[ 馬志星 ]——(2005-5-28) / 已閱25953次
總之，從國際經(jīng)驗和法理上均可說明不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)是司法機關(guān)而非行政機關(guān)。
關(guān)于設(shè)立不動產(chǎn)登記機關(guān)，到底是由民法典的物權(quán)編（或者物權(quán)法）來規(guī)定還是由特別制定的不動產(chǎn)登記法來規(guī)定，在立法例上并無一定之規(guī)。在德國民法、日本民法中和中國臺灣地區(qū)民法體系中，對這些問題由特別的土地登記法或不動產(chǎn)登記法來規(guī)定 ，但是瑞士民法典卻直接規(guī)定在民法典中。所以這要根據(jù)各國實踐的需要而定。
五、我國不動產(chǎn)登記機關(guān)現(xiàn)狀及物權(quán)立法中的改革建議
我國的現(xiàn)行法中至少有五種登記機關(guān)：土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局、工商局、證券管理部門，這是一種以財產(chǎn)的類別分別設(shè)立登記機關(guān)。登記制度的特點是登記與行政管理部門的設(shè)置和職權(quán)結(jié)合在一起。如土地由土地管理部門管理；土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進行；林木由林業(yè)管理部門管理，有關(guān)林木所有權(quán)的登記已在該部門進行；房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記亦在該部門進行。
中國在不動產(chǎn)登記上的“多部門登記”，“分級登記”“多頭執(zhí)政”，因登記機關(guān)分散，既不利于當(dāng)事人進行登記（如同一塊地山有林木，要在兩個機關(guān)登記），也不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記，且各個部門采用的登記程序和效力也不盡相同，給不動產(chǎn)交易帶來了不少障礙。使得登記成為一個社會成本頗高的環(huán)節(jié)和過程，翻蓋財產(chǎn)的流通設(shè)置，使不動產(chǎn)登記地籍資料缺乏統(tǒng)一性。
透視我國現(xiàn)存的不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)，尚屬房地產(chǎn)改革過渡性產(chǎn)物，屬于宏觀調(diào)控措施，在實際上仍屬于行政范疇。關(guān)于不動產(chǎn)登記存在著“多頭執(zhí)政”的局面，且各自依據(jù)的法律也不同。如擔(dān)保法第42條明確規(guī)定的不動產(chǎn)登記部門就有四個，而且這些部門都是有關(guān)不動產(chǎn)的行政部門，進行登記只有行政管理性，而沒有物權(quán)公示性，即司法性。
所以我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)的現(xiàn)狀特點有二：一是分散性，多部門登記，分級登記，多頭執(zhí)政：二是行政性，登記機關(guān)是隸屬于政府的行政機關(guān)，登記只有行政管理性。這兩大特點是與登記機關(guān)設(shè)立的原則大相徑庭的。在實踐中和法理中都是有問題的。因此在物權(quán)立法的改革中，不動產(chǎn)登記機關(guān)的改革也是勢在必行。
首先，中國的不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個必然的趨勢。而且將來的統(tǒng)一，必然是以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一，因為這是自羅馬法以來一切建立不動廠登記制度的市場經(jīng)濟國家和地區(qū)的共同做法。其理論依據(jù)是不動產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán)；非直接針對土地的不動產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)為基礎(chǔ)的。例如，在大陸法系國家，一般來說，獨立的房屋所有權(quán)必然建立在地上權(quán)之上�，F(xiàn)行體制中的不動產(chǎn)登記機關(guān)分散，而且紛紛試圖脫離土地登記制度而獨立的情況，即不合法理，也嚴重妨害了不動產(chǎn)市場經(jīng)濟體制的建立。
