[ 古晶 ]——(2003-9-2) / 已閱92115次
第一節(jié) 問(wèn)題的引出
住房抵押貸款證券化(Mortgage Backed Securitization, MBS),是指商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家特別的專業(yè)機(jī)構(gòu)(證券化機(jī)構(gòu))，該機(jī)構(gòu)以其收購(gòu)的住房抵押貸款為基礎(chǔ)而在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券(主要是住房抵押貸款債券)的行為。 住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化的最主要也是最基本的形式。
資產(chǎn)證券化(Asset-Backed Securitization ,ABS)是衍生證券技術(shù)和金融工程技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，它于70年代在美國(guó)開(kāi)始興起，日后逐步發(fā)展到全球，90年代更是呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)。作為近幾十年來(lái)國(guó)際金融領(lǐng)域最重要的金融創(chuàng)新 之一，資產(chǎn)證券化以其精巧的構(gòu)思和獨(dú)特的功能，成為金融創(chuàng)新浪潮中的一顆璀璨明珠。盡管資產(chǎn)證券化有許多不同的形式和類型，國(guó)內(nèi)外對(duì)其并沒(méi)有統(tǒng)一的定義，但一般認(rèn)為，它是指將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過(guò)一定的結(jié)構(gòu)安排，對(duì)資產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)和收益要素進(jìn)行分離與重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)化成為在金融市場(chǎng)上可以出售和流通的證券的過(guò)程 。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，引進(jìn)證券化融資工具對(duì)發(fā)展我國(guó)住房抵押貸款和長(zhǎng)期消費(fèi)信貸市場(chǎng)、處置銀行不良資產(chǎn)等具有重要意義。盡管資產(chǎn)證券化在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)比較成熟，對(duì)我國(guó)而言卻還是一項(xiàng)新生事物。我國(guó)現(xiàn)行法律制度的滯后性將不可避免地對(duì)這一優(yōu)越的融資模式產(chǎn)生阻礙。資產(chǎn)證券化是一種金融創(chuàng)新，它的運(yùn)作涉及到證券、擔(dān)保、非銀行金融業(yè)務(wù)等諸多方面，運(yùn)作過(guò)程極其復(fù)雜，如果沒(méi)有良好的法律制度來(lái)調(diào)整相關(guān)當(dāng)事人之間盤根錯(cuò)節(jié)的法律關(guān)系，保障各個(gè)環(huán)節(jié)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，就有可能導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)失控，引發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。為此，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家在資產(chǎn)證券化立法方面的經(jīng)驗(yàn)，研究我國(guó)推行資產(chǎn)證券化可能面臨的法律問(wèn)題，進(jìn)而尋求解決問(wèn)題的途徑，是迫在眉睫的一項(xiàng)任務(wù)。
資產(chǎn)證券化既是對(duì)原有法律制度束縛的突破,但它創(chuàng)立的同時(shí)也呼喚著新的法律制度的規(guī)范調(diào)整，資產(chǎn)證券化與法律制度的關(guān)系頗值得玩味。從某種程度上講，資產(chǎn)證券化是證券化當(dāng)事人為了實(shí)現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)，尋找法律上的空隙進(jìn)行金融創(chuàng)新的結(jié)果，它形成了對(duì)原有法律制度的突破；反過(guò)來(lái)，資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)又是對(duì)現(xiàn)有法律制度的一個(gè)挑戰(zhàn)，它產(chǎn)生了對(duì)新的法律制度的需求，并由此推動(dòng)了法律制度的供給和演變。法律制度的束縛促進(jìn)了資產(chǎn)證券化的產(chǎn)生，但法律制度的影響并不僅限于此，法律制度還在資產(chǎn)證券化的過(guò)程中起著重要的規(guī)范和保障作用，證券化交易的流程需要法律的支持和規(guī)范，法律制度影響證券化的成本和效率，這點(diǎn)突出表現(xiàn)于稅法的影響上，如果證券化各個(gè)環(huán)節(jié)涉及的稅種過(guò)多，稅率過(guò)高，證券化的成本就會(huì)加大；過(guò)高的稅收可能還會(huì)導(dǎo)致證券化不能實(shí)施；履行證券化交易合同和規(guī)范證券化交易當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)也需要法律的調(diào)整(證券資產(chǎn)的法律形式是合同權(quán)利，證券化過(guò)程本身也是由若干合同組成的復(fù)雜過(guò)程 )。
