[ 陳召利 ]——(2009-5-13) / 已閱28246次
無錫市商品房買賣合同備案注銷的注意事項(xiàng)
陳召利
根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)辦理網(wǎng)上登記備案。在無錫市，買賣雙方應(yīng)通過無錫市房地產(chǎn)市場信息管理平臺簽訂商品房買賣合同，合同一經(jīng)打印就表示備案完成。因此，商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案可以說簡單易行。
但是，買賣雙方一旦因故解除合同需要辦理商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案注銷手續(xù)，則并非那么簡單易行。根據(jù)無錫市房產(chǎn)管理局的現(xiàn)行規(guī)定，并非買賣雙方一致同意解除合同，即可直接申請辦理網(wǎng)上登記備案注銷手續(xù)。如果出現(xiàn)下列情形的，無錫市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處將不會直接受理買賣雙方的備案注銷申請：
（1）商品房竣工滿一年或者已辦理了商品房初始登記的；
（2）購房人有3套以上的房屋，包括經(jīng)登記備案的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房。
（3）買方已婚但配偶沒有共同辦理的。即使商品房買賣合同僅由購房人一人簽訂，商品房買賣合同網(wǎng)上 登記備案注銷登記手續(xù)仍需要購房人及其配偶的共同配合辦理。
上述規(guī)定是否合理姑且不論，但在廢止前必須執(zhí)行，因?yàn)閹缀鯖]有開發(fā)商愿意因?yàn)榇祟愂虑槠鹪V行政機(jī)關(guān)。那么，無錫市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處不直接受理，是否意味著買賣雙方無法辦理備案注銷手續(xù)？答案當(dāng)然是否定的。上述情形下，買賣雙方可以根據(jù)合同約定向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解或者判決解除合同，并經(jīng)人民法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書，無錫市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處將會當(dāng)場受理并辦結(jié)。合同注銷48小時后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方能在網(wǎng)上銷售簽訂合同并登記備案。合同注銷48小時內(nèi)，可以從房地產(chǎn)市場網(wǎng)的樓盤表中查看到該套處于待售狀態(tài)。關(guān)于爭議解決機(jī)構(gòu)的選擇，我們建議開發(fā)商選擇向房屋所在地人民法院提起訴訟而不選擇仲裁。因?yàn)�，一方面，人民法院在送達(dá)民事調(diào)解書時可以同時出具協(xié)助執(zhí)行通知書，節(jié)省時間。否則，雙方當(dāng)事人在收到仲裁裁決書后還必需向人民法院申請執(zhí)行，費(fèi)時費(fèi)力。另一方面，目前仲裁費(fèi)用比訴訟費(fèi)用要高得多，選擇訴訟方式也節(jié)約成本。
合同網(wǎng)上登記備案注銷需提交下列材料：（一）合同網(wǎng)上登記備案注銷申請書（有抵押的還需提供抵押權(quán)人同意注銷的證明）；（二）購房人身份證明、婚姻狀況證明[申請人為單位的，提交營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）授權(quán)委托書、代理人身份證明]；（三）所有的買賣合同（有備案證明的還需提交備案證明）；（四）注銷原因文件；（五）承辦機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要的其它材料。例如，如果商品房位于無錫新區(qū)，還需提供無錫新區(qū)房產(chǎn)管理局出具該處房屋未辦理初始登記，無查封、抵押等限制情況證明（原件）。注意，此證明當(dāng)日有效，必須在準(zhǔn)備好備案注銷的其他資料后再辦理此證明并當(dāng)天遞交注銷申請，否則逾期作廢。
作者按：目前，無錫市關(guān)于商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案注銷的相關(guān)規(guī)定均不對外公開，具體內(nèi)容只知一鱗半爪。在查詢相關(guān)資料時，看到無錫市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處管建平處長曾于2007年在《中國房地產(chǎn)》發(fā)表的一篇文章，比較詳細(xì)地介紹無錫市商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案注銷的相關(guān)規(guī)定，附錄如下，供參考。
