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圖書內(nèi)容簡介

本書通過對香港相關(guān)法律和法院判例的分析，系統(tǒng)研究為重新發(fā)展強制售賣土地制度，并通過對深圳情況的分析，提出借鑒香港經(jīng)驗、完善深圳相關(guān)制度的思路和具體政策建議。深圳作為國家改革開放的“試驗田”和先行先試的“排頭兵”，其城市更新制度的建立和后續(xù)完善政策的探索，無論正面經(jīng)驗抑或負面教訓，都是我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要積累，將為全國的城鎮(zhèn)化建設提供重要參考。

圖書目錄

導論
0.1研究背景和意義
0.1.1研究背景
0.1.2研究意義
0.2研究思路和方法
0.2.1研究思路
0.2.2研究方法
0.2.2.1比較法學方法
0.2.2.2法注釋方法中的條款關(guān)系解析
方法
0.2.2.3法實證方法
0.3本書的創(chuàng)新和不足
0.3.1創(chuàng)新點
0.3.2不足點
第1章香港土地強制售賣制度的背景和立法概述
1.1制度建立的社會背景
1.1.1市區(qū)建筑物老化
1.1.1.1香港土地管理情況概述
1.1.1.2香港市區(qū)建筑物老化
1.1.2開發(fā)商購買老舊物業(yè)的困境
1.1.2.1政府主導都市更新的不足
1.1.2.2私人主導都市更新的困境
1.2立法概述
1.2.1立法過程和主要概念
1.2.1.1立法過程
1.2.1.2立法中的主要概念
1.多數(shù)份數(shù)擁有人和少數(shù)份數(shù)擁有人
2.地段、建筑和物業(yè)
3.重新發(fā)展
1.2.2立法思路
1.2.2.1申請
1.2.2.2土地審裁處的裁決
1.2.2.3售賣
1.2.2.4分攤和售賣收益的運用
1.2.3立法意義和影響
1.2.3.1《條例》的實際效果
1.2.3.2《條例》與《基本法》的關(guān)系
1.2.3.3與人權(quán)立法的關(guān)系
1.2.3.4對司法機關(guān)財政和人手的影響
1.2.3.5對經(jīng)濟和環(huán)境的影響
1.3本章小結(jié)
第2章開發(fā)商申請法院發(fā)出強制售賣令的前提條件
2.1成為多數(shù)份數(shù)擁有人
2.1.1《條例》要求的多數(shù)比例和授權(quán)
2.1.1.1《條例》的規(guī)定
2.1.1.2各界的觀點
1.私人開發(fā)商的觀點
2.律師的觀點
3.立法委員會結(jié)論
2.1.2《公告》對比例的降低和適用范圍
2.1.3目標建筑物無須實體存在
2.1.4多數(shù)份數(shù)擁有人必須共同申請
2.2作出估值報告
2.2.1評估市值的定義
2.2.2作出估值報告的目的
2.2.3估值時點的要求
2.2.4估值的假設條件
2.3開發(fā)商進行注冊和通告
2.3.1注冊、通告的方式和要求
2.3.2通告的目的
2.4強制售賣令適用于多個地段的條件
2.4.1《條例》的規(guī)定
2.4.2申請人已100%擁有地段可否納入強制售賣范圍
2.4.2.1Bond Star案中的否定性結(jié)論和提示意見
2.4.2.2Fairtex案的改變和Supergoal案的肯定性結(jié)論
2.5不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓不影響案件審理
2.6本章小結(jié)
第3章法院作出強制售賣令的條件和內(nèi)容
3.1信納少數(shù)份數(shù)估值公平合理
3.1.1對目標地段（建筑物）現(xiàn)用價值的評估
3.1.1.1評估EUV的方法
1.普遍使用的比較法（市場法）
2.收益法（投資法）
3.其他方法
3.1.1.2評估范圍
3.1.1.3評估對象的用途定性
1.按照批準用途評估
2.按照使用現(xiàn)狀進行評估
3.1.1.4比較單元（可比實例）的選擇
1.位置
2.用途
3.交易時間
4.是否正常交易
5.其他考慮因素
3.1.1.5修正因素
3.1.1.6空地估價方法
3.1.1.7典型案例展示
1.Fineway Properties Ltd.v.Sin Ho Yuen Victor案
2.Good Faith Properties Limited and others v.Cibean Development Company Ltd.案
3.1.2如何確定少數(shù)份數(shù)的估值公平合理
3.2信納標的地段理應更新
3.2.1關(guān)于齡期
3.2.1.1對“齡期”概念解釋的演變
3.2.1.2早期案件中的模糊處理
3.2.1.32006~2009年案件中試圖設定判斷標準
1.Good Trader案中提出概念
2.Intelligent House案中提出經(jīng)濟壽命測算方法
3.Fineway Properties等案中對經(jīng)濟壽命測算方法的質(zhì)疑和反復
3.2.1.42010年后案件的綜合考量標準
3.2.1.5判斷齡期的總結(jié)
3.2.2關(guān)于維修狀況
3.2.2.1維修狀況的含義
3.2.2.2具體案件中的觀點
1.申請人須承擔維修狀況的經(jīng)濟測算舉證責任
2.考量維修成本與維修后提升價值對比
3.考量“維修成本與維修后提升價值對比”及“維修成本與建造類似新建筑無成本對比”
4.維修狀況威脅公共安全時不再考慮經(jīng)濟測算