綜上所述，資產(chǎn)證券化的發(fā)展過(guò)程，同時(shí)就是它與法律制度相互作用、相互磨合的過(guò)程。法律制度的約束促進(jìn)了證券化的產(chǎn)生，法律制度的規(guī)范和保障又推動(dòng)了證券化的發(fā)展。從本質(zhì)而言，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是法律制度變遷的決定力量，資產(chǎn)證券化的產(chǎn)生和發(fā)展導(dǎo)致了法律制度的調(diào)整和演變，法律的調(diào)整反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)了資產(chǎn)證券化的成長(zhǎng)。簡(jiǎn)而言之，資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新進(jìn)程是在經(jīng)濟(jì)動(dòng)力與法律制度的互動(dòng)和磨合中實(shí)現(xiàn)的。
第二節(jié) 抵押貸款、住房抵押貸款證券化的基本概念及社會(huì)職能
一.住房抵押貸款簡(jiǎn)述
抵押貸款是現(xiàn)代商業(yè)銀行運(yùn)用較廣的一種貸款方式，指借款人以自己或第三人的財(cái)產(chǎn)作抵押而從銀行取得的貸款，當(dāng)借款人不能按期歸還貸款時(shí)，銀行有權(quán)處置其抵押財(cái)產(chǎn)，并優(yōu)先受償，從而保證貸款的收回。抵押貸款包括財(cái)產(chǎn)抵押和質(zhì)權(quán)抵押兩種。我國(guó)商業(yè)銀行法規(guī)定從商業(yè)銀行貸款必須有抵押.住房抵押貸款是抵押貸款的一種重要形式，?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?第46條指出:房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押人有權(quán)處理抵押物從而優(yōu)先受償。住房抵押貸款就是購(gòu)房人和商業(yè)銀行之間的貸款和房地產(chǎn)抵押相結(jié)合的一種商業(yè)行為，它的表現(xiàn)形式就是住房抵押貸款合同。
在我國(guó)，為了簽訂住房抵押貸款合同，借款人還被要求滿足下列條件：如果貸款本金相對(duì)于住宅價(jià)值的比率過(guò)高，借款人需要購(gòu)買抵押保險(xiǎn)；借款人還必須購(gòu)買災(zāi)害險(xiǎn)，以確保住宅的價(jià)值；為防止在產(chǎn)權(quán)核查過(guò)程中其他抵押權(quán)被遺漏的風(fēng)險(xiǎn)，借款人還要購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。
住房抵押貸款是住房抵押貸款證券的母體，是創(chuàng)立住房抵押貸款證券市場(chǎng)的源頭。住房抵押貸款是各種信用控制的源頭，其信用控制水平在很多程度上決定了住房抵押貸款證券的信用度。住房抵押貸款與住房抵押貸款證券之間，是一種債務(wù)負(fù)擔(dān)的擔(dān)保關(guān)系，意思是指：債券的本金及利息僅來(lái)源于個(gè)人住房貸款，抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等由借款人承擔(dān)。
我國(guó)住房抵押貸款的種類較多，目前，商業(yè)銀行主要提供以下幾種住房抵押貸款：(1)住房公積金貸款，該貸款是針對(duì)已經(jīng)參加交納住房公積金的個(gè)人而發(fā)放的貸款，該種貸款利率優(yōu)厚。(2)個(gè)人住房組合貸款，該貸款也是針對(duì)已經(jīng)參加交納住房公積金的個(gè)人而發(fā)放的貸款，與住房公積金貸款區(qū)別在于它是住房公積金貸款于商業(yè)性住房抵押貸款的組合，因?yàn)樽》抗e金貸款有上限。(3)個(gè)人住房擔(dān)保貸款，未交納住房公積金的個(gè)人在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，如果住宅開(kāi)發(fā)商與銀行有貸款協(xié)議，那么購(gòu)房者可以申請(qǐng)這種貸款，即一般所謂的按揭貸款。(4)住房?jī)?chǔ)蓄貸款，該種貸款要求購(gòu)房者在銀行需有一定數(shù)額的存款，購(gòu)房者可以得到相當(dāng)于存款額2倍或5倍的貸款。(5)存單抵押貸款，但該種貸款有最高限制，一般不得超過(guò)10萬(wàn)元。(6)房產(chǎn)抵押貸款，該種貸款需要購(gòu)房者以現(xiàn)有住房作為抵押。(7)機(jī)構(gòu)擔(dān)保貸款，即由購(gòu)房者的單位予以保證方能得到的貸款。這些貸款品種主要還是根據(jù)保證形式來(lái)劃分的，而根據(jù)期限、利率、償還方式來(lái)劃分的貸款品種還不多，一定程度上影響了居民對(duì)住房抵押貸款的需求。
二.住房抵押貸款證券
