[ 陳召利 ]——(2009-5-13) / 已閱28247次
2．直接辦理的操作程序：
(1)填表申請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人(含共有人／配偶)需如實填寫商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案注銷登記申請書(以下簡稱注銷申請書)，并由購房人至登記機(jī)關(guān)申請注銷登記。需提交的材料包括注銷申請書、所有的購房合同及備案證明、購房人的身份證復(fù)印件(核對原件)、婚姻狀況證明復(fù)印件(核對原件)、戶口簿或直系親屬關(guān)系證明／法院或仲裁委文件／死亡證明(核對原件)、登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要的其他材料：有抵押的還需提供貸款還清證明。
(2)受理注銷、頒發(fā)通知。受理人員應(yīng)認(rèn)真查驗各項材料是否齊全，與原件是否一致，有無限制注銷的情況。不符合注銷條件的，將登記材料退回給申請人，并告知不予受理的理由或者申請人需補齊的材料；受理注銷的，受理人員應(yīng)當(dāng)場在商品房合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)(以下簡稱備案系統(tǒng))中簽注受理意見，并打印出具“商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案注銷通知”(以下簡稱合同注銷通知)，需要明確新合同主體的應(yīng)在通知中注明新合同主體名稱(系統(tǒng)在重新交易中會提示新的合同主體名稱，開發(fā)商不能修改新的合同主體名稱)。申請人在注銷申請書上簽章領(lǐng)取通知。該通知頒發(fā)后，商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案予以注銷。登記材料在受理注銷后的2日內(nèi)移交檔案館，由檔案館建立‘商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案注銷登記”專項檔案進(jìn)行保管。
合同注銷48小時后，需要簽訂新合同的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到合同注銷通知后，與新的合同購房主體在網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。原合同在網(wǎng)上注銷時，開發(fā)企業(yè)即時獲得重新訂立合同的機(jī)會。為保護(hù)申請合同注銷人的合法權(quán)益不受影響，故設(shè)置48小時的最低通暢時間，在這48小時里，申請合同注銷人應(yīng)及時與開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系。這樣做同時還可以免除開發(fā)企業(yè)的人員攜帶網(wǎng)絡(luò)密匙與合同注銷人頻繁接觸。
(3)服務(wù)時限。直接辦理的業(yè)務(wù)在1個工作日內(nèi)辦結(jié)。
(二)審查辦理的業(yè)務(wù)
審查辦理的業(yè)務(wù)是指受理人員接收申請人提供的符合備案注銷手續(xù)的材料，由審查人員對材料全面審查后做出準(zhǔn)予注銷(或不予注銷)并出具書面證明的行為。
1．審查辦理的情形。除直接辦理的四種情形外，如因房屋質(zhì)量問題、改變設(shè)計、不及時交房、不按約付款等違約行為及其它需依法解除合同的情形，需經(jīng)審查同意后方可辦理合同注銷登記手續(xù)。
2．審查辦理的操作程序：
(1)申請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人(含共有人／配偶)需如實填寫注銷申請書，并由購房人至登記機(jī)關(guān)申請注銷登記。提交材料包括注銷申請書、所有的購房合同及備案證明、購房人的身份證復(fù)印件(核對原件)、婚姻狀況證明復(fù)印件(核對原件)、解除合同原因的證明復(fù)印件(核對原件)、登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要的證明注銷理由的材料；有抵押的還需提供貸款還清證明。
(2)受理。登記受理人員查驗各項材料是否齊全，與原件是否一致，有無限制注銷、不予辦理的情況。若提交材料齊全、程序合法的，應(yīng)當(dāng)受理。若不符合受理條件的，應(yīng)告知不予受理的理由或者申請人需補齊的材料。符合登記條件的應(yīng)當(dāng)予以錄入備案系統(tǒng)，出具收件收據(jù)。
(3)審查。審查人員對受理的登記材料進(jìn)行全面審查，并著重對申請注銷的原因是否符合規(guī)定、注銷的情況是否屬不予辦理情形等事項進(jìn)行形式性審查。若申請的事項符合注銷條件的，應(yīng)當(dāng)審查通過；若申請的事項不符合注銷條件的，不予通過。審查結(jié)束后，審查人員在備案系統(tǒng)里簽注審查意見，并將登記資料移交發(fā)證部門。
(4)頒發(fā)通知。審查通過的，發(fā)證部門打印合同注銷通知和審核表：審查不通過的，發(fā)證部門打印“商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案不予注銷通知”(以下簡稱不予注銷通知)和審核表。申請人在已告知的領(lǐng)取通知期限內(nèi)向發(fā)證部門申領(lǐng)合同注銷通知，并在審核表上簽章領(lǐng)取通知，交納交易手續(xù)費。發(fā)證部門在出具合同注銷通知后的2日內(nèi)將登記材料移交檔案館，檔案館建立‘商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案注銷”專項檔案。申請人領(lǐng)取不予注銷通知的，發(fā)證部門將登記材料退回給申請人。
申請人領(lǐng)取合同注銷通知后，商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案予以注銷，此時，在房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)中該套房屋為待售狀態(tài)。但在合同注銷48小時之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方能在網(wǎng)上銷售簽訂合同并登記備案。這樣能夠讓信息公開透明，任何人在這個時間內(nèi)都有權(quán)利選擇購買此套房屋，避免信息不對稱使炒房人有機(jī)可乘。
(5)服務(wù)時限。審查辦理的業(yè)務(wù)在5個工作日內(nèi)辦結(jié)。審查辦理業(yè)務(wù)操作流程圖如下：
(三)不予辦理的業(yè)務(wù)
對于因炒房轉(zhuǎn)讓而申請合同注銷登記的，應(yīng)不予辦理。有下列情形之一的，原則上也不予辦理合同注銷登記手續(xù)：
1．商品房竣工滿1年或者已辦理了商品房初始登記銷售的：
2．已購買2套以上(不含2套)商品房，經(jīng)備案但未辦理房產(chǎn)證；或者有 2套以上的產(chǎn)權(quán)房屋。
完善合同注銷操作程序，既能提高登記機(jī)構(gòu)自身的規(guī)范性，減少因程序不嚴(yán)謹(jǐn)造成的工作失誤，也將對炒買炒賣、囤積房源、惡意哄抬房價等市場不正當(dāng)行為起到更好的監(jiān)管作用。
來源：《 中國房地產(chǎn)》（2007年第2期）
作者：陳召利 來源：www.law-god.com
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