[ 陳召利 ]——(2007-5-25) / 已閱55872次
從目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的來(lái)源上看，可能由目標(biāo)房地產(chǎn)公司第一手開(kāi)發(fā)，未經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓程序；也可能由目標(biāo)房地產(chǎn)公司從其他方處受讓所得。在第一種情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)由目標(biāo)房地產(chǎn)公司設(shè)立，其上所存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為簡(jiǎn)單，股權(quán)受讓方的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。在第二種情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓和變更，原轉(zhuǎn)讓方與受讓方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)的合法性、轉(zhuǎn)讓行為的法律效力等因素都具有很大的不確定性，股權(quán)受讓方的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。但不論在哪種情況下，股權(quán)受讓方均應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，做好風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。
如前所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性的關(guān)鍵在于：目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目否權(quán)屬清晰、有沒(méi)有瑕疵或其他隱患，尤其是目標(biāo)公司從他人處受讓而得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須辦理完一切法定手續(xù)。即目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目合法取得了國(guó)有土地使用權(quán)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)。首先，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不僅要簽訂了《國(guó)有土地出讓合同》，還必須依法辦理了土地使用權(quán)的登記手續(xù)，非經(jīng)依法登記，則房地產(chǎn)項(xiàng)目公司尚未取得土地使用權(quán)。其次，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第十四條、第十七條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)�！狈康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司是否取得土地使用權(quán)，不僅要看《國(guó)有土地使用證》，還應(yīng)該核實(shí)國(guó)有土地使用證記載的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿是否一致，如不一致，應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還必須符合我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，如：1. “以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。” 2. “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。”即處于開(kāi)發(fā)不同階段的地上建筑物（包括在建、停建、緩建、已建成但尚未銷(xiāo)售的、已銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目）已經(jīng)辦理了合法的批準(zhǔn)手續(xù)，即已獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證等。
（二）《物權(quán)法》的拆遷補(bǔ)償制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往離不開(kāi)房屋拆遷。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十二條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人�！币虼�，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司仍可能面臨拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)，“拆遷難”成為普遍問(wèn)題。隨著《物權(quán)法》的正式實(shí)施，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該更為謹(jǐn)慎，對(duì)其法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有更為充分的評(píng)估。
我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條、第一百四十八條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”�！敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金�！庇纱丝梢�(jiàn)，我國(guó)物權(quán)法更加嚴(yán)格地限制了征收條件，細(xì)化了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這必將使我國(guó)現(xiàn)行的征收拆遷補(bǔ)償制度發(fā)生顛覆性的變化，無(wú)疑會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，同時(shí)有可能延緩拆遷的進(jìn)度進(jìn)而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度。
（三）《物權(quán)法》的相鄰關(guān)系制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
隨著城市化的發(fā)展，在現(xiàn)代都市，建筑物的通風(fēng)、采光和日照問(wèn)題日益成為社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題之一。由于城市土地價(jià)值的提升，導(dǎo)致建筑物之間的距離比過(guò)去縮小，高層建筑進(jìn)一步普及，這些變化使得建筑物相鄰關(guān)系的糾紛日益增多，尤其是在通風(fēng)、采光和日照等方面的矛盾越來(lái)越多。因此，我國(guó)《物權(quán)法》在《民法通則》的基礎(chǔ)上專(zhuān)設(shè)一章規(guī)定了相鄰關(guān)系制度，并對(duì)通風(fēng)、采光和日照的問(wèn)題作了明文規(guī)定，其第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照�！�
根據(jù)上述法律規(guī)定，新建的建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，即使取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導(dǎo)致鄰近建筑物的通風(fēng)、采光和日照沒(méi)有達(dá)到規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為給鄰近住戶(hù)造成了生活上的妨礙，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這要求投資者在審查房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，與鄰近的建筑保持一定的距離和適當(dāng)?shù)母叨�，以免妨礙相鄰建筑的通風(fēng)、采光和日照，為日后發(fā)生不必要的糾紛與經(jīng)濟(jì)損失埋下隱患。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中已經(jīng)與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾十分緊張時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人就需要慎重考慮，因?yàn)檫@些矛盾的存在可能會(huì)造成工期大大延期，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。
（四）《物權(quán)法》的建設(shè)用地使用權(quán)制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，對(duì)土地的需求量越來(lái)越大，土地分層次利用的問(wèn)題也日益突出。但是，在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)對(duì)土地分層次利用進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)，同一宗土地上只能存在一個(gè)土地使用權(quán)，這使得現(xiàn)實(shí)中一些專(zhuān)門(mén)利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)變得不明確，相關(guān)設(shè)施的權(quán)利人的權(quán)利也得不到確認(rèn)與保護(hù)。
我國(guó)《物權(quán)法》第一百三十六條專(zhuān)門(mén)就土地分層次利用加以規(guī)范，“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。這就要求，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)必須界定每一建設(shè)用地使用權(quán)具體占用的空間，即標(biāo)明建設(shè)用地占用的面積和四至，建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施的高度和深度，使建設(shè)用地使用權(quán)人行使權(quán)利的范圍得以確定。比如，同一塊土地地下10米至地上70米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建寫(xiě)宇樓；地下20米至40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建一地下商場(chǎng)。在分層出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務(wù)是相同的，只不過(guò)其使用權(quán)所占用的空間范圍有所區(qū)別。
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