20世紀(jì)70年代興起的資產(chǎn)證券化被稱為是近30年來(lái)世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最迅速的金融創(chuàng)新和金融工具。它通過(guò)向市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持 證券(Asset—Banked Securities，簡(jiǎn)稱ABS)，將貸款資產(chǎn)進(jìn)行處理與交易，最終實(shí)現(xiàn)融資，使證券經(jīng)濟(jì)從投資領(lǐng)域擴(kuò)展到消費(fèi)領(lǐng)域，使商業(yè)銀行業(yè)務(wù)與投資銀行業(yè)務(wù)相互融合。證券化成了世界現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中的普遍現(xiàn)象，它對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大影響。
住房抵押貸款證券(Mortgage Backed Securities, MBS)是由發(fā)起人（一般為商業(yè)銀行）、特殊目的組織（SPV） 、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、債券評(píng)級(jí) 機(jī)構(gòu)、承銷機(jī)構(gòu)、投資人等主體，通過(guò)一系列的法律文書(shū)構(gòu)成的一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)有效的交易結(jié)構(gòu)，旨在將抵押貸款轉(zhuǎn)化為可上市流通的抵押證券，以及將抵押貸款的各類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散；并通過(guò)這一交易結(jié)構(gòu)，將各主體的風(fēng)險(xiǎn)控制在一個(gè)可接受的范圍內(nèi)。然而，此交易結(jié)構(gòu)能否順利運(yùn)作，關(guān)鍵在于抵押貸款的未來(lái)現(xiàn)金收入流和抵押貸款證券的現(xiàn)金支出流相匹配。因此，在證券化過(guò)程中必須分析影響整個(gè)過(guò)程“源”的證券價(jià)格的諸多因素，并對(duì)現(xiàn)金流作出合理預(yù)期。另外，證券化的原有風(fēng)險(xiǎn)雖通過(guò)交易結(jié)構(gòu)被控制、弱化，但同時(shí)也產(chǎn)生了另一種新的風(fēng)險(xiǎn)即“證券化的風(fēng)險(xiǎn)”。這些風(fēng)險(xiǎn)一部分來(lái)自原始資產(chǎn)的質(zhì)量和證券化的結(jié)構(gòu),還有一部分來(lái)自于對(duì)證券化產(chǎn)品投資的風(fēng)險(xiǎn),主要有早償風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)銀行的道德風(fēng)險(xiǎn)(指商業(yè)銀行在明知抵押貸款會(huì)被轉(zhuǎn)讓的情況下可能會(huì)對(duì)借款人的資信審查疏忽的風(fēng)險(xiǎn))。這些風(fēng)險(xiǎn)的法律上的控制和防范會(huì)在本文的第五章述及。
三.資產(chǎn)證券化的分類簡(jiǎn)述
資產(chǎn)證券化使得儲(chǔ)蓄與借款者通過(guò)金融市場(chǎng)得以部分或全部匹配。通俗地講，就是把缺乏流動(dòng)性但具有預(yù)期未來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)匯集起來(lái)，形成一個(gè)資產(chǎn)池，通過(guò)結(jié)構(gòu)性重組，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌?chǎng)上出售和流通的證券，據(jù)以融資。證券化的實(shí)質(zhì)是融資者將證券化的金融資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流收益和風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)一系列的操作轉(zhuǎn)讓給投資者，而金融資產(chǎn)的所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，也可以不轉(zhuǎn)讓。從這個(gè)一般定義出發(fā)，資產(chǎn)證券化可進(jìn)一步分為兩大類 ：
第一類資產(chǎn)證券化是指通過(guò)在金融市場(chǎng)上發(fā)行證券來(lái)舉債。運(yùn)用這種方法，一個(gè)借款人可以向市場(chǎng)上的投資者直接借款而不再需要向銀行申請(qǐng)貸款或透支，這種資產(chǎn)證券化可稱為“一級(jí)證券化”。在證券化過(guò)程的初始階段，資產(chǎn)證券化主要是指在資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)的直接融資過(guò)程，其所使用的金融工具包括商業(yè)票據(jù)、企業(yè)債券和股票，這種資產(chǎn)證券化屬于一級(jí)證券化,是實(shí)物資產(chǎn)的證券化。
