[ 翟峰 ]——(2023-1-28) / 已閱5737次
例如，我國各地有必要通過其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理法規(guī)的制定，針對⑴本地政府持有公共租賃住房房源現(xiàn)狀、后續(xù)維護、更新改造及管理等方面需要投入大量人力、物力和財力；⑵相對其省域范疇內(nèi)的部分城市雖有公共租賃住房管理辦法，但從省域范疇內(nèi)層面上來看還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)；⑶公共租賃住房的資格審核和后續(xù)管理，將是一項非常復(fù)雜的工程和各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，缺乏統(tǒng)一的約束性等上述問題，有必要通過制定其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理的地方性法規(guī)，以期切實解決上述本省域范疇內(nèi)公共租賃住房法制管理制度相對滯后問題。
此外，制定省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理的地方性法規(guī)，還有利通過完善其相關(guān)管理法治制度，確保其通過公平合理分配公共租賃住房而逐步達到既解決中等偏下收入家庭的住房困難問題，又實現(xiàn)合理遏制部分城市房價過快上漲的目標(biāo)。
例如，針對近年來我國一些城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工以及外來務(wù)工人員的住房困難問題，通過省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理的地方性法規(guī)的及時制定，依法規(guī)范并促進其加快發(fā)展和大幅度增加公共租賃住房供應(yīng)，以便在逐步解決中等偏下收入家庭的住房困難問題的同時，也做到進一步貫徹落實好多年來國務(wù)院先后下發(fā)的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》等相關(guān)文件，從而使我國各地省域范疇內(nèi)的大中城市，特別是房價過高、上漲過快的城市的房地產(chǎn)市場，能夠得以平穩(wěn)、健康發(fā)展。
為此，我國各地有必要在充分總結(jié)近幾年其省域范疇內(nèi)建立和完善各大中城市多層次、全覆蓋的住房保障和供應(yīng)體系取得的較好成績，以及在汲取外地發(fā)展公共租賃住房經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實際情況，盡快制定規(guī)范其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理工作的地方性法規(guī)，以促使其包括廉租住房和公共租賃住房在內(nèi)的住房保障政策體系架構(gòu)能夠進一步地盡快形成和完善。
其四、制定省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理的地方性法規(guī)，有利依法規(guī)范公共租賃房所具有的公共物品屬性。
公共租賃房在計劃經(jīng)濟時期又叫公房，即由政府統(tǒng)一建設(shè)和分配的住房。
我國向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變以來，逐步取消了政府統(tǒng)一分配住房，采取了住房貨幣化的政策，公房建設(shè)基本結(jié)束，群眾住房主要由市場供求決定。
然而，住房由市場決定，并沒有從根本上解決群眾住房難的問題，公房在社會中仍然具有不可替代的地位和作用。
若歸納，筆者認為城市公共租賃住房這種公房在社會中的不可替代性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
一是城市公共租賃住房在對財產(chǎn)性占有住房的限制方面具有不可替代性。住房是生活必需品，但在市場經(jīng)濟社會又是一種昂貴的商品。
住房商品的可使用、可轉(zhuǎn)讓、可保值性，使其具備了社會財產(chǎn)的特征。
而住房一旦成為財產(chǎn)，它就會被當(dāng)成一般等價物進行比較。
如當(dāng)其保值性高于銀行利率，人們就會減少銀行儲蓄而儲備房產(chǎn)。而當(dāng)銀行儲蓄收益高于財產(chǎn)性占有的收益時，人們就會拋出房產(chǎn)，從而弱化房產(chǎn)的實用性。
顯然，住房的財產(chǎn)性占有違背了建設(shè)住房的本來目的。
對于這一負面影響，目前世界各國除了開征房產(chǎn)稅外，還通過政府興建公房的形式進行遏制。
而作為公房產(chǎn)權(quán)的公共租賃房的公有性，因其不可能被虛擬性占有，因而有利實現(xiàn)政府的實用性目標(biāo)。
二是城市公共租賃住房在對防止住房高成本產(chǎn)生的壟斷方面具有不可替代性。
也就是說，作為城市公共租賃住房的公房建設(shè)，有助于防止住房高成本產(chǎn)生的壟斷。
因為，商品住房建設(shè)一般皆需要投入較高的成本，而其房產(chǎn)實體形成后一般又不輕易拆遷，這就在客觀上形成了房產(chǎn)壟斷。
房產(chǎn)壟斷會影響國家的經(jīng)濟建設(shè)以及國民經(jīng)濟布局。
目前國家主要靠城市規(guī)劃保證住房建設(shè)的合理性，同時為了防止住房壟斷對國民經(jīng)濟的影響，即要建設(shè)一批由國家直接控制的公房，特別是公共租賃住房。
這些公房一般建在有關(guān)國家經(jīng)濟戰(zhàn)略的重要地帶，如大中型城市、工礦集中區(qū)等，因而在一定程度上有助于防止住房高成本產(chǎn)生的壟斷。
三是城市公共租賃住房在對國家根據(jù)土地稀缺的國情決定對公房的供給方面具有不可替代性。
住房建設(shè)需要占用土地，在土地資源有限的情況下，國家不可能占用大量的土地建設(shè)住房。尤其是在我國人多地少的情況下，國家需要對土地的合理使用作出規(guī)定，使農(nóng)業(yè)用地和非農(nóng)業(yè)用地保持合理的比例關(guān)系。
我國為了保證糧食安全，明確規(guī)定耕地面積必須保持18億畝，這是不可逾越的紅線。然而，隨著城鎮(zhèn)化的推進，仍需要占用不少土地，因而我國土地利用存在稀缺性的硬約束。因此，國家必須對住房用地進行適當(dāng)控制，不允許跨越18億畝紅線建住房，不允許住房面積標(biāo)準(zhǔn)過高⑺。
根據(jù)市場對住房的調(diào)節(jié)存在的這一定的局限性，國家即需要通過集中興建公房、特別是通過集中興建公共租賃住房來彌補住房供給的不足。
