[ 武志國(guó) ]——(2009-6-13) / 已閱201927次
逐條解讀《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》
武志國(guó)
【最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋
最高人民法院
（2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)）
法釋[2009]7號(hào)
中華人民共和國(guó)最高人民法院公告
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日
為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
解讀：本條擴(kuò)大了業(yè)主范圍。業(yè)主逐漸從經(jīng)濟(jì)學(xué)概念演化為法律概念，并在物業(yè)管理中被廣泛地使用�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六條第一款規(guī)定“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主�！睂�(shí)踐中認(rèn)定“業(yè)主”往往是指“房屋的所有權(quán)人”，而“房屋所有權(quán)人”一般又以物權(quán)登記的人為準(zhǔn)(不排除尚未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記取得所有權(quán)，主要為物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定的情形)，因此，現(xiàn)實(shí)中對(duì)“業(yè)主”的概念理解是狹義的理解，未包括“準(zhǔn)業(yè)主”（嚴(yán)格講是可以認(rèn)定為業(yè)主的人）。
為了避免影響“準(zhǔn)業(yè)主”的業(yè)主權(quán)，本條明確將業(yè)主的范疇，進(jìn)一步擴(kuò)大了業(yè)主的范圍�！段餀�(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定可認(rèn)定為業(yè)主的情形有如下幾種：1）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等取得所有權(quán)的人；2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的人； 3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立并取得物權(quán)的人；4）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人（“合法占有”應(yīng)理解為“交付”，不見(jiàn)得就得住進(jìn)去，此種情形下遲延取得產(chǎn)權(quán)證的，不影響購(gòu)房人的業(yè)主權(quán)）。
實(shí)踐中，其實(shí)已經(jīng)將上述范圍內(nèi)的人作為實(shí)際上的業(yè)主了，本條歸攏并更加明確了一下。
注意：取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，就可以成為業(yè)主，哪怕買了一平方米的專有部分，其都可以成為業(yè)主。購(gòu)買了建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)也即為本小區(qū)的業(yè)主。
第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；
（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；
（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。
解讀：《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利�！薄段餀�(quán)法》第70 條前段僅規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，并未對(duì)專有部分與共有部分之間的界限范圍具體規(guī)定。
確定專有部分應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：（1）構(gòu)造上的獨(dú)立性。 即“物理上之獨(dú)立性”，系指建筑物經(jīng)區(qū)分之特定部分，以墻壁、樓板等建筑構(gòu)造與建筑物之其它部分隔離，達(dá)適合為物之支配程度，客觀上足以明確劃分其范圍；（2） 使用上的獨(dú)立性：即“功能上之獨(dú)立性” 建筑物經(jīng)區(qū)分后, 該部分必須可作為一個(gè)建筑物單獨(dú)使用,與一般建筑物相同,需有獨(dú)立之經(jīng)濟(jì)效用始可；3） 單獨(dú)為所有權(quán)標(biāo)的的登記：即“權(quán)屬上之可登記性”依《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依法律規(guī)定登記，于登記日，始發(fā)生效力, 并自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
可被認(rèn)定為專有部分的車位、攤位等特定空間以及規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，可以由開(kāi)發(fā)商出賣或出租等（即便不能登記）。
專有部分的認(rèn)定條件：1）構(gòu)造獨(dú)立。能明確區(qū)分；2）利用獨(dú)立，可排他使用；3）可以登記為特定業(yè)主的所有權(quán)客體（不排除小范圍內(nèi)的共同共有情形）。雖然如此規(guī)定，恐怕實(shí)踐中仍然很難認(rèn)定。
整棟建筑物當(dāng)然可以成為專有部分，而且往往最容易認(rèn)定是否屬于專有部分。
第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；
（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
解讀：共有部分的認(rèn)定：1）法律行政法規(guī)規(guī)定屬于共有部分的；2）基本結(jié)構(gòu)部分：基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)龋?）公共通行部分：通道、樓梯、大堂等；4）公用附屬設(shè)施、設(shè)備：消防、公共照明等；5）結(jié)構(gòu)部分：避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；6）不屬于專有也不屬于其他主體所有的場(chǎng)所和設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，一般依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)（按份共有），有除外情形的不算（建筑區(qū)劃內(nèi)并非“非專有部分即為共有部分”：①屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地②城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地）。
第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。
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