(chǎn),首先是出于其不可動性,同時還在于業(yè)經(jīng)不動產(chǎn)登記的程序性質(zhì).”⑤
德國民法典先規(guī)定不動產(chǎn),不動產(chǎn)之外即為動產(chǎn).與德國不同,瑞士民法典采用了給動產(chǎn)下定義的方式區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn).《瑞士民法典》第713條規(guī)定:“性質(zhì)上可移動的物以及法律上可支配的不屬于土地的自然力,為動產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)的.”其不動產(chǎn)基本限于土地,礦山及其土地定著物.其分類依然凸現(xiàn)出以物可否移動的物理標(biāo)準(zhǔn)為主的特點,我國澳門地區(qū)民法典第195條的規(guī)定更將其體現(xiàn)得淋漓盡致.
法國民法的動產(chǎn),不動產(chǎn)的分類受羅馬法和日耳曼法的雙重影響,除了物可否移動的物理標(biāo)準(zhǔn)外,還有價值范疇的判斷,“動產(chǎn)的價值是‘脆弱’的,”⑥正說明了這一點.法國民法典第526條規(guī)定:“依其客體 ，下列 權(quán)利為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的使用收益權(quán)；地役權(quán)；請求返還不動產(chǎn)的訴權(quán)。”.⑦可見法國民法典給不動產(chǎn)的定義是絕對的物理標(biāo)準(zhǔn),但不動產(chǎn)的法律體系卻建立在不動產(chǎn)是一些重要價值的財產(chǎn)的思路的基礎(chǔ)上.
由上述種種立法例可以看出對不動產(chǎn)范圍界定的標(biāo)準(zhǔn)有二.
一是自然標(biāo)準(zhǔn).即根據(jù)其不能移動或移動有勛于其價值;如土地,建筑物.此種標(biāo)準(zhǔn)業(yè)已被大陸法系國家民法典采信,英美法系財產(chǎn)法基本上也與其一致,也是我國眾多法學(xué)者普遍認同的標(biāo)準(zhǔn).梁慧星先生認為:“不動產(chǎn)指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動的物,包括土地,土地定著物,與土地尚未脫離的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物.”⑧
二是添附標(biāo)準(zhǔn).所謂添附是指由自然或人為原因使一物附著于另一物結(jié)合而成為不可分物或難以分割物.在這里,難以分割物并非絕對不能分離,而是說分離會影響其社會效用,經(jīng)濟上不合算.此標(biāo)準(zhǔn)將不動產(chǎn)擴展至動產(chǎn),擴展了動產(chǎn)的范圍.關(guān)于添附后物的歸屬問題,羅馬法中用主物與從物的關(guān)系已有規(guī)定,并且此規(guī)定基本上被現(xiàn)代大多數(shù)民法典國家采信.
除了通行的自然標(biāo)準(zhǔn)和添附標(biāo)準(zhǔn)之外,有些國家還規(guī)定了其它相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn).如法國民法典還規(guī)定了另外三個標(biāo)準(zhǔn).一是為確保不動產(chǎn)合理正常使用的物,如農(nóng)具,耕畜.二是產(chǎn)生于不動產(chǎn)之上的一些用益物權(quán),如地上權(quán),地役權(quán).三是依法律特別規(guī)定,如法律規(guī)定的股票為不動產(chǎn).⑨
我國的《民法通則》沒有動產(chǎn)不動產(chǎn)的概念,但在民法理論和近幾年的立法中，接受了這一分類。《擔(dān)保法》第92條規(guī)定：本法所稱不動產(chǎn)指土地以及房屋、林木等地上附著物。鑒于此，本文界定不動產(chǎn)概念采用通說，即“不動產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動或雖可移動就會損害價值的物，⑩”以《擔(dān)保法》第92條規(guī)定，包括土地，房屋和林木等地上定著物。