商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案的注銷
作者：管建平 單位：無錫市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處
商品房買賣合同管理是當(dāng)前房地產(chǎn)市場和房屋權(quán)屬登記管理中的一個突出問題。根據(jù)實(shí)際需要，一些城市實(shí)施了相應(yīng)的商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案制度，但對商品房買賣合同的網(wǎng)上登記備案注銷(以下簡稱合同注銷)的認(rèn)識尚不夠深入和統(tǒng)一，以致各地的具體操作程序差異較大。為此，很有必要對此進(jìn)行深入的研討。
一、合同注銷管理的重要性
隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，商品房買賣合同的訂立、變更和解除日趨頻繁，少數(shù)購房者因無力繼續(xù)支付房款、對所購房不滿意、履行合同發(fā)生糾紛等，需要變更、解除合同去解決矛盾。同時，也不排除一些炒房者通過變更、解除商品房買賣合同去牟利。因目前尚未形成嚴(yán)格的商品房合同注銷管理制度，加上房產(chǎn)交易信息不對稱，導(dǎo)致商品房合同變更、解除無章可循，秩序混亂，糾紛時有發(fā)生。同時，由于商品房合同的訂立、變更、解除與房屋權(quán)屬登記關(guān)聯(lián)密切，是權(quán)屬登記的必要前提，在上位法規(guī)定不具體的情況下，無論行政管理部門還是社會各界，都亟待頒布實(shí)施相對嚴(yán)密又便于操作的商品房合同訂立、變更和注銷的管理規(guī)定。因此，研究商品房合同網(wǎng)上登記備案注銷已成為當(dāng)前具有現(xiàn)實(shí)意義的重要課題。
(一)加強(qiáng)商品房合同注銷管理，有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
商品房買賣合同不同于其他商品合同，有其特殊性。1．履行周期長。同樣是商品，普通商品的合同簽訂后，錢貨兩訖，即告履行完畢。而商品房，特別是期房，由于建造周期長，從合同簽訂至交付使用，存在 l一3年的等待期。2．可變因素多。商品房合同簽訂后，因商品房自身的可變性，待到交付使用時，經(jīng)常與預(yù)售合同相異，例如資金匱乏，導(dǎo)致房屋不能按期交付；開發(fā)商“先抵后賣”、重復(fù)出售，導(dǎo)致合同糾紛；設(shè)計(jì)或建造發(fā)生改變，導(dǎo)致面積、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)型、房款變化，等等。3．約定的復(fù)雜性。商品房買賣合同的內(nèi)容復(fù)雜，條款多、專業(yè)性強(qiáng)、選擇性較大，購房者一般只注意面積、金額，許多不會填寫付款方式、面積誤差、違約責(zé)任等條款，少數(shù)開發(fā)商誠信缺損，在填寫合同時，故意選擇有利于自己的處理方式，誤導(dǎo)、蒙騙購房者。
由于商品房合同的特殊性，一些開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)利用其特殊性進(jìn)行惡意操作，或囤積房源，或哄抬房價(jià)，或通過變更、解除合同亂收費(fèi)用，或造成合同糾紛，讓購房者吃啞巴虧，嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序。通過加強(qiáng)商品房合同注銷管理，利用行政管理與社會監(jiān)督相結(jié)合的辦法，為開發(fā)商搭建誠信平臺，規(guī)范操作，使商品房從合同簽訂之日起，就納入管理軌道，向社會公開合同訂立、變更和解除信息，以利于進(jìn)一步規(guī)范市場秩序。
(二)加強(qiáng)商品房合同注銷管理，有利于進(jìn)一步完善預(yù)售商品房監(jiān)管機(jī)制
商品房預(yù)售是一種附帶期限的交易行為，買賣雙方在合同中約定一個期限，把它作為雙方權(quán)利義務(wù)的法律效力的產(chǎn)生、變更或滅失的依據(jù)。正因?yàn)槿绱�，國家必須對商品房預(yù)售合同進(jìn)行強(qiáng)制性管理，這就是國家干預(yù)。