第二類資產(chǎn)證券化是指將已經(jīng)存在的信貸資產(chǎn)集中起來(lái)，并重新分割為證券轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)上的投資者，從而使此項(xiàng)資產(chǎn)在原持有者的資產(chǎn)負(fù)債上消失。這種形式的證券化可稱為“二級(jí)證券化”，是金融資產(chǎn)的證券化。進(jìn)一步講，就是將已經(jīng)存在的貸款或應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)轉(zhuǎn)讓工具的過(guò)程。例如，將批量貸款進(jìn)行證券化銷售，或者將小額、非市場(chǎng)化且信用質(zhì)量相異的資產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，匯集組合成資產(chǎn)池，重新包裝為新的流動(dòng)性債務(wù)證券。其典型模式是發(fā)起人將他的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給一個(gè)特殊用途公司(SPV)，由SPV通過(guò)承銷商將資產(chǎn)支持證券發(fā)售給投資者，所籌資金用來(lái)支付所購(gòu)資的價(jià)款。二級(jí)證券化是資產(chǎn)證券化的最基本內(nèi)涵。資產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新，有助于貸款中不同風(fēng)險(xiǎn)和收益分離，并使其定價(jià)和重新配置更為有效，從而使參與各方均獲得收益。住房抵押貸款證券化是二級(jí)證券化。
附圖：證券化的資產(chǎn)類別：
四.資產(chǎn)證券化具有以下特點(diǎn)：
(1)資產(chǎn)證券化可以將多個(gè)原始權(quán)益人的資產(chǎn)集中成一個(gè)資產(chǎn)池(Asset Pool)進(jìn)行證券化，以降低風(fēng)險(xiǎn)和資金成本。
(2)證券化的資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表上消失(表外融資)，資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)經(jīng)組合后成為市場(chǎng)化的投資產(chǎn)品。由于在不改變資本的情況下，降低了資產(chǎn)的庫(kù)存，原始權(quán)益人資產(chǎn)負(fù)債率得以改善，有關(guān)的資產(chǎn)則成為所發(fā)行資產(chǎn)支持證券的抵押品，原始權(quán)益人繼續(xù)為該籌資資產(chǎn)服務(wù)，其地位和隸屬關(guān)系沒(méi)有變化。
(3)利用成熟的結(jié)構(gòu)融資(Structured Finance) 技巧，提高資產(chǎn)質(zhì)量，使銀行的信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)成為高質(zhì)資產(chǎn)。
(4)資產(chǎn)證券化出售的是資產(chǎn)的預(yù)期收入，而不是承擔(dān)負(fù)債，因此銀行獲得了所需融資而未增加負(fù)債率。
(5)投資者的風(fēng)險(xiǎn)取決于可預(yù)測(cè)現(xiàn)金收入而不是銀行自身的資產(chǎn)狀況和評(píng)價(jià)的等級(jí)。由于有投資擔(dān)保公司的介入，能使投資的安全性提高。
(6)對(duì)于投資市場(chǎng)具有吸引力,推動(dòng)住房金融市場(chǎng)的發(fā)展,促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的發(fā)展.根據(jù)有關(guān)專家推算,每一億元的住房抵押貸款證券化能帶動(dòng)五億元以上的國(guó)內(nèi)需求,這將對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生重要的作用。
五.可證券化資產(chǎn)的選擇：
一種可證券化的理想資產(chǎn)應(yīng)具備如下特征：
（1）現(xiàn)金流必須按約定產(chǎn)生，而這種約定又必須是契約性質(zhì)的;資產(chǎn)證券化交易是由金融資產(chǎn)現(xiàn)金流或金融價(jià)值支撐的證券投資活動(dòng)，投資者的投資收入主要來(lái)源于貸款、租賃和貿(mào)易應(yīng)收帳等金融資產(chǎn)在當(dāng)前和今后產(chǎn)生的現(xiàn)金流，而不依賴原始權(quán)益人自身的信用；
（2）資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性但能夠在未來(lái)產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流量;現(xiàn)金流必須是有規(guī)律的和可預(yù)見(jiàn)的。本息償還能夠分?jǐn)傆谡麄�(gè)資產(chǎn)的存續(xù)期；
（3）對(duì)現(xiàn)金流的損失風(fēng)險(xiǎn)要有充足的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),資產(chǎn)的債務(wù)人有廣泛的地域的人口統(tǒng)計(jì)分析；銀行已持有該資產(chǎn)一定時(shí)間,具有良好的信用記錄；
（4）證券化資產(chǎn)必須是同質(zhì)的，這樣才可以將其匯集起來(lái)；
（5）匯集的資產(chǎn)組合應(yīng)達(dá)到經(jīng)濟(jì)發(fā)行量；