二、物權(quán)法中的公示公信原則和登記的制度價值
公示公信原則是物權(quán)法的基本原則之一，也是設(shè)立、變更、終止物權(quán)所必須遵守的基本原則。所謂公示原則，物權(quán)變動行為需以法定公示方式進行才能生效的原則。所謂公信原則是指物權(quán)變動行為經(jīng)公示后，即使標(biāo)的物出讓人事實上無處分權(quán)經(jīng)公示的，善意出讓人基于對公示的信任，仍能取得物權(quán)的原則。⑾
物權(quán)的公示原則要求在動產(chǎn)的物權(quán)變動中，以占有標(biāo)的物為生效要件。不動產(chǎn)物權(quán)的變動，已完成登記為生效要件。這是采用了德國式的公示成立要件說。⑿由于物權(quán)是對世權(quán)是絕對權(quán)。其變動涉及的范圍大。不公示不足以明確財產(chǎn)歸屬，不公示不足以確保商品交換的安全和有效。正是基于保障交易安全的目的，設(shè)立物權(quán)的公示制度。
公信原則是公示原則的邏輯結(jié)果。物權(quán)變動公示的，即發(fā)生權(quán)利變動的效力，即使公示有瑕疵，善意受讓人也不負返還義務(wù)，只能由有過錯方的人承擔(dān)責(zé)任，在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中，商品的交換要求及時、可靠的將商品的物權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。因此，保護交易中的善意受讓人的利益，維持一個穩(wěn)定的經(jīng)濟秩序。保障交易安全成為更高層次上的立法與實踐追求。物權(quán)變動中的公信力與公示公信原則正反映了這樣一種價值取向。
物權(quán)的變動對動產(chǎn)大都采用占有為生效要件，而對于不動產(chǎn)各國一般都建立起獨立的不動產(chǎn)登記制度加以管理。
從歷史上看，以保障交易安全為目的的不動產(chǎn)登記制度，系以12世紀前后德國北部城市關(guān)于土地物權(quán)變動須記載與市政會議所掌管的都市公�。╯tadtbuch）上為其發(fā)端。其后不久，這一制度因德國大規(guī)模繼受羅馬法而與多數(shù)地方廢止，僅個別地方略有采行。至18世紀，由于形勢的需要，登記制度與普魯士和法國抵押權(quán)中重新復(fù)活。自此以后，登記制度遂與歐陸各國廣泛推行。法國抵押權(quán)之登記制度表明近代意義的不動產(chǎn)登記制度正式誕生。
登記由于其對象是具有社會重要意義的財產(chǎn)。在大陸法系中其地位和作用絕非無足輕重，在很大程度上，登記是民法中必不可少的部分。大陸法系民法有相當(dāng)數(shù)量的登記內(nèi)容。如法國民法典涉及抵押權(quán)登記的《登記簿的分布和登記員的責(zé)任》由8條，德國民法典《關(guān)于土地權(quán)利的一般規(guī)定》則有30條規(guī)定土地登記的，瑞士民法典在每一種不動產(chǎn)物權(quán)中配之以如何登記，可見。登記是民法尤其是物權(quán)法中必不可少的。
登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法，見物權(quán)變動事項等給予特定國家機關(guān)的薄冊上。從不動產(chǎn)物權(quán)的角度看登記的制度價值，大致有二：
一、 保障交易安全。這是設(shè)立不動產(chǎn)登記制度的初衷和最終落腳點，反映了不動產(chǎn)登記的高層次的價值追求。我們很難設(shè)想在一個缺乏登記制度經(jīng)濟和社會環(huán)境中的穩(wěn)定美好的生活。若沒有不動產(chǎn)的登記，很難說那些區(qū)有重要社會意義的財產(chǎn)究竟帶給我們的是幸福還是災(zāi)難。沒有法律確保的秩序，一切可能都不現(xiàn)實。