其次，中國的不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)設(shè)在縣級法院，由法院成立專門的登記庭辦理有關(guān)登記業(yè)務(wù)，在選擇中國的不動產(chǎn)登記機關(guān)時，有如下考慮：1。以建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門系統(tǒng)作為登記機關(guān)。雖然該系統(tǒng)目前擁有中國最為詳備的不動產(chǎn)登記資料，但該部門的登記是以房產(chǎn)登記為基準的登記，其內(nèi)容不但不能概括不動產(chǎn)的全部，而且更為重要的是它只能容納房產(chǎn)登記，而無法容納最為重要而且是基礎(chǔ)不動產(chǎn)性質(zhì)的土地登記；另外，該登記只涉及城鎮(zhèn)，輻射不到農(nóng)村。故以建設(shè)部門屬下的房地產(chǎn)登記（只有房產(chǎn)而無地產(chǎn)的登記）不能滿足物權(quán)公示的要求。2 �，F(xiàn)在屬于國土資源部的原土地管理部門的登記。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地，在范圍上可以滿足要求，而且中國臺灣地區(qū)不動產(chǎn)登記就是以不動產(chǎn)登記為基礎(chǔ)的。從法理上說，土地登記制度也可以覆蓋全部不動產(chǎn)登記。但由于中國土地制度恢復(fù)較晚，其地籍資料不太完善，由于部門利益的關(guān)系， 將不動產(chǎn)登記納入土地登記的做法將遭到房產(chǎn)登記和林業(yè)登記等部門的反對。
鑒于以上考慮，將不動產(chǎn)登記機關(guān)確定為法院，并進一步確定為縣級法院另設(shè)專門的登記庭，使中國的不動產(chǎn)登記直接與國際上最常見的司法機關(guān)登記相統(tǒng)一。有關(guān)不動產(chǎn)信息的查詢可采用雙重數(shù)據(jù)庫查詢子系統(tǒng)。即一套通用來供社會大眾查詢某財產(chǎn)的法定歸屬人，便于保證交易信息安全；另一套只對司法行政機關(guān)開放，用來供有關(guān)機關(guān)查詢某人所屬的財產(chǎn)，私人無權(quán)查詢。這樣既保證了個人隱私不被公眾知曉，又便于相關(guān)的司法機關(guān)及行政機關(guān)工作。
在我國物權(quán)立法中由法院辦理不動產(chǎn)登記，勢必會影響一些行政機關(guān)的既得利益，遭到他們的反對。但此項改革不僅在物權(quán)法，民法領(lǐng)域舉足輕重，而且也將大大提高法院司法系統(tǒng)的政治地位，可能會減少很多略顯微弱的法院面對強大的行政機關(guān)時的尷尬。
參考書目：
孫憲忠《論不動產(chǎn)的登記》載《中國法學(xué)》1996年第5期、《德國當(dāng)代物權(quán)法》、《論物權(quán)法》
王利明《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》
梁慧星《物權(quán)法》《中國物權(quán)法草案建議稿》
謝在全《物權(quán)法》
王澤鑒《民法物權(quán)總論》
史尚寬《物權(quán)法論》
高富平《物權(quán)法原論》
引注：
①周丹著：«羅馬法原論»，商務(wù)印書館，1996年版第283頁；
②法國民法典第90，94條；日本民法典第85，86條；意大利民法典第812，813條；我國舊民法第66條。
③法國民法典第二編第一節(jié)的規(guī)定，即517—526條，尤其是526條更能表現(xiàn)其不動產(chǎn)的性質(zhì)，規(guī)定了不動產(chǎn)上的用益物權(quán)，地役權(quán)甚至是訴權(quán)均可。
④參見德國民法典。
⑤孫憲忠著：«德國當(dāng)代物權(quán)法»，法律出版社1997年版，第7，8頁。
⑥尹田著：«法國物權(quán)法»，法律出版社，1998年版，第86頁。
⑦參見范牧野譯«拿破侖法典»，延邊人民出版社，第113頁。
⑧梁慧星主編：«中國物權(quán)法草案建議稿»第11條，中國法制出版社。
⑨參見法國民法典。
⑩張俊浩主編：«民法學(xué)原理»，中國政法大學(xué)出版社，2000年版第371頁。
⑾張俊浩主編：«民法學(xué)原理»，中國政法大學(xué)出版社，2000年版第405，407頁。
⑿梁慧星主編：«物權(quán)法»法律出版社1997年版，第73頁。
⒀王澤鑒著：«民法物權(quán)»臺灣三民書局1996年版第75，76頁。
⒁參見中國土地制度專家代表團《英國土地制度考察報告》載《調(diào)查與探索》1989年第7期。
作者單位：北京市崇文區(qū)人民法院 100075
聯(lián)系方式：mzxmail@sohu.com
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