（6）證券化資產(chǎn)具有良好的可出售品質(zhì)和很低的信用風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)具有標(biāo)準(zhǔn)化和高質(zhì)量的合同條款； 資產(chǎn)的抵押物具有較高的變現(xiàn)價(jià)值或其對(duì)債務(wù)人的效用很高；以此為標(biāo)準(zhǔn)，可以從現(xiàn)有的信貸資產(chǎn)中選出適合證券化的原始資產(chǎn)。
顯然，對(duì)照上述標(biāo)準(zhǔn)，適合證券化的信貸資產(chǎn)首先應(yīng)該是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而非不良資產(chǎn) 。
如前所述,并非所有的金融資產(chǎn)都適于證券化。根據(jù)西方國(guó)家的實(shí)踐和我國(guó)的基本情況,適合證券化的金融資產(chǎn)大致有:貸款類:住房抵押貸款, 工商貸款;應(yīng)收帳款類 :貿(mào)易應(yīng)收款,信用卡應(yīng)收款.應(yīng)收預(yù)算預(yù)期收入(例如航空及鐵路的未來(lái)運(yùn)費(fèi)收入,收費(fèi)公路及其他公用設(shè)施收費(fèi)收入等)。
根據(jù)現(xiàn)金流的償還情況，目前我國(guó)商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可分為兩類，一類是每月或每季支付利息，到期償還本金。該類貸款包括所有短期貸款和中長(zhǎng)期的固定資產(chǎn)貸款，另一類是在整個(gè)償還期內(nèi)每月平均支付固定數(shù)額，個(gè)人住房抵押貸款屬這一類。通過(guò)貸款的特性可知，短期貸款由于期限短（一般一年以下）、契約非標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)，其試行貸款出售從而獲得即時(shí)的資金融通從理論上是可行的，但若證券化則不免成本過(guò)高。而固定資產(chǎn)貸款單筆數(shù)額巨大，信用風(fēng)險(xiǎn)未能借助于大數(shù)定律而得以分散；同時(shí)，其償還的現(xiàn)金流存在著不均勻的特點(diǎn)而使設(shè)計(jì)的證券化交易結(jié)構(gòu)不易滿足投資者的需求。因此，依托固定資產(chǎn)貸款作證券化也有相當(dāng)?shù)碾y度。住房抵押貸款則由于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流、低違約率、貸款契約的標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)額小易組合等特點(diǎn)而成為最適合證券化的資產(chǎn)。而且我國(guó)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)也是較低的。在實(shí)際貸款過(guò)程中，貸款銀行一般要求借款人以房?jī)r(jià)的30％作為購(gòu)房的首期付款，但必須以住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押，這實(shí)際上是內(nèi)部信用增級(jí)方式中的超額抵押（overcollateralisation）�！秱�(gè)人住房貸款管理辦法》還規(guī)定，以房產(chǎn)為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。綜上所述，住房抵押貸款是非常安全的,我國(guó)的資產(chǎn)證券化應(yīng)以住房抵押貸款為突破口。
六 住房抵押貸款證券化具有以下幾方面的經(jīng)濟(jì)功能：
1 提高銀行信貸資金的流動(dòng)性，提高資本利用水平,銀行通過(guò)將自己手中的貸款按照證券化的要求進(jìn)行選擇、重組，并在二級(jí)市場(chǎng)上變現(xiàn)提前收回貸款,這樣，改善了貸款資產(chǎn)的流動(dòng)性，緩解了銀行的流動(dòng)性壓力。因此，通過(guò)抵押貸款的證券化，銀行不僅得到了現(xiàn)金收入，而且減少了長(zhǎng)期貸款，提高了資本利用水平和信貸資金的流動(dòng)性。為了擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)家出臺(tái)了一系列積極措施，其中開(kāi)展個(gè)人住房消費(fèi)信貸，啟動(dòng)住宅業(yè)市場(chǎng)被寄與厚望。各商業(yè)銀行在政策的引導(dǎo)下，相繼投入大量人力、物力，積極投身到此業(yè)務(wù)中來(lái)。然而“雷聲大，雨點(diǎn)小”，居民對(duì)此表現(xiàn)冷淡。究其原因在于住房抵押貸款的期限、按揭乘數(shù)、申請(qǐng)條件等條款過(guò)于苛刻，使眾多居民望而卻步。造成這一現(xiàn)象深層次的原因在于銀行經(jīng)營(yíng)個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)存在“短借長(zhǎng)貸”、資金期限結(jié)構(gòu)不匹配、風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中及資金供求失衡等矛盾。解決上述問(wèn)題的有效措施之一便是建立一個(gè)與住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)緊密相連的二級(jí)市場(chǎng)即住房抵押貸款證券化。
