[ 武志國(guó) ]——(2009-6-13) / 已閱201930次
第十三條 業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；
（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；
（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
解讀：本條是關(guān)于業(yè)主的知情權(quán)的規(guī)定。本條雖然沒有明確負(fù)責(zé)公開的責(zé)任主體，但是也可依法相應(yīng)推斷，比如開發(fā)商［如上述第（四）項(xiàng)］、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)［如上述第（二）項(xiàng)］等都可能成為信息公開的義務(wù)人，原則就是“誰(shuí)負(fù)責(zé)誰(shuí)公開”。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用。
《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三十條、第三十一條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主公布規(guī)定的情況，業(yè)主對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向業(yè)主委員會(huì)發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。
解讀：對(duì)于第一款，任何人存在上述侵權(quán)行為的，權(quán)利人可以要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，無(wú)需贅述，權(quán)利人應(yīng)指業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)。
《物權(quán)法》第八十三條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”
對(duì)于第二款，可能會(huì)“縱容”物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他行為人擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，因?yàn)椴挥脫?dān)心其擅自經(jīng)營(yíng)的合理成本沒有著落，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)對(duì)合理成本承擔(dān)舉證責(zé)任。此款的意思是指，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他行為人“吐出”擅自經(jīng)營(yíng)合理成本之外的收益。其實(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不侵害業(yè)主利益的情況下，協(xié)調(diào)好業(yè)主的情況下，充分挖掘小區(qū)內(nèi)可供經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域并獲得收益用于補(bǔ)貼維修資金或者用于業(yè)主決定的用途，未嘗不是件好事。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”
第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：
（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)�、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。
解讀：本條進(jìn)一步采取列舉和概括的方式界定了“損害他人合法權(quán)益的行為”的范圍，包括上述第（一）損害行為或危險(xiǎn)行為、（三）違反《宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等行為、（四）侵犯公共權(quán)利等，容易理解，比較特殊的是第（二）項(xiàng)，貫徹市容市貌的精神，禁止違規(guī)破壞和改變建筑物外觀，否則算損失他人合法權(quán)益，例如擅自裝不統(tǒng)一防護(hù)窗或者擅自涂不同顏色的油漆涂料等。
第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
解讀：物業(yè)實(shí)際使用人很可能因租賃等而不是實(shí)際業(yè)主，物業(yè)實(shí)際使用人因建筑物區(qū)分所有權(quán)發(fā)生糾紛的，適用本解釋的相關(guān)規(guī)定，如物業(yè)費(fèi)的連帶繳納等。
物業(yè)實(shí)際使用人的權(quán)利和義務(wù)確定的依據(jù)包括：1）法律法規(guī)；2）管理規(guī)約；3）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定；4）與業(yè)主的約定。言外之意承租人不能以不是業(yè)主為由，主張只需遵守與業(yè)主的約定，而不需遵守管理規(guī)約以及業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定，當(dāng)然業(yè)主也可依據(jù)前述規(guī)定合理抗辯。
第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷售的包銷人。
解讀：一般認(rèn)為，商品房包銷是指商品房開發(fā)商以合同的形式，約定將商品房授權(quán)給包銷人銷售，從中賺取差價(jià)，包銷人承擔(dān)銷售剩余商品房的購(gòu)買義務(wù)的行為。如果包銷人全部銷售，則不存被視為建設(shè)單位情形，包銷人自己購(gòu)買未能售出的部分后再以自己名義對(duì)外銷售時(shí)，其被視作建設(shè)單位。
如果包銷的商品房在約定的包銷期限內(nèi)不能全部售出，則由包銷人購(gòu)入剩余的包銷房，此時(shí)，包銷人與開發(fā)商之間形成一種附條件的買賣關(guān)系。包銷期結(jié)束，包銷人依約買受剩余商品房后，此時(shí)房屋的所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)至包銷人處，包銷人將這些房屋再次出售的，在該房屋買賣合同關(guān)系中，包銷人已不享有包銷人的身份，而居于出賣人的地位，故此被視為建設(shè)單位。
第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。
解讀：本條屬“物權(quán)法定”的體現(xiàn)，效力級(jí)別相對(duì)于法律和行政法規(guī)，地方法規(guī)和部門規(guī)章、地方規(guī)章都不是物權(quán)歸屬爭(zhēng)議認(rèn)定的依據(jù)。
確定物權(quán)歸屬，涉及物權(quán)客體的界定、主物和從物的劃分、是物權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)則等，這些問(wèn)題都是最基本的民事制度范疇。按照《立法法》的規(guī)定，民事基本制度只能制定法律；尚未制定法律的，全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)有權(quán)作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院可以根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)其中的部分事項(xiàng)（必須法律規(guī)定的除外）先制定行政法規(guī)。
第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
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