其五、制定省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理的地方性法規(guī)，有利為公共租賃房建設(shè)促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展提供一定的法制保障。
由于公共租賃房具有社會保障作用、對投資品的供給和消費具有拉動作用、對縮小社會收入差距還具有平衡作用，因而有利為公共租賃房建設(shè)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會重大發(fā)展的影響而提供一定的法制保障。
我們知道，在市場經(jīng)濟社會，由于自然資源稟賦以及人與人能力之間的差異和經(jīng)濟社會發(fā)展所具有的不均衡性，從而造成了人與人之間收益分配上的巨大差別性。
而這種差別性主要又體現(xiàn)在其基本需求上，即不少家庭由于支付能力不足而買不起住房。然而，由于政府提供的公共租賃房具有租金穩(wěn)定、價格低廉、方便調(diào)控等優(yōu)勢，因而受到社會的普遍歡迎。例如，目前世界各國由政府提供的保障房(含公共租賃房)占20%左右，從而對維護社會穩(wěn)定起到了積極作用。
另則，由于建設(shè)公共租賃房有助于拉動當(dāng)?shù)毓┙o和需求，因而政府對建設(shè)公共租賃房的投資，即有利直接拉動這個領(lǐng)域內(nèi)的供給，因而使其社會需求，在一定程度上得到滿足。
再如，政府近幾年對保障房的投資，在有效增加住房供給和滿足群眾住房需求的同時，也拉動了鋼鐵、水泥等建材的生產(chǎn)和消費。
特別值得一提的是，公共租賃房的分配還有助于平衡社會的收入差距。
如我國政府針對城市居民收入有一定差距，而這種收入差距又導(dǎo)致了住房占有的巨大差異的這一現(xiàn)狀，通過投資建設(shè)公共租賃房而使一部分城市中低收入者以低于市場租金的價格入住，這就在一定程度上彌補了他們收入上的差距。
而從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，政府對低收入者購房的支持，往往采取低于市場的價格出售公共租賃房的方式，這在較大程度上保護了低收入者的利益。
正因公共租賃房在上述社會保障方面，對投資品的供給和消費的拉動方面，以及對縮小社會收入差距的平衡方面具有一定的積極作用，因而我國各地通過制定其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理的地方性法規(guī)，就是為規(guī)范和加快當(dāng)?shù)毓沧赓U房建設(shè)，從而為促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會的加快發(fā)展，而提供了一定的法制保障。
二、省域城市公共租賃住房立法之重點
既然我們已基本明確了制定省域范疇內(nèi)城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)的必要性及其體現(xiàn)出來的意義，那么，即應(yīng)對我國各地在國家大政方針指導(dǎo)下結(jié)合本地實際制定省域范疇內(nèi)城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)的重點有必要作一探析。
對此，筆者在深入調(diào)研和對相關(guān)法律法規(guī)及其政策一定程度研究的基礎(chǔ)上認為，我國各地省域范疇內(nèi)城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)的制定，有必要突出以下十個方面的重點：
第一、在其主要內(nèi)容設(shè)置上有必要突出公平性和統(tǒng)一性。
即為確保保障性住房對象資格認定、配租的公平性、統(tǒng)一性，我國各地省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)對公共租賃住房的申請對象的收入認定、資格認定等，都有必要參照本地城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房管理相關(guān)政策中規(guī)定的程序執(zhí)行。
同時，應(yīng)確定本省域范疇內(nèi)的城市政府產(chǎn)權(quán)的共租賃住房主要面對城市中等偏下收入住房困難家庭，并逐步解決新就業(yè)職工和新畢業(yè)的大學(xué)生和外地來本地務(wù)工人員的住房困難，租金則執(zhí)行政府定價。
而其大中型企業(yè)、勞動密集型企業(yè)建設(shè)的共租賃住房，主要應(yīng)解決本省域范疇內(nèi)的城市內(nèi)各相關(guān)單位住房困難職工的住房問題，而其租金不得高于本省域范疇內(nèi)城市政府定價。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、社會投資機構(gòu)建設(shè)的公共租賃住房，其供應(yīng)對象亦應(yīng)參照本地城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房管理相關(guān)政策中規(guī)定的程序執(zhí)行。其租金可依據(jù)本省域范疇內(nèi)城市政府定價適當(dāng)上浮。建議其上浮幅度一般不高于20%的基本工作思路。
第二、在其立法的主旨和依據(jù)上有必要突出保障性和公益性。
即我國各地省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)的制定，有必要在設(shè)置總則、房源籌集、配租管理、租賃管理、監(jiān)督管理、附則等篇章的基礎(chǔ)上，將其立法的主旨和依據(jù)在其總則中明確為：
為完善本省域范疇內(nèi)城市分層次住房保障供應(yīng)體系，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，即應(yīng)積極發(fā)展以城市公共租賃住房建設(shè)和管理為主的公益性保障房，并作為城市滿足部分中低收入住房困難家庭住房需求的主要渠道。
為此，我國各地省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)的制定，即應(yīng)根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》等相關(guān)文件之規(guī)定，結(jié)合本省域范疇內(nèi)的城市保障性住房建設(shè)的實際，制定其省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)。
同時，我國各地制定省域范疇內(nèi)的城市公共租賃住房管理地方性法規(guī)時，還有必要在其總則中明確規(guī)定：
本省域范疇內(nèi)的城市行政區(qū)域內(nèi)公共租賃住房的建設(shè)、分配、管理適用本法規(guī)。
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