2 分散和轉(zhuǎn)移金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)：通過(guò)住房抵押貸款證券化，金融機(jī)構(gòu)將貸款資產(chǎn)出售給特殊目標(biāo)公司即SPV，然后由SPV把每一份貸款合同分為若干份抵押證券，最后通過(guò)二級(jí)證券市場(chǎng)銷售，由不同的投資者持有。這樣，就可在相當(dāng)大的程度上分散和轉(zhuǎn)移存在于貸款中的利率風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)等。
3 降低籌資成本，使金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)低成本融資：金融機(jī)構(gòu)把剝離出來(lái)的貸款作為證券發(fā)行的擔(dān)保，然后，通過(guò)信用增強(qiáng)發(fā)行具有明確保障的資產(chǎn)支持證券，就可獲得充裕的低成本資金。
4有利于改善融資渠道，緩解經(jīng)濟(jì)建設(shè)資金緊張狀況。利用住宅抵押貸款證券化，可以運(yùn)用抵押貸款作為支撐，進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)籌集建設(shè)所需資金(即開(kāi)展跨國(guó)資產(chǎn)證券化,)，以盡快建成經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目，緩解我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)特別是基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)工業(yè)建設(shè)和技術(shù)改造項(xiàng)目資金緊張的狀況，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的良好循環(huán)和快速發(fā)展。
5增強(qiáng)投資品種，開(kāi)辟投資空間。住房抵押貸款證券化將銀行缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性強(qiáng)、信用風(fēng)險(xiǎn)低、收益相對(duì)穩(wěn)定的證券，這為投資者開(kāi)辟了新的投資空間，增強(qiáng)投資機(jī)會(huì)。并且，通過(guò)這種證券化，可產(chǎn)生按貸款種類、期限、等級(jí)和收益分類的不同證券，讓不同的投資者有更廣泛的投資選擇。
6可以為我國(guó)股票市場(chǎng)提供一個(gè)有益的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有利于我國(guó)資本市場(chǎng)的平衡發(fā)展，正如“鼓勵(lì)上市公司發(fā)行公司債券是對(duì)上市公司施加約束的一種手段” 一樣，住房抵押貸款的證券化也有利于我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展。
7從世界范圍看，通過(guò)銀行的間接融資不斷受到挑戰(zhàn)，商業(yè)銀行的地位也逐漸被金融市場(chǎng)取代，住房抵押貸款證券化有益于商業(yè)銀行盡早找到在這一金融趨勢(shì)演變中的恰當(dāng)位置。通過(guò)發(fā)行抵押貸款證券，商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)了貸款流動(dòng)，迅速獲得了資金，可以進(jìn)一步搶占住房抵押貸款市場(chǎng)；固然，商業(yè)銀行通過(guò)轉(zhuǎn)讓住房抵押貸款犧牲了一部分收益，但它可以從不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的服務(wù)費(fèi)中獲取更大的利益。
資產(chǎn)證券化既是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是一種融資體制的創(chuàng)新。從微觀上講，資產(chǎn)證券化為不同的參與主體帶來(lái)了不同的收益：作為原始權(quán)益人的企業(yè)和銀行可以獲得了新的融資來(lái)源，節(jié)約了成本，獲得了表外收益和新的風(fēng)險(xiǎn)管理手段；而作為中介的投資銀行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、信托機(jī)構(gòu)等則獲得了服務(wù)收入；而從宏觀的角度來(lái)看，資產(chǎn)證券化有助于提高融資體制的完備性，改善金融結(jié)構(gòu)、促進(jìn)金融發(fā)展，提高金融安全�？傮w來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)證券化具有宏觀和微觀效率。對(duì)資產(chǎn)證券化的金融效率進(jìn)行理論研究，充分認(rèn)識(shí)資產(chǎn)證券化的效率創(chuàng)造過(guò)程，是實(shí)施資產(chǎn)證券化本土化的重要前提。
第三節(jié) 資產(chǎn)證券化與相近概念的區(qū)分
一. 資產(chǎn)證券化和傳統(tǒng)融資方式的區(qū)別:
(1) 貸款和證券的區(qū)別：
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