二、更能體現(xiàn)出不動產(chǎn)的“莊重”與社會價值。不動產(chǎn)不同于動產(chǎn)，應(yīng)該說他承載了更多的社會意義和社會價值，我們從價值范疇就能做出基本的判斷：不動產(chǎn)決非一般動產(chǎn)，他應(yīng)給與更大程度的關(guān)注與寵愛。這體現(xiàn)在物權(quán)的公示上就是動產(chǎn)已占有為要件，而不動產(chǎn)需經(jīng)過登記的繁瑣程序，只有這樣才夠莊重。
應(yīng)該說，不動產(chǎn)的登記制度與物權(quán)的公示公信制度原則上有著天然的契合點，那種天然的合拍使“不動產(chǎn)公示天然是登記”，登記一直是人們忠貞不渝的選擇。
正如王澤鑒先生指出的：“以登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動之公示手段，是人類法律生活之以項重大制度。登記制度為不動產(chǎn)交易提供了一個明確的基礎(chǔ)，是不動產(chǎn)物權(quán)變動的不以交付標(biāo)的物之占有為要件，在同一不動產(chǎn)上得成立多種用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。對于整個社會經(jīng)濟活動具有重大貢獻�！雹�
三、各國（地區(qū)）不動產(chǎn)登記機關(guān)立法例
不動產(chǎn)登記作為一項重要的物權(quán)公示手段，關(guān)于登記機關(guān)由各國制定專門不動產(chǎn)登記法或不動產(chǎn)登記法規(guī)或者在民法典中加以規(guī)定.下面是各國的立法例：
日本不動產(chǎn)登記法第8條第12項：“登記事務(wù)，以管轄不動產(chǎn)所在地的法務(wù)局，地方法務(wù)局。或其支局，派出所為登記所，而予以管轄�！翱梢�，日本不動產(chǎn)登記機關(guān)是性質(zhì)為司法行政機關(guān)的法務(wù)局，支局及派出所。
德國土地登記條例第1條第1款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿由地方法院（不動產(chǎn)登記局）統(tǒng)一掌管。不動產(chǎn)登記局對本區(qū)域內(nèi)的土地有管轄權(quán).”
在瑞士，依瑞士民法典及州法的規(guī)定，不動產(chǎn)登記機關(guān)通常為各州法院。
在英國，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權(quán)屬于登記的機構(gòu)，為“政府土地登記局”。這一機構(gòu)是英國現(xiàn)今統(tǒng)一從事不動產(chǎn)所有權(quán)的審查、確認、登記、發(fā)證及辦理過戶換證的部門。⒁
中國舊土地登記規(guī)則第4條第1款第1句就規(guī)定：“土地登記，由土地所在地之市縣地政機關(guān)辦理之�！�
在我國臺灣地區(qū)，依《土地法》第39條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記系由市縣地政機關(guān)辦理。具體言之，由臺灣市縣政府與轄區(qū)內(nèi)設(shè)置的專門的地政事務(wù)所，主辦不動產(chǎn)登記。
在我國香港，不動產(chǎn)登記系由專門的“田土注冊處”負責(zé)，行政上隸屬于香港注冊總署。
由上可見，關(guān)于不動產(chǎn)登記之主辦機關(guān)，現(xiàn)代各國（地區(qū)）的立法例大致有二:一是司法機關(guān)，二是隸屬于政府的專門的不動產(chǎn)登記局（大多稱為“土地登記局”）或“地政事務(wù)所”。并且無論是司法機關(guān)還是隸屬于政府機關(guān)的專門機構(gòu)都實行統(tǒng)一管轄登記，從而避免因分散管理而出現(xiàn)的混亂。
考察世界各地的不動產(chǎn)登記制度，可以發(fā)現(xiàn)，關(guān)于不動產(chǎn)登記機關(guān)有兩個規(guī)則性的特點：
一是不動產(chǎn)登記機關(guān)大致有二，司法機關(guān)和隸屬于政府的專門的不動產(chǎn)登記局，但一般是司法機關(guān)。在德國為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地管理局，在日本為司法行政機關(guān)法務(wù)局，地方法務(wù)局及其派出所;在瑞士為各州的地方法院。我國歷史上制定民法之初也曾用法院統(tǒng)一登記的體現(xiàn)，但還來因為民國時期法的混亂而改為行政機構(gòu)的地政局統(tǒng)一登記，此法用在我國臺灣至今。
