[ 梅瑞琦 ]——(2002-10-6) / 已閱45431次
不動產(chǎn)善意取得研究
武漢大學法學院碩士研究生 梅瑞琦 汪淑華 430072
摘要：本文從權利外觀理論出發(fā)，對不動產(chǎn)善意取得的否定說與肯定說進行評介，認為在現(xiàn)代社會，不動產(chǎn)適用善意取得較動產(chǎn)有更多的依據(jù)。并通過考察先進國家的立法，認為法國、日本等未承認不動產(chǎn)的善意取得，實與其不動產(chǎn)登記的形式審查主義有關。我國乃實行實質(zhì)審查主義，因此不動產(chǎn)善意取得在我國有其制度基礎。
關鍵詞：不動產(chǎn) 善意取得 權利外觀 實質(zhì)審查
善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產(chǎn)的第三人的合法權益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護由所謂無權利者善意取得動產(chǎn)的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應流通安全的經(jīng)濟要求，而生成和發(fā)展起來的。⑴
由經(jīng)濟生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護手原則，歷經(jīng)了由古代，中世紀而近代乃至現(xiàn)代的漫長歲月，其制度創(chuàng)造、判例、學說屢經(jīng)變遷，在諸多市場經(jīng)濟國家確立起來，發(fā)揮著保障流通安全的功能。⑵
然而，善意取得制度是否亦適用于不動產(chǎn)領域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學者亦存不同見解。
一、不動產(chǎn)善意取得的理論爭鳴及評析
⒈
否定說。目前我國學者一般認為善意取得制度僅適用于動產(chǎn)領域，認為所謂善意取得，即指“無權處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產(chǎn)時系出于善意，即取得該動產(chǎn)所有權，原動產(chǎn)所有人不得要求買受人返還�！雹�
至于不動產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，⑷“因為不動產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能�！雹�
故在建立不動產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產(chǎn)法領域已經(jīng)無法適用。”⑹
即使存在“不動產(chǎn)準用動產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進行保存登記的不動產(chǎn)之上�！雹�
對于“已登記的不動產(chǎn)發(fā)生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得�！雹�
⒉
肯定說。持肯定觀點的學者認為，應承認不動產(chǎn)善意取得。他們認為我國《最高法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關于共同共有財產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動產(chǎn)的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動產(chǎn)時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認買賣關系有效。⑼
并且，在現(xiàn)代社會中，“無論現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權利內(nèi)容與實際權利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑽
因而存在不動產(chǎn)無權處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權處分人處取得不動產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。⑾
否定說雖然都反對不動產(chǎn)的善意取得，但其各自反對的理由并不相同。否定說中有兩種代表觀點，第一種觀點以梁慧星先生為代表，他們認為，“基于物權登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。”⑿
依此觀點，善意第三人因信賴不動產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動產(chǎn)交易，即使登記名義人非為真實權利人，亦取得不動產(chǎn)所有權。但是他們卻否認不動產(chǎn)善意取得，這顯然是不符合邏輯的。在善意取得制度的理論基礎問題上，梁慧星先生曾言：“鄭玉波先生將善意取得制度存在的理論根據(jù)解為法律的特別規(guī)定，不啻為正確之解釋”，但同時又認為“謂善意取得制度是一項基于占有的公信效力而產(chǎn)生的制度，并無不妥�！雹�
