[ 陳召利 ]——(2007-5-25) / 已閱55871次
因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)必須特別注意房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間是否符合其房地產(chǎn)開發(fā)的需要,建設(shè)用地使用權(quán)受讓后是不能隨意改變的,以免無法滿足投資需求而產(chǎn)生不必要的損失。
(五)《物權(quán)法》的擔(dān)保物權(quán)制度對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
我國《物權(quán)法》在《擔(dān)保法》的基礎(chǔ)上,根據(jù)實(shí)踐中出現(xiàn)的一些情況、新問題,充分吸收國外擔(dān)保物權(quán)立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),對擔(dān)保物權(quán)制度作了補(bǔ)充、修改和完善,擴(kuò)大了可擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍,實(shí)現(xiàn)了從“依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)”到“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)均可設(shè)定抵押”的轉(zhuǎn)變并增加了浮動抵押、基金份額質(zhì)押、應(yīng)收帳款質(zhì)押、最高額質(zhì)押等規(guī)定。
上述法律規(guī)定一方面大大拓寬了企業(yè)的融資渠道,另一方面也為企業(yè)并購正確判斷企業(yè)資產(chǎn)增添了較大障礙。在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中,為了清楚地判斷股權(quán)的價(jià)值,股權(quán)受讓方必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)有比較充分的了解。除了了解目標(biāo)房地產(chǎn)公司的有形資產(chǎn)和負(fù)債,還必須判斷目標(biāo)公司是否存在或有債務(wù),即是否存在對外擔(dān)保。因擔(dān)保物權(quán)如欲發(fā)生法律效力或者對抗第三人的效力,必須辦理登記,這就要求股權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)到相關(guān)登記主管部門查詢核實(shí),如目標(biāo)房地產(chǎn)公司所在地的房地產(chǎn)管理部門、國有土地管理部門、工商行政管理部門、交通運(yùn)輸工具管理部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)、信貸征信機(jī)構(gòu)等等。只有在上述部門仔細(xì)核實(shí)相關(guān)真實(shí)情況,才可能最大程度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、律師在預(yù)防和控制法律風(fēng)險(xiǎn)方面的作用。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓都是較為復(fù)雜、實(shí)踐中也引起較多糾紛的問題,專業(yè)律師接受股權(quán)受讓方的委托后,可結(jié)合上述法律分析,在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的不同階段發(fā)揮不同作用。
(一)前期盡職調(diào)查階段。
在此階段,律師的調(diào)查工作主要圍繞目標(biāo)公司和目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目,調(diào)查對象是一切可能影響股權(quán)受讓方潛在利益的因素。
首先,應(yīng)對目標(biāo)房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評估,包括公司的基本資料(如公司章程、年檢報(bào)告、股東信息);財(cái)務(wù)、稅收狀況、股東出資情況;對外簽署的合同及其執(zhí)行情況;對外擔(dān)保情況、對外債權(quán)債務(wù)關(guān)系;房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)等級、其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營狀況等。
其次,應(yīng)著重針對目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身進(jìn)行調(diào)查,這是是否進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決定因素,也是律師對目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)揮控制作用的最主要的階段。因?yàn)楣竟蓹?quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)還可以通過合同條款加以約束,但目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)只能依靠調(diào)查結(jié)果進(jìn)行判斷,因而在此階段對目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查更有意義。律師應(yīng)結(jié)合我國法律規(guī)定及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),審查與項(xiàng)目有關(guān)的各類合同和審批文件,并充分考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn),對土地使用權(quán)的取得方式及其合法性;項(xiàng)目用地的性質(zhì)、占用空間、使用年限、項(xiàng)目的功能和土地用途是否符合受讓方的投資需求(若不符合需求可否依法變更);項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度情況(是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn));相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦好(項(xiàng)目開發(fā)的真正主體與審批文件中的主體是否一致、實(shí)際建設(shè)的項(xiàng)目與審批的項(xiàng)目是否一致);項(xiàng)目規(guī)劃是否合理、有無存在超規(guī)劃的情況;項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用的可能性;目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是否存在對外債務(wù)(如工程款)、房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無瑕疵(如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有它項(xiàng)權(quán)利的登記、是否被國家權(quán)力部門查封、是否對外提供擔(dān)保以及擔(dān)保范圍);項(xiàng)目的相鄰關(guān)系是否存在潛在危機(jī)(如因采光權(quán)、光污染、建設(shè)工地噪音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟,導(dǎo)致工期拖延和經(jīng)濟(jì)賠償雙重?fù)p失)等因素綜合考慮,以供股權(quán)受讓方?jīng)Q定是否收購時(shí)參考。
(二)合同簽訂階段。
合同簽訂是法律關(guān)系確立和合同履行的基礎(chǔ),較之合同履行更為重要。在此階段,律師的工作主要是針對潛在風(fēng)險(xiǎn)起草、修改和審查合同,這里的合同僅指“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”而非房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有:(1)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱(姓名)、住所。(2)聲明與保證;(3)項(xiàng)目概況(包括:座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等)。(4)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì),取得方式及使用期限。(5)項(xiàng)目現(xiàn)狀: A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù),并列明取得的批文; B、項(xiàng)目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀(停建、緩建); C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況。(6)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的;(7)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及支付時(shí)間和方式;(8)公司股權(quán)的交割時(shí)間及方式;(9)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過渡期間的權(quán)利行使及責(zé)任;(10)合同的變更與解除;(11)違約責(zé)任;(12)爭議解決方式。
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