在實(shí)施國家干預(yù)中，商品房合同登記備案是必需的重要手段。合同一旦登記備案，就受到法律保護(hù)，可以對抗第三人。但是，有些合同會發(fā)生變更、解除，這就要求在管理中做相應(yīng)的延續(xù)性、規(guī)范性的調(diào)整，以維護(hù)合同的公正性和嚴(yán)肅性。預(yù)售商品房買賣合同作為財(cái)產(chǎn)性合同，其訂立、變更和解除，作為一種民事法律行為，只要當(dāng)事人達(dá)成的協(xié)議依法成立或解除，就要履行登記手續(xù)，才能對當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力并享有相應(yīng)的權(quán)利與義務(wù)。只有這樣，才能對預(yù)售商品房實(shí)施更為完善的監(jiān)管。目前，對預(yù)售商品房的監(jiān)管手段發(fā)生了重要的變化，從原有的紙質(zhì)合同登記備案發(fā)展到網(wǎng)上登記備案，信息更為公開透明，使合同具備更多的公示性，這也是完善預(yù)售商品房監(jiān)管機(jī)制的具體表現(xiàn)。
完善預(yù)售商品房的網(wǎng)上登記備案制度，及時調(diào)整商品房網(wǎng)上交易信息，有利于切實(shí)保護(hù)購房者的利益。一方面為購房者提供實(shí)時信息，使其不致于受騙上當(dāng)；另一方面公示銷售信息，不致于使所購房屋被再售或抵押。如購房者因虛假信息受到損害，還可通過相應(yīng)的制度監(jiān)管或法律途徑“討個說法”。
(三)加強(qiáng)商品房合同注銷管理，有利于進(jìn)一步強(qiáng)化房屋權(quán)屬登記管理
一般來說，房屋權(quán)屬登記管理是對已形成產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行登記管理，對末形成產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行備案登記管理。商品房存在期房和現(xiàn)房兩種形態(tài)，對現(xiàn)房的權(quán)屬登記管理目前已形成較為完整的管理制度，現(xiàn)在需要討論的是對期房的權(quán)屬登記管理。
自1994年起，對預(yù)售商品房國家出臺了一些管理辦法，但無專門規(guī)定。如《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案”。國務(wù)院國辦發(fā) (2005)26號文《切實(shí)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為》規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為”。江蘇省人民政府蘇政辦發(fā)(2005)55號文也規(guī)定：“房產(chǎn)主管部門要加強(qiáng)商品房預(yù)售、登記發(fā)證工作的集中管理，全面實(shí)施商品房銷售網(wǎng)上登記備案制度”。《無錫市商品房銷售管理實(shí)施細(xì)則》則明確了在申請商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，預(yù)售當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要解除商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)持取得備案證明的書面合同，解除合同的書面協(xié)議和其他規(guī)定的登記材料，向房屋登記機(jī)構(gòu)辦理注銷合同備案的手續(xù)。顯然，從國家到地方的一系列規(guī)定，己充分肯定了應(yīng)將商品房買賣合同備案納入房屋權(quán)屬管理范疇。我們應(yīng)該通過實(shí)踐取得經(jīng)驗(yàn)，逐步完善操作程序，最后升華為成熟的登記管理辦法。
二、商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案注銷的操作程序
近來關(guān)于商品房合同網(wǎng)上登記備案注銷的爭議較多，因此需要對業(yè)務(wù)操作的程序重新設(shè)計(jì)，進(jìn)行歸口管理。從實(shí)踐中來看，可以根據(jù)引起合同注銷的不同原因，分為直接辦理、審查辦理和不予辦理三種業(yè)務(wù)類型，并制定相應(yīng)的操作程序。
(一)直接辦理的業(yè)務(wù)
直接辦理的業(yè)務(wù)是指受理人員根據(jù)申請人提供的符合備案注銷手續(xù)的材料，做出準(zhǔn)予注銷并出具書面證明的行為。
1．直接辦理的情形。對于以下四種情況可以由受理人員當(dāng)場辦理合同網(wǎng)上登記備案注銷登記手續(xù)：
(1)因直系親屬間主體名稱需要變更解除合同的(如購房人合同主體名稱為父母親，現(xiàn)調(diào)為父母與其子女的名稱或者父母親名稱調(diào)為子女的名稱)；
(2)經(jīng)法院裁定或仲裁委調(diào)解解除合同的：
(3)當(dāng)事人死亡引起合同調(diào)整的；
(4)在同一銷售樓盤里進(jìn)行換房需要解除合同的。
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