占有的公信效力，即依物權變動的公示效力，凡占有動產(chǎn)的人即應推定為該動產(chǎn)的所有人。由此看來，梁慧星先生贊同法律賦權說，亦贊同權利外觀說。從權利外觀理論出發(fā)，往往容易得出不動產(chǎn)亦可適用善意取得的結論，而法律賦權說卻極可能得出相反的結論。如此似可解釋否定說的第一種觀點在理論上實際已承認不動產(chǎn)善意取得的同時又否認不動產(chǎn)的善意取得的自相矛盾。但是在不動產(chǎn)善意取得的問題上，他們卻又堅決堅持法律賦權說的觀點，對此持否定的觀點。然而，倘若簡單的說善意取得制度僅適用于動產(chǎn)，而不適用于不動產(chǎn)，是出于法律的特別規(guī)定，這顯然有違法律制度內(nèi)部的邏輯，無益于我國物權法的應然研究。
否定說的第二種觀點以孫憲忠先生為代表，他們認為不動產(chǎn)登記制度的存在，又因為不動產(chǎn)登記簿具有對一切人公開的性質(zhì)，因而任何人無法在不動產(chǎn)領域內(nèi)提出自己不知或不應知交易瑕疵的善意抗辯。這種觀點將物權的公示公信原則與不動產(chǎn)善意取得完全對立起來。他們認為，依公示公信原則，即使公示與權利關系不一致，標的物出讓人無處分權時，善意信賴公示的受讓人仍能取得物權。事實上公示的推定力已經(jīng)具有了確定當事人主觀心理狀態(tài)的意義，登記名義人或占有人推定為真正權利人，那么信賴該登記或占有的第三人便被推定為善意無過失。⒁
公示公信原則的標準為客觀標準，而善意取得的標準為主觀標準，因而在不動產(chǎn)領域，由于不動產(chǎn)以登記作為公示方法，第三人以其不知或不應知權利的真實狀態(tài)予以抗辯已為不可能。因此公示公信原則可以適用于不動產(chǎn)，而善意取得制度則不適用于不動產(chǎn)。然而，在現(xiàn)實生活中，發(fā)生不動產(chǎn)登記權利內(nèi)容與真實權利狀態(tài)不一致的情況非常復雜，概括起來，導致這種不一致的情況發(fā)生的原因主要有：（1）因登記機關的過錯而造成錯誤登記或錯誤涂銷；（2）登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應繼份額以外的不動產(chǎn)并為繼承登記；（3）買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷；（4）依法律規(guī)定取得不動產(chǎn)物權，如征收土地，但尚未辦理登記；（5）不動產(chǎn)共同共有關系中，不動產(chǎn)物權僅登記在一個或部分共有人名義下的。在上述情形，第三人往往難以知道真實的權利狀態(tài)。第三人如不知或不應知真實權利狀態(tài)，信賴不動產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動產(chǎn)交易，應為善意。此時如否定不動產(chǎn)的善意取得，顯然不利于善意第三人的利益的保護。由此看來，此種觀點的缺陷乃在于其對現(xiàn)實生活中已經(jīng)存在并將繼續(xù)發(fā)生的錯誤登記等情況視而不見。
持肯定說的學者雖然都肯認不動產(chǎn)的善意取得，但其對不動產(chǎn)善意取得的依據(jù)存在分歧。有學者認為,“由于不動產(chǎn)的物權變動的公示方式是登記，因而，在不動產(chǎn)交易中，雙方當事人必須依照規(guī)定，變更所有權登記，因而不存在物所有權人或者無處分權人人處分不動產(chǎn)所有權的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提。”⒃
由此可見，其肯認共同共有不動產(chǎn)的善意取得，乃屬善意取得適用的例外。有學者則認為，不動產(chǎn)善意取得的前提，即不動產(chǎn)權利登記記載與真實權利狀態(tài)不符，是“因為現(xiàn)今世界各國的登記審查都僅須為形式審查”。⒄
筆者雖亦持肯定的觀點，但對上述觀點大不以為然。本文認為在對不動產(chǎn)登記實行實質(zhì)審查的我國，不動產(chǎn)善意取得不僅適用于共同共有的不動產(chǎn)，而應適用于所有已登記的不動產(chǎn)。
二、不動產(chǎn)善意取得的理論基礎
善意取得制度淵源于古日耳曼法的“以手護手”原則。依據(jù)該原則，占有是物權的外形，占有動產(chǎn)者，即推定其為動產(chǎn)占有人，而對動產(chǎn)有權利者，也須通過占有標的物而加以表現(xiàn)。因此，有權利者未占有其物時，其權利之效力便因此而減弱。任意將自己的動產(chǎn)交付與他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產(chǎn)讓與第三人時，則僅可向相對人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產(chǎn)�！耙允肿o手”原則注重權利的外觀，并以權利的外觀視為權利的表征。這雖然是與古日耳曼法時觀念的所有權并未生成發(fā)展起來具有密切的關系，但它卻適應了商品經(jīng)濟的發(fā)展和保護交易安全的客觀需要，因而顯示了其極強的生命力。后世的德國民法、瑞士民法等基本上采用于“以手護手”原則的權利的外觀標準，把不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有作為物權的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來判斷物權的正確性，而不是從客觀真實的角度來界定的正確性。⒅
總共3頁 1 [2] [3]
下一頁