5.經(jīng)濟因素以外因素的考量
3.2.3被申請人不提出異議時的籠統(tǒng)考慮
3.3信納申請人已盡力購買少數(shù)份數(shù)
3.3.1申請人申請強制售賣令后可否繼續(xù)發(fā)出收購要約
3.3.1.1早年案件的觀點
3.3.1.2近年案件的討論
3.3.2如何確定多數(shù)份數(shù)擁有人提出的條件公平合理
3.3.2.1一般判斷方法
3.3.2.2“權(quán)利合并價值”和“最后一間補償金”問題
1.權(quán)利合并價值問題
2.“最后一間補充金”問題
3.3.2.3申請人已獲得相鄰地段是否影響報價
3.3.2.4私人報價與政府征收報價不具有可比性
3.3.3申請人如何與少數(shù)份數(shù)擁有人聯(lián)系為合理
3.3.3.1一般判斷方法
3.3.3.2無法聯(lián)絡被申請人時的處理
3.4強制售賣令的內(nèi)容
3.4.1指定受托人
3.4.2售賣目標地段的底價
3.4.2.1底價的含義和評估方法
1.剩余價值法
2.比較法
3.4.2.2土地審裁處確定底價時的考慮因素
1.對重新發(fā)展的假設和比較實例的選取
2.是否考慮與鄰近樓盤合并的可能
3.利潤空間
3.4.2.3被申請人的抗辯
3.4.2.4土地審裁處確定的RDV是終局的
3.4.3其他可能的命令內(nèi)容
3.4.4強制售賣令的送達和公告
3.5本章小結(jié)
第4章強制售賣令的實施
4.1購買目標地段的方式
4.1.1當事人自行達成協(xié)議
4.1.2公開拍賣競得
4.1.2.1公開拍賣的合理性
4.1.2.2拍賣人的指定
4.1.2.3競購者價款的支付
4.1.2.4流拍的處理
4.1.3租賃關(guān)系終止
4.1.3.1不受“買賣不破租賃”的限制
4.1.3.2租客交回物業(yè)管有權(quán)的義務
4.1.4地段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓及購買者的義務
4.2拍賣收益的分配和使用
4.2.1支付拍賣和受托人費用開支
4.2.2對租客的賠償
4.2.2.1對租客利益的關(guān)注
4.2.2.2租客只能獲得現(xiàn)金賠償
4.2.2.3租客所獲賠償額度的厘定
4.2.2.4由份數(shù)擁有人分別支出，受托人實際支付賠償
4.2.2.5租客不交回物業(yè)管有權(quán)不能取得賠償金
4.2.2.6租客的申請登記時限
4.2.2.7租客無權(quán)參加申請強制售賣令主程序
4.2.3分配給份數(shù)擁有人
4.3強制售賣令的無效
4.4本章小結(jié)
第5章對內(nèi)地城市更新的借鑒意義
5.1以深圳市為代表的內(nèi)地城市更新遭遇的問題
5.1.1深圳市城市更新遇到的困境
5.1.1.1深圳市拆除重建類城市更新現(xiàn)狀
5.1.1.2擬成為實施主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的困境
5.1.2相關(guān)可能方法的障礙
5.1.2.1政府組織實施或征收
1.現(xiàn)行法律的規(guī)定
2.實踐中的問題
5.1.2.2相關(guān)部門居中調(diào)解
1.專家意見+調(diào)解模式
2.調(diào)解+仲裁
3.仲裁
5.2深圳建立強制售賣制度的必要性和難點
5.2.1公平高效地解決小業(yè)主與開發(fā)商之間利益糾紛
5.2.2彌補法律漏洞
5.2.3建立制度的難點
5.3借鑒香港經(jīng)驗時應注意的問題
5.3.1深圳城市更新和香港土地強制售賣對象的區(qū)別
5.3.1.1政府統(tǒng)籌角色不同
5.3.1.2更新土地面積的區(qū)別
5.3.1.3更新對象選定標準的區(qū)別
5.3.2香港土地強制售賣的檢討
5.3.3強制售賣理由與公共利益的關(guān)系
5.4深圳建立私人強制售賣土地的要素
5.4.1裁判機關(guān)的確定和完善
5.4.2申請拍賣條件
5.4.2.1拍賣城市更新單元的條件
5.4.2.2申請人取得更新單元內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)益的數(shù)量
5.4.3拍賣對象——全部還是少數(shù)？
5.4.4法院審查要點
5.4.4.1更新單元內(nèi)建筑物市值報告
5.4.4.2開發(fā)商盡力與小業(yè)主達成協(xié)議的證明
5.4.5政府行政主管部門的角色
5.4.6拍賣令的內(nèi)容
5.4.6.1拍賣底價
5.4.6.2拍賣人的確定
5.4.6.3拍賣價款的支付
5.4.6.4租賃關(guān)系終止與對承租人的補償
5.4.6.5拍賣價款的分配
5.4.6.6競得人的義務
5.5深圳市城市更新不動產(chǎn)強制拍賣辦法（建議稿）
第一章總則
第二章城市更新單元和申請人
第三章起訴
第四章法院審理
第五章法院判決
第六章拍賣執(zhí)行
第七章附則
5.6本章小結(jié)
本書結(jié)論
附件一：《土地（為重新發(fā)展而強制售賣）條例》中文本
附件二：《土地（為重新發(fā)展而強制售賣）（指明較低百分比）公告》中文本
附件三：《土地（為重新發(fā)展而強制售賣）條例》英文本
附件四：《土地（為重新發(fā)展而強制售賣）（指明較低百分比）公告》英文本
附件五：《深圳市城市更新辦法》
附件六：《關(guān)于印發(fā)深圳市城市更新辦法實施細則的通知》
案例索引
參考文獻
后記