二是登記機關(guān)的統(tǒng)一性，各國不動產(chǎn)要么由司法機關(guān)統(tǒng)一登記，要么由隸屬于政府的專門機構(gòu)進行登記，而不是多部門多頭執(zhí)政。
不動產(chǎn)登記機關(guān)的兩個特征是物權(quán)公示原則決定的，也很好的反應(yīng)了物權(quán)公示原則的要求。
四、設(shè)立不動產(chǎn)登記機關(guān)之原則
鑒于對歷史上和現(xiàn)代各國（地區(qū)）對不動產(chǎn)登記機關(guān)規(guī)定的考察，可以清晰的凸現(xiàn)幾條設(shè)立不動產(chǎn)機關(guān)的特點，這些特點也成為從法理和實踐中設(shè)立登記機關(guān)的原則。
一是登記機關(guān)的統(tǒng)一性原則。在國際上，從不動產(chǎn)登記機關(guān)的立法例看，如法國，日本、瑞士等無不如此。從法理上看，登記機關(guān)所統(tǒng)一是登記信息集中化，擁有詳備的不動產(chǎn)登記資料，利于查閱和辦理，節(jié)省了成本，提高了效率，能從根本上與市場經(jīng)濟的效率原則合拍。反之，登記機關(guān)的不統(tǒng)一必然造成麻煩。當(dāng)兩個或兩個以上的登記機關(guān)權(quán)力交叉重合時，不但會損害當(dāng)事人的利益，而且會擾亂正常的法律秩序。例如，抵押權(quán)因登記而成立，但如果兩個或多個登記機關(guān)都要求當(dāng)事人在自己的機關(guān)登記，那么就不但會增加當(dāng)事人的經(jīng)費開支，而且會造成抵押權(quán)（其他權(quán)利也一樣）的成立由多個時間標(biāo)準(zhǔn)而難以判斷其到底是何時成立的問題，如果當(dāng)事人是在其中一個部門進行了登記，這就造成了物權(quán)變動的法律基礎(chǔ)的互相沖突，最后的結(jié)果是“因為立法造成的司法環(huán)境”。如果此期間由第三人的權(quán)力納入登記，那么法律關(guān)系間更加混亂。
二是不動產(chǎn)登記機關(guān)一般是司法機關(guān)而不是行政機關(guān)。從立法例上說，不動產(chǎn)登記機關(guān)，在瑞士為各州的地方法院，在德國為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地管理局；在日本為司法行政機關(guān)法務(wù)局，地方法務(wù)局，及其派出所。司法機關(guān)是國際上常見的不動產(chǎn)登記機關(guān)。
從法理上說，首先，登機行為是一種程序司法行為或準(zhǔn)程序司法行為。檢討英、發(fā)、美、德、日、瑞士等不同法系國家的不動產(chǎn)登記制度，登記機關(guān)的職權(quán)范疇在性質(zhì)上都不承擔(dān)公法上政府管理監(jiān)督的職能，而是賦予給民事個體自由去行使，選擇，判斷，登記機關(guān)只是一個消極的確認和向社會公眾公示以達到物權(quán)變動公示原則要求的目的，這種行為不是行政行為而是司法行為。其次，因不動產(chǎn)物權(quán)登記直接決定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，利用登記信息最多的是訴訟機構(gòu)，仲裁機構(gòu)。故登記應(yīng)建立與司法機關(guān)的直接聯(lián)系。如在德國不動產(chǎn)物權(quán)登記的爭議直接進入訴訟程序，當(dāng)事人在此程序中已經(jīng)不必起訴，而是直接向上級法院上訴。我國歷史上制定民法之初也采用過法院統(tǒng)一登記做法。最后，司法機關(guān)作為登記機關(guān)節(jié)約了訴訟成本，充分利用不動產(chǎn)信息資源，同時提高了審判效率和經(jīng)濟生活效率。
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